Woning verkopen in verhuurde staat

Samenvatting in vijf punten

1. Verkopen in verhuurde staat gaat sneller dan wachten op leegstand: doorgaans 4 tot 8 weken tot levering.
2. Investeerders waarderen op jaarhuur; € 100 extra kale huur per maand is bij een BAR van 6% al € 20.000 extra waarde.
3. Het contracttype (gereguleerd of geliberaliseerd) verklaart het grootste deel van het prijsverschil.
4. Sinds 1 juli 2024 begrenst de Wet betaalbare huur de huur op basis van WWS-punten; dat raakt direct de waardering.
5. Een compleet dossier (huurcontract, betaalhistorie, WWS-telling, energielabel, VvE) voorkomt een risico-opslag van 3% tot 5%.

Wat betekent verkopen in verhuurde staat precies?

Verkopen in verhuurde staat wil zeggen dat u het eigendom overdraagt inclusief de lopende huurovereenkomst. De koper wordt van rechtswege verhuurder (art. 7:226 BW) en neemt alle rechten en verplichtingen over: huurprijs, indexatieafspraken, onderhoudsverplichtingen en de opzeggingsbescherming van de huurder. De huurder merkt in beginsel niets anders dan een nieuw rekeningnummer.

Voor u als verkoper heeft dat drie gevolgen. U hoeft niet te wachten tot de woning leeg is, u hoeft de woning niet verkoopklaar te maken, en u accepteert een lagere prijs dan de leegwaarde. Wat u daarvoor terugkrijgt is snelheid en zekerheid: geen leegstandsmaanden, geen renovatiebudget, geen risico dat de huurmarkt of de regelgeving in de tussentijd verandert.

Hoe berekenen investeerders de prijs in verhuurde staat?

Een belegger start bij de jaarhuur en deelt die door het rendement dat hij minimaal nodig heeft. Dat rendement — het bruto aanvangsrendement — hangt af van locatie, bouwjaar, energielabel en contractrisico. Daarnaast toetst hij of de uitkomst logisch is ten opzichte van de leegwaarde, want die bepaalt zijn exit over vijf tot tien jaar.

In de eerste variant kapt de leegwaarde-toets het bod niet af — de BAR-uitkomst is bepalend. In de laatste variant gebeurt het omgekeerde: de koper nadert de leegwaarde omdat hij binnen een jaar vrij over de woning kan beschikken. Kent u de WWS-punten van uw woning, dan weet u vooraf in welke variant u zit.

Vuistregel: elke € 100 extra kale huur per maand is bij een BAR van 6,0% ongeveer € 20.000 extra waarde. Een huurverhoging vlak voor verkoop kan dus direct renderen — mits binnen de wettelijke ruimte.

Welke gegevens heeft een koper nodig?

• Huurovereenkomst inclusief alle allonges en indexatieafspraken.
• Betaalhistorie van minimaal twaalf maanden en eventuele achterstanden.
• WWS-puntentelling en, indien aanwezig, een uitspraak van de Huurcommissie.
• Definitief energielabel — sinds 2024 goed voor tot 44 WWS-punten verschil tussen label G en label A.
• WOZ-beschikking van het lopende jaar.
• VvE-stukken: splitsingsakte, MJOP, saldo reservefonds, hoogte maandbijdrage.
• Erfpachtakte met canon en einddatum tijdvak, indien van toepassing.
• Overzicht onderhoud van de afgelopen vijf jaar.

Ontbreekt een deel hiervan, dan verdwijnt het bod niet, maar wordt het voorwaardelijk. Kopers vertalen onzekerheid consequent in geld: een onbekende WWS-telling kost al snel 3% tot 5% van de prijs, een ontbrekend MJOP bij een VvE-appartement een vergelijkbare marge.

Wat is het verschil met verkopen via een makelaar op Funda?

Een makelaar is de betere route als de woning binnen enkele maanden leeg komt of als de huurder wil kopen. Zit er een langlopend contract op, dan levert de openbare route vooral tijd en bezichtigingsoverlast op zonder dat het koperspubliek daadwerkelijk kan bieden.

Welke kosten houdt u over bij verkoop?

Hoe lang duurt verkopen in verhuurde staat?

Met een compleet dossier ligt er doorgaans binnen tien werkdagen een eerste concreet bod en volgt de notariële levering vier tot acht weken later. De grootste vertragers zijn een ontbrekend energielabel, een VvE die stukken traag aanlevert en een hypotheek waarvan de aflosnota op zich laat wachten. Regel die drie vooraf en het traject verloopt vrijwel altijd binnen twee maanden.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.