Huis verkopen met huurder — de huurder blijft zitten

Samenvatting in vijf punten

1. Toestemming van de huurder is niet nodig; wel gelden zijn rechten onverkort door na de overdracht.
2. De waarde in verhuurde staat ligt bij een gereguleerd contract vaak op 70% tot 80% van de leegwaarde, bij geliberaliseerde huur op 85% tot 95%.
3. Investeerders rekenen met de bruto aanvangsrendement-methode: jaarhuur gedeeld door koopsom v.o.n., meestal tussen 5,0% en 7,0%.
4. De koper betaalt sinds 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting op een woningbelegging; dat drukt het bod met circa 5% tot 7%.
5. Bezichtiging vraagt medewerking van de huurder: plan die in overleg of verkoop op basis van dossier en bestaande foto's.

Mag ik mijn huis verkopen terwijl er een huurder in zit?

Ja. Als eigenaar bent u vrij om te verkopen; de huurder heeft geen vetorecht en ook geen wettelijk voorkeursrecht op woningen (dat bestaat in Nederland alleen voor bepaalde gemeentelijke en corporatiesituaties). Wat wél verandert, is dat de koper vanaf de leveringsdatum de verhuurder wordt. Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek — in de volksmond 'koop breekt geen huur' — laat het huurcontract met dezelfde huurprijs, dezelfde einddatum en dezelfde opzeggingsbescherming meelopen naar de nieuwe eigenaar.

Dat betekent praktisch dat u niets hoeft te beloven wat u niet kunt waarmaken. U verkoopt de woning inclusief huurovereenkomst, inclusief eventuele huurachterstand-afspraken en inclusief de waarborgsom, die u bij de notaris verrekent met de koper. Een makelaar die u vertelt dat de huurder eerst weg moet, verkoopt u een leegwaarde-traject dat maanden kan duren en juridisch vaak niet haalbaar is.

• Toestemming huurder: niet nodig.
• Aanzeggen: verplicht is het niet, maar de notaris informeert de huurder na levering over het nieuwe rekeningnummer.
• Waarborgsom en vooruitbetaalde huur: verrekenen via de nota van afrekening.
• Servicekosten-afrekening: leg vast wie het lopende jaar afrekent.

Wat is mijn huis waard met een huurder erin?

De waarde in verhuurde staat is de leegwaarde minus een korting voor het feit dat de koper niet zelf kan gaan wonen en het rendement uit huur moet halen. Hoe lager de huur ten opzichte van de marktwaarde en hoe steviger de huurbescherming, hoe groter die korting. Twee rekenlijnen bepalen samen het bod: de leegwaarde met korting en het bruto aanvangsrendement (BAR).

Rekenvoorbeeld: een appartement met een leegwaarde van € 320.000 en een kale huur van € 950 per maand levert € 11.400 jaarhuur op. Bij een BAR van 6,0% komt de investeerder uit op € 190.000 kosten koper. Waardeert hij op leegwaarde min 25%, dan komt hij op € 240.000. Het bod ligt in de praktijk tussen die twee lijnen in en beweegt naar boven zodra de huur binnen afzienbare tijd verhoogd of geliberaliseerd kan worden.

Let op het verschil tussen fiscale waardering (leegwaarderatio in box 3) en verkoopwaarde. De leegwaarderatio bepaalt uw belastbare waarde, niet wat een koper betaalt.

Aan wie verkoopt u een woning met huurder?

De koperskring is kleiner dan bij een lege woning: particulieren die zelf willen wonen vallen af, en banken financieren verhuurde woningen alleen met een verhuurhypotheek tegen 70% tot 80% van de waarde in verhuurde staat. Wat overblijft zijn particuliere beleggers, vastgoed-bv's en institutionele opkopers. Precies daarom levert een openbare Funda-plaatsing bij dit type woning vaak weinig op: het publiek dat kijkt, kan niet kopen.

• Particuliere belegger: koopt één tot vijf woningen, betaalt vaak de hoogste prijs bij een nette, geliberaliseerde huur.
• Vastgoed-bv: rekent met vennootschapsbelasting en financiering, koopt ook complexere dossiers.
• Opkoper/handelaar: snelste route, maar rekent een handelsmarge van 5% tot 10%.
• De zittende huurder: soms de beste prijs, omdat hij de leegwaarde ontsluit — vraag het altijd eerst.

