Wetgeving

Valt Mijn Woning in 2026 onder Middenhuur of Vrije Sector?

Sinds de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is het speelveld voor verhuurders ingrijpend veranderd. Een woning die voorheen als vrije sector gold, kan bij een nieuw contract zomaar in het gereguleerde middenhuursegment vallen. De regels zijn complexer geworden: niet alleen de huurprijs, maar ook het aantal WWS-punten is nu bepalend. Voor u als verhuurder is het cruciaal om precies te weten welk label uw woning in 2026 krijgt. Dit bepaalt de maximale huur die u mag vragen en heeft grote invloed op uw rendement en strategie. In dit artikel leggen we de nieuwe regels uit en bieden we een concreet stappenplan om zelf te bepalen of uw woning in de middenhuur of vrije sector valt.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

Om in 2026 bij een nieuw huurcontract in de vrije sector te vallen, moet uw woning aan twee eisen voldoen: de aanvangshuur moet hoger zijn dan € 1.228,07 per maand én de woning moet minimaal 187 WWS-punten hebben. Voldoet de woning niet aan één van deze twee voorwaarden, dan valt deze in de gereguleerde (midden)huur.

De gouden regel sinds 1 juli 2024

De invoering van de Wet betaalbare huur heeft een fundamentele wijziging gebracht in de definitie van een vrije-sectorwoning. Waar voorheen enkel de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens bepalend was, geldt nu een dubbele toets. Dit is de belangrijkste verandering die u als verhuurder moet begrijpen voor contracten die ingaan vanaf 1 juli 2024.

Voor 2026 betekent dit concreet:

1. Huurprijsdrempel: De kale aanvangshuur moet hoger zijn dan de liberalisatiegrens van € 1.228,07 per maand.
2. Punten-drempel: De woning moet op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) een score van 187 punten of meer hebben.

Beide voorwaarden zijn cumulatief. Een woning met 200 WWS-punten maar een aanvangshuur van € 1.200 valt dus in de gereguleerde middenhuur. Andersom geldt hetzelfde: een woning met een huur van € 1.500 maar slechts 175 WWS-punten is óók een middenhuurwoning. De maximaal toegestane huur wordt dan bepaald door het puntenaantal, niet door wat u met de huurder afspreekt.

Het grote risico voor verhuurders is dat een huurder tot zes maanden na aanvang van het contract de huurprijs kan laten toetsen bij de Huurcommissie. Als de Huurcommissie oordeelt dat de woning op basis van de punten niet in de vrije sector hoort, wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd naar het wettelijk maximum. U moet dan het te veel betaalde huurbedrag aan de huurder terugbetalen.

Stappenplan: hoe bepaal je het segment voor 2026?

Volg deze drie stappen om exact te bepalen in welk segment uw woning valt bij een nieuwe verhuring in 2026.

Stap 1: Bereken de WWS-punten

De basis van alles is het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit stelsel kent punten toe aan verschillende kenmerken van de woning. De belangrijkste onderdelen zijn:

• Woonoppervlakte: Elk van de eerste 150 m² levert 1 punt op (gemeten volgens NEN 2580).
• WOZ-waarde: De WOZ-waarde wordt via een formule omgerekend naar punten. Let op de WOZ-cap: sinds 2024 mag de WOZ-waarde maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken voor woningen met 142 punten of meer.
• Energielabel: Een zeer belangrijke factor. Het verschil tussen label G en A++++ kan meer dan 50 punten zijn. Voor 2026 levert een A++++ label bijvoorbeeld 44 punten op, terwijl een G-label 15 punten aftrek betekent.
• Sanitair en keuken: De lengte van het aanrecht en de voorzieningen in de badkamer tellen mee.
• Buitenruimte: Het hebben van een tuin of balkon levert extra punten op; het ontbreken ervan kan 5 punten aftrek geven.

Gebruik voor een nauwkeurige schatting onze WWS-puntenschatter. Deze calculator is bijgewerkt met de meest actuele normen voor 2026.

