Uw appartementencomplex verkopen in één transactie

Samenvatting in vijf punten

1. Verkoop van het complete complex gaat in weken: één koper, één due diligence, één overdracht bij de notaris.
2. Splitsen en per appartement verkopen levert meer op, maar kost een splitsingsakte, maanden tot jaren en per unit een eigen verkooptraject.
3. De koper betaalt sinds 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting over de koopsom (woningen); die kosten komen bovenop het bod en wegen mee in wat een investeerder kan bieden.
4. De marktwaarde in verhuurde staat volgt uit de huurstroom (BAR/DCF); de leegwaarderatio is een fiscale rekenregel voor box 3 en erf- en schenkbelasting, geen verkoopwaarde.
5. Via Vestoo blijft de verkoop discreet: geen openbare vermelding, alleen geverifieerde investeerders zien het dossier.

Wanneer verkoopt u een complex in één keer — en wanneer per unit?

Verkoop in één keer past als u zekerheid en snelheid zoekt: bijvoorbeeld bij een erfenis, een sanering van de portefeuille, of wanneer het onderhoud van het complex u te zwaar wordt. Één partij neemt alles over — ook de minder sterke eenheden — en u heeft één leveringsdatum. De keerzijde is een pakketkorting: een koper die het geheel neemt, prijst enkele procenten onder de som van de afzonderlijke waarden.

Verkoop per appartement (uitponden) levert doorgaans de hoogste totaalopbrengst, zeker wanneer eenheden leeg komen en aan bewoners verkocht kunnen worden. Maar dat traject vraagt bij een ongesplitst complex eerst een notariële splitsing in appartementsrechten en het oprichten van een VvE, en daarna per eenheid een verkoop. Reken op maanden tot enkele jaren, met leegstand, dubbele lasten en markt risico gedurende het hele traject.

Verkoop in verhuurde staat: de huurcontracten lopen door

U hoeft geen enkele huurder uit te laten gaan. Artikel 7:226 BW bepaalt dat koop geen huur breekt: de koper treedt automatisch in al uw rechten en verplichtingen als verhuurder. Huurders behouden hun volledige huurbescherming, de huurprijzen blijven gelijk en eventuele opzegverboden gelden onverkort voor de nieuwe eigenaar.

Voor de koper zijn de zittende huurders geen nadeel maar juist de kern van de investering: het complex levert vanaf dag één huurinkomsten op. Wel wordt elke eenheid gewaardeerd in verhuurde staat. Bij een gereguleerd contract (WWS onder de liberalisatiegrens van 187 punten) ligt die waarde lager dan bij een geliberaliseerd contract, omdat de koper de huur niet zelf kan verhogen.

Hoe wordt een compleet complex gewaardeerd?

Anders dan bij een woning voor eigen gebruik draait de waardering om de huurstroom. De kopende investeerder rekent met de bruto aanvangsrendement-methode: de totale kale jaarhuur gedeeld door de koopsom inclusief kosten. Welk rendement de markt vraagt, hangt af van locatie, staat van onderhoud, energielabels en contractstructuur. Wilt u zien hoe zo'n berekening eruitziet, dan kunt u de DCF-calculator gebruiken.

Per eenheid telt de marktwaarde in verhuurde staat: wat een belegger betaalt voor de huurstroom en het toekomstperspectief van die woning, berekend met BAR of een DCF-model. Die waarde staat los van de leegwaarderatio. De leegwaarderatio is uitsluitend een fiscale rekenregel: de Belastingdienst gebruikt die staffel (peildatum 1 januari 2026: 73% tot 100% van de WOZ-waarde, afhankelijk van de verhouding jaarhuur/WOZ) om de waarde van een verhuurde woning te bepalen voor box 3 en voor erf- en schenkbelasting. Het is dus geen indicatie van uw verkoopprijs.

