Verhuurde woning verkopen in 2026 — routes, waarde en biedingen

Samenvatting in vijf punten

• Koop breekt geen huur: de huurder houdt alle rechten bij de nieuwe eigenaar.
• De waarde in verhuurde staat volgt uit de jaarhuur, niet uit de leegwaarde.
• Vier routes: belegger, verkoop aan de huurder, uitkoop of wachten op mutatie.
• Beleggers betalen sinds 2026 8% overdrachtsbelasting; dat drukt hun bod.
• Een compleet dossier — huurcontract, energielabel, WWS-punten, VvE — verhoogt het bod.

Wat is een verhuurde woning waard?

Een belegger waardeert op de huurstroom: kale jaarhuur maal een kapitalisatiefactor die past bij zijn rendementseis. Bij een gewenste BAR van 6% hoort een factor van circa 16,7. Ligging, staat, contractvorm en het risico op huurverlaging onder de Wet betaalbare huur bepalen of die factor hoger of lager uitvalt. Het verschil met de leegwaarde is de vergoeding voor het feit dat de koper moet wachten op mutatie.

Welke vier verkooproutes zijn er?

Verkopen in verhuurde staat aan een belegger is de snelste en zekerste route. Verkoop aan de zittende huurder scheelt makelaarskosten, maar vraagt om een zakelijke prijs die de notaris toetst. Uitkoop levert een hogere opbrengst op als de huurder vrijwillig meewerkt. Wachten op mutatie geeft de hoogste prijs, maar met een open einddatum.

Hoe verloopt een verkoop via Vestoo?

U plaatst de woning gratis met de gegevens die een belegger nodig heeft: adres, oppervlakte, kale huur, contractvorm, WOZ-waarde, energielabel en VvE-informatie. Geverifieerde beleggers brengen daarop een bod uit. U vergelijkt de biedingen naast elkaar, kiest zelf en gaat pas daarna naar de notaris. Er is geen courtage of succesfee voor verkopers.

Wat verandert er fiscaal in 2026?

De overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen daalde per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%, wat de biedruimte vergroot. In box 3 geldt een forfait van 6,00% over de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio, belast tegen 36%. Vanaf 2028 vervangt de Wet werkelijk rendement dat forfait.