Verkoop uw hele portefeuille in één deal

Samenvatting in vijf punten

1. Bulkverkoop levert 92% tot 97% van de som der delen op, maar één koper, één datum en één due diligence.
2. Uitponden per object levert de hoogste opbrengst en duurt 6 tot 18 maanden, met leegstands- en renterisico.
3. Een gemengde route — de zwakste panden in bulk, de sterkste los — is bij vijf of meer objecten meestal optimaal.
4. Een aandelentransactie op bv-niveau kan overdrachtsbelasting besparen, maar de koper eist dan een korting voor de latente vpb-claim.
5. Een portefeuilledossier met uniforme huurstaat, WWS-telling en labelverzicht per object verkort de due diligence met weken.

In één keer verkopen of object voor object?

Bij bulkverkoop koopt één partij het geheel. Dat scheelt tijd, transactiekosten en onzekerheid, maar de koper prijst een pakketkorting in: hij neemt ook de zwakste objecten mee en kan die niet selecteren. Reken op 3% tot 8% onder de som van de individuele waarden. Daar staat tegenover dat u één due diligence doorloopt, één leveringsdatum heeft en het beheer in één keer overdraagt.

De rekensom draait om tijdswaarde. Een uitpondtraject dat 8% meer oplevert maar drie jaar langer duurt, verslaat een bulkverkoop alleen als het alternatieve rendement op het vrijgekomen vermogen onder circa 2,6% per jaar ligt. Bij een alternatief van 4% wint de snelle route.

Wat is een aandelentransactie en wanneer loont die?

Zit de portefeuille in een bv, dan kan de koper de aandelen kopen in plaats van de stenen. Over een aandelentransactie is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd, tenzij de vennootschap kwalificeert als onroerendezaakrechtspersoon — bij een vastgoed-bv is dat vrijwel altijd het geval, waardoor de 8% of 10,4% alsnog verschuldigd is. Waar de aandelenroute wel loont, is bij structuren met bijzondere fiscale posities of lopende financieringen die meelopen.

Let op de latente vennootschapsbelastingclaim: de koper neemt de lage boekwaarde over en dus een toekomstige belastingpost. Marktconform wordt daarvoor 40% tot 60% van de nominale latentie in mindering gebracht op de prijs. Laat dit altijd door een fiscalist doorrekenen voordat u een intentieovereenkomst tekent.

Hoe bereidt u het portefeuilledossier voor?

Due diligence op een portefeuille is een optelsom van kleine onzekerheden. Elke ontbrekende huurovereenkomst, elk niet-geregistreerd energielabel en elke onduidelijke servicekostenafrekening wordt vertaald in een voorbehoud of een korting. Een uniform dossier is daarom rechtstreeks geld waard.

• Huurstaat in één spreadsheet: adres, kale huur, servicekosten, contracttype, ingangsdatum, indexatiedatum.
• WWS-punten en maximale huurprijs per object, met de gap tussen huidige en maximale huur.
• Energielabels met registratiedatum en, waar relevant, het verbeterpad naar label C.
• Onderhoudsstaat: MJOP of laatste inspectie per object, met een reservering per woning.
• Financieringsoverzicht: restschuld, rentevaste periode, boeterente bij vervroegd aflossen.
• Erfpacht, VvE-bijdragen en gemeentelijke lasten per object.

Boeterente bij vervroegd aflossen wordt vaak vergeten. Bij een rentevaste periode met nog vier jaar te gaan kan die oplopen tot 3% tot 6% van de restschuld — reken die mee voordat u de verkoopprijs vergelijkt met aanhouden.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.