Waarde verhuurde woning berekenen

Samenvatting in vijf punten

• Fiscale waarde: WOZ-waarde × leegwaarderatio, staffel 73% tot 100% afhankelijk van de huur-WOZ-verhouding.
• Marktwaarde verhuurd: kale jaarhuur × kapitalisatiefactor, of jaarhuur gedeeld door de gewenste BAR.
• Contractvorm telt zwaar: een tijdelijk contract of naderende mutatie brengt de waarde dichter bij leegwaarde.
• WWS-punten bepalen de maximale huur en dus het toekomstige verdienpotentieel van de koper.
• De koper rekent met 8% overdrachtsbelasting (2026) bovenop de koopsom; dat drukt het bod.

Wat rekent deze tool precies uit?

U vult de WOZ-waarde, de kale maandhuur, het woningtype en de contractvorm in. De tool berekent eerst de fiscale waarde via de leegwaarderatio-staffel, en daarnaast de indicatieve marktwaarde in verhuurde staat als bandbreedte. Die bandbreedte volgt uit de kapitalisatiefactor die beleggers in vergelijkbare situaties hanteren, gecorrigeerd voor onderhoudsstaat, VvE-bijdrage en erfpacht.

Welke aannames zitten erin?

De leegwaarderatio-staffel geldt per 1 januari 2026 (73/79/84/90/95/100%). Het box 3-forfait voor overige bezittingen is 6,00% bij een tarief van 36%. De marktwaarde-bandbreedte gaat uit van een belegger die in verhuurde staat koopt, het huurcontract overneemt en 8% overdrachtsbelasting betaalt. De uitkomst is een indicatie, geen taxatie: een taxateur weegt ook staat, ligging en huurdersprofiel.

Waarom ligt de waarde onder de leegwaarde?

Omdat koop geen huur breekt. De koper neemt het lopende contract over met huurprijs, opzegbescherming en alle rechten van de huurder. Hij kan de woning niet leeg opleveren en verdient dus alleen aan de huurstroom en een eventuele latere mutatie. Dat verschil met de leegwaarde is precies de vergoeding voor dat wachten en dat risico.