Huurwoning verkopen — met huurder, of net erna

Samenvatting in vijf punten

1. Verkopen met huurder erin kan altijd: koop breekt geen huur, de koper neemt het contract over (art. 7:226 BW).
2. € 100 extra kale huur per maand is bij een bruto aanvangsrendement van 6% zo'n € 20.000 meer waarde.
3. Het contracttype bepaalt het grootste deel van de prijs: geliberaliseerd levert doorgaans 30% tot 60% meer op dan gereguleerde huur op dezelfde woning.
4. Sinds 1 januari 2026 betaalt de beleggende koper 8% overdrachtsbelasting op woningen; dat zit in zijn bod verwerkt.
5. Een compleet dossier (huurcontract, WWS-telling, energielabel, betaalhistorie) voorkomt een risico-opslag van 3% tot 5% op het bod.

Wat betekent huurwoning verkopen in 2026?

Huurwoning verkopen betekent dat u een woning overdraagt waar momenteel een huurcontract op rust — of dat net geweest is. Zit er een huurder in, dan gaat het huurcontract van rechtswege over op de koper (art. 7:226 BW): dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde huurbescherming. U heeft geen toestemming van de huurder nodig om te verkopen, en de huurder kan de verkoop niet tegenhouden.

Er zijn dus twee situaties. Bij verkoop met huurder erin koopt een belegger de huurstroom en betaalt daarvoor een percentage van de leegwaarde. Bij verkoop na vertrek — via uitkopen van de huurder, afloop van een tijdelijk contract of opzegging met een wettelijke grond — komt de woning vrij in de markt en levert ze de volle leegwaarde op, minus de leegstandskosten en de kosten van het vrijmaken.

Wat is uw huurwoning waard met de huurder erin?

Een belegger rekent vanaf de jaarhuur. Jaarhuur gedeeld door het rendement dat hij minimaal eist — het bruto aanvangsrendement — geeft zijn maximale bod. Vervolgens toetst hij dat aan de leegwaarde, want die bepaalt zijn exit over enkele jaren. Het laagste van de twee rekenlijnen wordt het bod.

Vuistregel: elke € 100 extra kale huur per maand is bij een BAR van 6,0% ongeveer € 20.000 extra waarde. Dat is ook de reden dat het contracttype zoveel verschil maakt — een geliberaliseerd contract op dezelfde woning levert in dit voorbeeld € 100.000 tot € 160.000 meer op dan gereguleerde huur ver onder de maximumhuur.

Kent u uw WWS-punten, dan weet u meteen in welke huur- en prijsvariant uw woning zit. De WWS-puntenschatter geeft in twee minuten een indicatie.

Huurwoning verkopen met of zonder huurder — wat is het verschil?

Rekent u het netto door, dan vallen de twee routes vaak dichter bij elkaar dan de bruto-prijzen suggereren. Een voorbeeld: verhuurd verkopen levert € 250.000 op, vier weken doorlooptijd en nul kosten. Eerst uitkopen levert € 330.000 op, minus € 15.000 uitkoop, drie tot zes maanden wachten en € 4.500 aan gemiste huur- en maandlasten — netto circa € 310.000, tegen aanzienlijk meer tijd en onzekerheid.

Wat kost het verkopen van een huurwoning?

Verkoopt u in een BV, dan telt de verkoopwinst als fiscale winst: vennootschapsbelasting over de boekwinst, en de verkoopopbrengst kan via uitkering of herinvestering verder worden ingezet.

Kan de huurder de verkoop tegenhouden?

Nee. U mag uw huurwoning zonder toestemming en zonder aanbiedingsplicht aan wie u wilt verkopen. De huurder heeft wel recht op ongestoord woongenot: aan een redelijk aangekondigde bezichtiging moet worden meegewerkt, doorgaans 24 tot 48 uur van tevoren aangekondigd. Bij verkoop aan een investeerder in verhuurde staat blijven bezichtigingen beperkt tot het dossier en soms één opname.

