Woning verkopen in verhuurde staat

Samenvatting in vijf punten

1. Verkopen in verhuurde staat gaat sneller dan wachten op leegstand: doorgaans 4 tot 8 weken tot levering.
2. Investeerders waarderen op jaarhuur; € 100 extra kale huur per maand is bij een BAR van 6% al € 20.000 extra waarde.
3. Het contracttype (gereguleerd of geliberaliseerd) verklaart het grootste deel van het prijsverschil.
4. Sinds 1 juli 2024 begrenst de Wet betaalbare huur de huur op basis van WWS-punten; dat raakt direct de waardering.
5. Een compleet dossier (huurcontract, betaalhistorie, WWS-telling, energielabel, VvE) voorkomt een risico-opslag van 3% tot 5%.

Wat betekent verkopen in verhuurde staat precies?

Verkopen in verhuurde staat wil zeggen dat u het eigendom overdraagt inclusief de lopende huurovereenkomst. De koper wordt van rechtswege verhuurder (art. 7:226 BW) en neemt alle rechten en verplichtingen over: huurprijs, indexatieafspraken, onderhoudsverplichtingen en de opzeggingsbescherming van de huurder. De huurder merkt in beginsel niets anders dan een nieuw rekeningnummer.

Voor u als verkoper heeft dat drie gevolgen. U hoeft niet te wachten tot de woning leeg is, u hoeft de woning niet verkoopklaar te maken, en u accepteert een lagere prijs dan de leegwaarde. Wat u daarvoor terugkrijgt is snelheid en zekerheid: geen leegstandsmaanden, geen renovatiebudget, geen risico dat de huurmarkt of de regelgeving in de tussentijd verandert.

Hoe berekenen investeerders de prijs in verhuurde staat?

Een belegger start bij de jaarhuur en deelt die door het rendement dat hij minimaal nodig heeft. Dat rendement — het bruto aanvangsrendement — hangt af van locatie, bouwjaar, energielabel en contractrisico. Daarnaast toetst hij of de uitkomst logisch is ten opzichte van de leegwaarde, want die bepaalt zijn exit over vijf tot tien jaar.

In de eerste variant kapt de leegwaarde-toets het bod niet af — de BAR-uitkomst is bepalend. In de laatste variant gebeurt het omgekeerde: de koper nadert de leegwaarde omdat hij binnen een jaar vrij over de woning kan beschikken. Kent u de WWS-punten van uw woning, dan weet u vooraf in welke variant u zit.

Vuistregel: elke € 100 extra kale huur per maand is bij een BAR van 6,0% ongeveer € 20.000 extra waarde. Een huurverhoging vlak voor verkoop kan dus direct renderen — mits binnen de wettelijke ruimte.

Welke gegevens heeft een koper nodig?

• Huurovereenkomst inclusief alle allonges en indexatieafspraken.
• Betaalhistorie van minimaal twaalf maanden en eventuele achterstanden.
• WWS-puntentelling en, indien aanwezig, een uitspraak van de Huurcommissie.
• Definitief energielabel — sinds 2024 goed voor tot 44 WWS-punten verschil tussen label G en label A.
• WOZ-beschikking van het lopende jaar.
• VvE-stukken: splitsingsakte, MJOP, saldo reservefonds, hoogte maandbijdrage.
• Erfpachtakte met canon en einddatum tijdvak, indien van toepassing.
• Overzicht onderhoud van de afgelopen vijf jaar.

Ontbreekt een deel hiervan, dan verdwijnt het bod niet, maar wordt het voorwaardelijk. Kopers vertalen onzekerheid consequent in geld: een onbekende WWS-telling kost al snel 3% tot 5% van de prijs, een ontbrekend MJOP bij een VvE-appartement een vergelijkbare marge.

Wat is het verschil met verkopen via een makelaar op Funda?

Een makelaar is de betere route als de woning binnen enkele maanden leeg komt of als de huurder wil kopen. Zit er een langlopend contract op, dan levert de openbare route vooral tijd en bezichtigingsoverlast op zonder dat het koperspubliek daadwerkelijk kan bieden.

Welke kosten houdt u over bij verkoop?

Verkoop ik een verhuurd appartement anders dan een huis?

De rekenmethode is identiek — huurstroom, contracttype en bruto aanvangsrendement bepalen het bod — maar bij een verhuurd appartement toetst de koper één laag extra: de vereniging van eigenaars. Hij wil de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de hoogte van de maandelijkse bijdrage, de stand van het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste twee vergaderingen.

Een verhuurverbod of een toestemmingsclausule in de splitsingsakte is het enige punt dat een deal echt kan blokkeren: de koper koopt immers om te blijven verhuren. Controleer die bepaling vóór u aanmeldt. Een gezonde VvE met een gevuld reservefonds scheelt in de praktijk enkele procenten in het bod, omdat de koper geen risico-opslag voor onvoorziene stortingen hoeft in te rekenen.

Hoe lang duurt verkopen in verhuurde staat?

Met een compleet dossier ligt er doorgaans binnen tien werkdagen een eerste concreet bod en volgt de notariële levering vier tot acht weken later. De grootste vertragers zijn een ontbrekend energielabel, een VvE die stukken traag aanlevert en een hypotheek waarvan de aflosnota op zich laat wachten. Regel die drie vooraf en het traject verloopt vrijwel altijd binnen twee maanden.

Veelgestelde vragen

Hoeveel minder is mijn woning waard in verhuurde staat?

Reken op 8% tot 30% onder de leegwaarde. Bij een geliberaliseerd contract met marktconforme huur blijft de korting beperkt; bij een gereguleerd contract met lage huur en een lange looptijd loopt die op. Het huurniveau weegt zwaarder dan de staat van de woning.

Hoe rekent een belegger mijn huur om naar een bod?

Via het bruto aanvangsrendement: jaarhuur gedeeld door koopsom kosten koper, meestal 5,0% tot 7,0%. Bij € 1.000 kale huur per maand en een BAR van 6% komt dat neer op circa € 200.000. Daarnaast toetst hij de leegwaarde minus verhuurdkorting; het laagste bedrag bepaalt het bod.

Telt mijn WOZ of mijn huurcontract zwaarder?

Het huurcontract. De WOZ is een ijkpunt voor de leegwaarde en voor de fiscale kant, maar de koper koopt een huurstroom. Contracttype, huurprijs, indexatieclausule en betaalhistorie bepalen samen het grootste deel van de prijs.

Verkoop ik een verhuurd appartement anders dan een huis?

De rekenmethode is gelijk, maar de koper toetst extra op de VvE: splitsingsakte, maandelijkse bijdrage, reservefonds, meerjarenonderhoudsplan en lopende besluiten. Een gezonde VvE met een gevuld reservefonds levert een hoger bod op.

Welke stukken verhogen mijn bod?

Huurcontract met alle bijlagen, betaalhistorie van twaalf maanden, WWS-puntentelling, energielabel, WOZ-beschikking en bij een appartement de VvE-stukken. Een compleet dossier voorkomt een risico-opslag van 3% tot 5%.

Hoe lang duurt verkopen in verhuurde staat?

Doorgaans 4 tot 8 weken van aanmelding tot notariële levering. Beleggers kopen met eigen kapitaal, dus er is geen financieringsvoorbehoud en geen wachttijd op een hypotheekadviseur.