Strategie

Huis verhuren met een hypotheek erop

U wilt uw woning niet verkopen maar verhuren, terwijl er nog een hypotheek op zit. Dat mag zelden zomaar: bijna elke hypotheekakte verbiedt verhuur zonder schriftelijke toestemming. Wat u nodig heeft, wat omzetten naar een verhuurhypotheek betekent voor rente en belasting, en wanneer verkopen in verhuurde staat de betere route is.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Verhuren mag niet zonder toestemming van de geldverstrekker

In vrijwel alle hypotheekvoorwaarden voor een eigen woning staat een verhuurverbod: het onderpand is bedoeld voor eigen bewoning. Verhuurt u toch, dan schendt u de voorwaarden. De geldverstrekker kan de lening dan opeisen, een boete of renteopslag rekenen, en bij schade kan een beroep op de opstalverzekering stranden — ook de verzekeraar gaat uit van eigen bewoning.

Toestemming vragen is dus geen formaliteit maar de eerste stap. Er zijn drie uitkomsten:

1. Toestemming voor tijdelijke verhuur. Meestal bij uitzending naar het buitenland of een woning die te koop staat, vaak onder de Leegstandwet met een tijdelijke vergunning van de gemeente.
2. Omzetting naar een verhuurhypotheek. De structurele route: de lening wordt opnieuw beoordeeld, nu op de huurstroom en de waarde in verhuurde staat.
3. Afwijzing. Dan blijven twee opties over: zelf blijven wonen, of de woning verkopen.

Wat omzetten naar een verhuurhypotheek verandert

Een verhuurhypotheek is een ander product dan een eigenwoninghypotheek. De verstrekker toetst niet op uw inkomen maar op het pand en de huur, en rekent de maximale lening over de waarde in verhuurde staat in plaats van over de leegwaarde. De verschillen op een rij:

De waarde in verhuurde staat ligt lager dan de leegwaarde, omdat een koper de huurder met huurbescherming overneemt. Bij een woning met een lopend contract voor onbepaalde tijd kan dat verschil fors zijn. Staat uw hypotheek relatief hoog ten opzichte van die verhuurde waarde, dan past de bestaande lening niet meer binnen het nieuwe plafond en moet u bijstorten.

Reken uw eigen situatie door met de verhuurhypotheek-rekentool; daar ziet u welke van de zes toetsen bij u bindend is.

Fiscaal: de woning verhuist van box 1 naar box 3

Zodra de woning niet langer uw hoofdverblijf is, is het geen eigen woning meer in fiscale zin. Twee dingen veranderen tegelijk:

• De hypotheekrenteaftrek vervalt. De rente is niet meer aftrekbaar in box 1.
• Woning en schuld verhuizen naar box 3. De woning telt mee tegen de WOZ-waarde, verlaagd met de leegwaarderatio die hoort bij de verhouding tussen jaarhuur en WOZ. De hypotheekschuld is aftrekbaar van de grondslag, maar tegen een lager forfait dan waarmee het bezit meetelt.

Het netto-effect is bijna altijd dat de maandlast omhooggaat: de rente stijgt, de aftrek verdwijnt en er komt box 3-heffing bij. Reken die drie posten samen door voordat u de huurprijs vaststelt — een huur die de oude netto-last dekt, dekt de nieuwe vaak niet.

Bekijk daarvoor de box 3-pijnmeter en de uitleg over financieren in box 3 of in een BV.

Vier dingen die u vóór de eerste huurder regelt

• Schriftelijke toestemming of een omgezette hypotheek. Mondelinge toezeggingen aan de telefoon tellen niet.
• De juiste verzekering. Een opstalverzekering voor verhuurd bezit, en laat de huurder zelf de inboedel verzekeren.
• Het contracttype. Sinds de Wet vaste huurcontracten is een contract voor onbepaalde tijd de hoofdregel; tijdelijke verhuur kan nog in een beperkt aantal uitzonderingen. Dat bepaalt of u de woning later leeg kunt opleveren.
• Gemeentelijke regels. Vergunningplicht, opkoopbescherming en regels rond woningdelen verschillen per gemeente.

Wanneer verhuren niet de beste route is

Verhuren met een hypotheek is aantrekkelijk als de huur de nieuwe last ruim draagt en u de woning voor de lange termijn wilt houden. Er zijn drie situaties waarin het rekenkundig tegenvalt:

1. De huur dekt de nieuwe last niet. Hogere rente, geen renteaftrek en box 3-heffing bij elkaar leggen de lat hoger dan veel verhuurders vooraf inschatten.
2. De lening past niet binnen het nieuwe plafond. Dan is bijstorten nodig — eigen geld dat vaststaat in stenen.
3. U wilt binnen enkele jaren toch verkopen. Een woning met een huurder voor onbepaalde tijd verkoopt tegen de waarde in verhuurde staat, niet tegen de leegwaarde. Verhuren maakt de latere verkoopprijs lager.

Speelt dat laatste, dan is verkopen in verhuurde staat een reële route: u verkoopt aan een belegger die de huurder overneemt. Wat dat oplevert, ziet u in de waardebepaling in verhuurde staat en in het dossier over verhuurde woning verkopen.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.