Stap 2: Vergelijk de punten met de huursegmenten

Zodra u het puntenaantal heeft, kunt u de woning positioneren in de segmenten voor 2026:

Stap 3: Conclusie trekken op basis van de dubbele eis

Met het puntenaantal in de hand kunt u nu de cruciale vraag beantwoorden. Voor een nieuw contract in 2026 geldt:

• Heeft uw woning 186 punten of minder? Dan valt uw woning per definitie in de gereguleerde sector (sociaal of middenhuur). De maximaal toegestane huur wordt bepaald door de WWS-puntentabel. U kunt geen vrije-sectorhuurprijs vragen, ook al zou een huurder bereid zijn die te betalen.
• Heeft uw woning 187 punten of meer? Dan kunt u de woning in de vrije sector verhuren, mits de aanvangshuur die u afspreekt ook daadwerkelijk hoger is dan de liberalisatiegrens van 2026 (€ 1.228,07).

Dit is essentieel: 187 punten geeft u de mogelijkheid tot vrije sector, het is geen automatisme.

Waarom valt mijn "vrije sector"-woning terug naar middenhuur?

Veel verhuurders die hun panden al jaren in de vrije sector verhuren, ontdekken dat dit bij een nieuwe huurder niet meer mogelijk is. De meest voorkomende reden is de nieuwe, dubbele eis. Waar voorheen een hoge huurprijs voldoende was, is nu het WWS-puntenaantal maatgevend geworden.

Een veelvoorkomend scenario: een appartement van 60 m² in een populaire stad met een WOZ-waarde van €400.000 en energielabel C. Voor 2024 kon dit pand gemakkelijk voor €1.500 per maand worden verhuurd en was het daarmee "vrije sector".

Laten we de punten voor 2026 eens globaal tellen:

• Oppervlakte: 60 punten
• WOZ-waarde: ca. 60 punten (afhankelijk van cap)
• Energielabel C: 14 punten
• Overig (sanitair etc.): ca. 10 punten
• Totaal: ca. 144 punten

Met 144 punten valt deze woning in 2026 vierkant in de gereguleerde middenhuur. De maximale huur zal rond de €935 per maand liggen. De huurprijs is hiermee met meer dan 35% gedaald vergeleken met de oude situatie, wat een enorme impact heeft op het rendement van de verhuurder.

De markt ziet deze verschuiving ook al. Begin 2026 wordt een daling in het aanbod van nieuwe huurwoningen verwacht van 7,6% ten opzichte van 2025, deels omdat verhuurders besluiten hun panden te verkopen in plaats van tegen een lagere, gereguleerde huur aan te bieden. Dit fenomeen staat bekend als "uitponden". In 2024 was al 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning (bron: NVM/Brainbay).

Wat kunt u doen als uw woning in de middenhuur valt?

Als uw woning bij een nieuwe huurder in het middenhuursegment terechtkomt, heeft u als verhuurder grofweg drie opties.

1. Investeren om punten te verhogen: De meest voor de hand liggende route is proberen de woning boven de 186 WWS-puntengrens te tillen. De meest effectieve manier is vaak verduurzaming. Een sprong van energielabel D naar A+ levert bijvoorbeeld al (32 - 8) = 24 extra punten op. Andere, meer ingrijpende opties zijn het vergroten van de woonoppervlakte (bijv. door een dakkapel of uitbouw) of het luxer maken van de keuken of badkamer. Maak altijd een kosten-batenanalyse: wegen de investeringskosten op tegen de hogere, vrije-sectorhuur die u kunt vragen?

2. Accepteren en gereguleerd verhuren: U kunt ervoor kiezen de woning te verhuren voor de wettelijk maximaal toegestane huurprijs die bij het WWS-puntenaantal hoort. Dit biedt minder financieel rendement, maar wel stabiele en voorspelbare inkomsten. U bent dan gebonden aan de jaarlijkse maximale huurverhogingen voor het middenhuursegment (geschat op 6,1% voor 2026).

3. Verkopen in verhuurde staat: Als de huuropbrengsten door de regulering te laag worden om uw kosten (onderhoud, VvE, belastingen) te dekken en een acceptabel rendement te behalen, kan verkoop een strategische keuze zijn. Door te verkopen aan een geverifieerde investeerder via een platform als Vestoo, realiseert u een marktconforme cash-prijs zonder makelaarskosten en met zekerheid binnen 30 dagen. Een groot voordeel is dat de huurder in de woning kan blijven wonen ("koop breekt geen huur"), wat een sociaal verantwoorde oplossing is. Lees meer over de afwegingen in ons artikel over de keuze tussen vrije sector of middenhuur als verhuurder.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.