Verkoopt u aan de huurder zelf, dan verdwijnt de verhuurdkorting volledig: die koper heeft geen huurcontract meer om rekening mee te houden. Een prijs op 92% tot 100% van de leegwaarde is dan realistisch, mits hij de financiering rond krijgt.

Hoe verloopt het verkoopproces met een zittende huurder?

Een compleet dossier is het verschil tussen een indicatief bod en een hard bod. Ontbrekende huurbetaalgeschiedenis of een onbekend aantal WWS-punten laat een koper standaard een risico-opslag van 3% tot 5% inrekenen.

Wat mag de huurder wel en niet bij bezichtigingen?

De huurder heeft recht op ongestoord woongenot. Hij is niet verplicht om bezichtigingen toe te staan, tenzij dat in het huurcontract staat — en ook dan geldt dat het redelijk moet zijn qua frequentie en tijdstip. In de praktijk is één afspraak op een werkdag, aangekondigd met minimaal 48 uur, de norm. Werkt de huurder niet mee, dan is verkoop nog steeds mogelijk: professionele kopers nemen genoegen met plattegronden, bestaande foto's en een technische omschrijving.

• Geen sleutelkastje of makelaarsbord zonder toestemming van de huurder.
• Geen foto's van persoonlijke bezittingen publiceren.
• Wel: de huurder informeren zodra de koop rond is — dat voorkomt onrust en betaalproblemen.

Wat zijn de fiscale gevolgen van verkoop in 2026?

Houdt u de woning in privé, dan is de verkoopwinst niet belast; u betaalt alleen tot de leveringsdatum box 3 over het vermogen. Zit de woning in een bv, dan valt de boekwinst in de vennootschapsbelasting (19% tot € 200.000 winst, daarboven 25,8%). Reken dat verschil door voordat u een route kiest.

Wanneer is verkopen met huurder verstandiger dan wachten op leegstand?

Wachten tot de huurder vertrekt levert de leegwaarde op, maar kost tijd, box 3-heffing en onderhoudsrisico. Bij een woning van € 320.000 kost een jaar wachten ruim € 6.900 aan box 3, plus gemiddeld € 1.500 tot € 2.500 onderhoud en verzekeringen. Duurt het naar verwachting langer dan twee jaar voordat de woning leeg komt, dan weegt het prijsverschil van 10% tot 20% vaak niet op tegen de kosten en het risico op nieuwe regelgeving.

• Verkoop nu: zekerheid, geen leegstandsrisico, direct einde aan box 3-last.
• Wacht af: hogere opbrengst, maar alleen zinvol bij een aflopend contract of een huurder die aantoonbaar vertrekt.
• Uitkopen: bandbreedte € 7.500 – € 30.000 vergoeding; loont als het prijsverschil groter is dan de vergoeding plus leegstandskosten.

Veelgestelde vragen

Hoeveel biedingen krijg ik en hoe snel?

Meestal ontvangt u binnen enkele dagen meerdere concrete biedingen van geverifieerde investeerders. Zo kunt u vergelijken op prijs, voorwaarden en doorlooptijd — zonder één bod te hoeven accepteren. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs.

Wie zijn die investeerders?

Allemaal KvK-geregistreerde vastgoedbeleggers. Wij screenen op identiteit, betalingsverleden en aantoonbaar kapitaal vóór ze biedingen mogen uitbrengen. Geen tussenpersonen, geen tijdverspillers.

Is er een financieringsvoorbehoud?

Nee. Onze investeerders kopen cash of met reeds toegezegd kapitaal. Geen wekenlang wachten op een hypotheekadviseur, geen deal die op het laatste moment afketst.

Mijn pand heeft achterstallig onderhoud — kan dat?

Ja, juist daarom kopen onze investeerders graag. Slechte staat, gedateerde keuken, verouderd dak — geen probleem. U hoeft niets op te knappen voor de verkoop.

Wat kost het mij?

Niets. Geen makelaarscourtage, geen opstartkosten. U betaalt alleen de notaris bij verkoop, net als bij elke andere woningverkoop.

Moet de huurder eruit?

Nee, een huis verkopen met huurder kan vaak juist in verhuurde staat. Koop breekt geen huur; investeerders beoordelen de woning inclusief huurcontract en zittende huurder.