Wil de huurder zelf de woning kopen — dat komt voor bij langdurige huurders — dan bent u daar niet toe verplicht, maar het kan een snelle route zijn met een prijs nabij de verhuurde waarde.

Huurhuis verkopen: wat verandert er voor de huurder?

Huurhuis verkopen en huurwoning verkopen zijn hetzelfde: u verkoopt een woning die u verhuurt. Voor de huurder verandert er juridisch niets. Het contract loopt ongewijzigd door naar de koper: dezelfde kale huur, dezelfde indexatieafspraak, dezelfde einddatum en dezelfde opzeggingsbescherming. In de praktijk merkt hij één ding — een brief met een nieuw rekeningnummer.

• Huurprijs en huurverhogingsafspraken: blijven exact gelijk.
• Waarborgsom: verrekent u via de notaris met de koper; de huurder houdt zijn recht op teruggave.
• Onderhoudsverplichtingen: gaan integraal over op de nieuwe eigenaar.
• Tijdelijk contract: de einddatum blijft staan, de koper kan die niet vervroegen.
• Opzegging door de koper: alleen via een wettelijke grond (art. 7:274 BW) en uiteindelijk via de rechter.

Let op het verschil met een sociale huurwoning: huurt u zelf van een corporatie, dan kunt u die woning niet verkopen. Deze pagina gaat over particuliere verhuurders die hun eigen huurhuis verkopen.

Hoe verloopt het verkopen van een huurwoning via Vestoo?

• U meldt de huurwoning gratis aan met adres, huur, contracttype en WOZ — ongeveer tien minuten.
• Geverifieerde investeerders die verhuurde woningen in uw segment kopen, zien het dossier en kunnen bieden.
• U vergelijkt meerdere biedingen op prijs, voorwaarden en doorlooptijd; het huurcontract gaat naar de koper over.
• Koopakte en notariële overdracht volgen; gemiddeld 30 dagen van intake tot levering.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huurwoning verkopen terwijl de huurder er nog woont?

Ja. Koop breekt geen huur: de koper neemt het huurcontract over en wordt verhuurder. De huurder behoudt dezelfde rechten en huurprijs. Het bod is dan gebaseerd op de huurstroom in plaats van op de vrije verkoopwaarde.

Verkoop ik beter nu of na vertrek van de huurder?

Leeg verkopen levert meer op, maar kost tijd en geld: uitkopen kost in de praktijk € 7.500 tot € 30.000 en een opzeggingsprocedure duurt 9 tot 18 maanden zonder garantie op succes. Loopt uw huurder binnen enkele maanden zelf uit, dan is wachten vaak lonend; in alle andere gevallen is nu verkopen met huurder meestal de betere uitkomst.

Wat kost het verkopen van een huurhuis mij?

Aanmelden en biedingen ontvangen is gratis. U betaalt geen makelaarscourtage; alleen de notariskosten voor de levering, en bij verkoop via Vestoo een succesfee van 1% van de koopsom (ex btw) na de notariële levering.

Wat betaal ik aan belasting over de opbrengst?

Verkoopt u als particulier vanuit box 3, dan is de verkoopwinst zelf onbelast; u betaalt box 3 over het vermogen op de peildatum 1 januari. Verkoopt u vanuit een BV, dan valt de boekwinst in de vennootschapsbelasting. Laat uw situatie altijd door uw adviseur toetsen.

Is 'huurhuis verkopen' hetzelfde als 'huurwoning verkopen'?

Ja, het zijn dezelfde begrippen: een woning die u als eigenaar verhuurt en die u wilt verkopen. Verwar het niet met een sociale huurwoning van een corporatie — die kunt u als huurder niet zelf verkopen.

Hoe snel heb ik een bod op mijn huurwoning?

Meestal binnen enkele dagen na aanmelding meerdere biedingen van geverifieerde investeerders, en gemiddeld 30 dagen van intake tot notariële levering.