Ontbrekende gegevens kosten geld bij een complex. Elke eenheid zonder energielabel of zonder recente huurprijsindexatie wordt door de koper vertaald in een voorbehoud of korting. Een compleet dossier — huurstaat, contracten, labels, onderhoudsstaat — is bij een complex letterlijk duizenden euro's waard.

Blokverkoop en splitsing: de twee varianten

Bij blokverkoop koopt één partij alle eenheden tegelijk, ongeacht of het complex al gesplitst is. Dat kan kadastraal in één levering (ongesplitst complex) of in één overeenkomst met meerdere leveringen (gesplitste appartementsrechten). Fiscaal maakt dat voor u als verkoper weinig uit; voor de koper geldt in beide gevallen 8% overdrachtsbelasting op woningen (peildatum 1 januari 2026).

Is uw complex nog niet gesplitst, dan hoeft u dat ook niet te doen. Veel investeerders kopen bewust ongesplitst: het beheer blijft eenvoudig en een eventuele splitsing regelen zij later zelf. Alleen als u richting particuliere bewoners wilt verkopen, is vooraf splitsen onvermijdelijk — met een splitsingsakte, een VvE en een modelreglement.

Discreet verkopen zonder openbare vermelding

Bij een compleet complex wilt u doorgaans niet dat huurders, buren of de lokale markt meekijken. Via Vestoo verschijnt er geen advertentie en geen bord aan de gevel. Het complex wordt anoniem voorgelegd aan investeerders die vooraf zijn gescreend op identiteit en aantoonbaar kapitaal; pas wanneer u met een partij verder wilt, deelt u het dossier.

• Eén intake voor het hele complex: adressen, huurstromen en bijzonderheden.
• Biedingen op het complete complex, meestal binnen enkele dagen tot weken.
• U vergelijkt op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — en bent nergens aan verplicht.
• Overdracht via uw eigen notaris; voor verkopers is plaatsing en bemiddeling gratis.

Veelgestelde vragen

Kan ik een heel complex met zittende huurders verkopen?

Ja. Koop breekt geen huur (art. 7:226 BW): alle huurcontracten lopen na de overdracht ongewijzigd door bij de nieuwe eigenaar. Investeerders beoordelen het complex juist inclusief de huurders en de lopende huurinkomsten.

Wat is het verschil met verkopen per appartement?

Per appartement verkopen (uitponden) levert doorgaans de hoogste totaalprijs, maar vereist vaak eerst splitsing in appartementsrechten, duurt maanden tot jaren en elke leegkomende woning moet opnieuw worden aangeboden. Verkoop van het complete complex gaat in weken, met één koper en één overdracht — tegen een pakketkorting van enkele procenten.

Hoe wordt een compleet complex gewaardeerd?

Op de huurinkomsten. Investeerders rekenen met het bruto aanvangsrendement (totale jaarhuur gedeeld door de koopsom) of met een DCF-model, en kijken daarnaast naar staat, energielabels, contracttypen en uitpondperspectief. De leegwaarderatio speelt hierbij geen rol: dat is een fiscale rekenregel voor box 3 en erf- en schenkbelasting, geen verkoopwaarde.

Moet ik eerst splitsen in appartementsrechten?

Nee. Investeerders kopen ongesplitste complexen regelmatig in één keer. Splitsen is alleen nodig als u per appartement aan particuliere bewoners wilt verkopen — dat is een notarieel traject met splitsingsakte en VvE-oprichting.

Komt mijn complex op funda of in openbare kanalen?

Nee. Het complex wordt discreet voorgelegd aan geverifieerde investeerders in ons netwerk. Er verschijnt geen openbare advertentie; u bepaalt zelf wie het dossier te zien krijgt.

Wat kost verkopen via Vestoo mij als verkoper?

Niets. Plaatsing en bemiddeling zijn gratis voor verkopers. U betaalt alleen de notaris bij de overdracht, net als bij elke andere vastgoedverkoop.