Wetgeving
De Wet betaalbare huur: wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?
De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 ingegaan en zorgt bij veel verhuurders voor vragen: valt mijn woning nog in de vrije sector, moet mijn huurprijs omlaag en wat betekent dit voor mijn rendement? De wet breidt de WWS-regulering uit naar het middensegment, waardoor meer woningen onder een maximale huurprijs vallen. Vooral voor nieuwe contracten en woningen met een score tot 186 punten zijn de gevolgen merkbaar. Hieronder krijgt u een feitelijk overzicht van de belangrijkste regels, de gevolgen vanaf 2026 en de keuzes die u als verhuurder heeft.
Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-25
Kort antwoord: De Wet betaalbare huur, ingegaan op 1 juli 2024, reguleert de huurprijzen van woningen tot en met 186 WWS-punten. Bestaande vrije sector-contracten voor onbepaalde tijd worden ontzien, maar bij nieuwe verhuur kan een te hoge aanvangshuur door de huurder of gemeente worden aangevochten en verlaagd.
Wat is er veranderd sinds 1 juli 2024?
De belangrijkste wijziging is de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS) naar de middenhuur. Voorheen gold de puntentelling alleen voor sociale huurwoningen, maar sinds de invoering van de wet geldt deze ook voor een groot deel van de vrije sector. Een woning verhuren in de vrije sector vereist bij nieuwe contracten (na 1 juli 2024) niet alleen een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07 (in 2026), maar ook een woningwaarderingsscore van minimaal 187 punten.
Woningen vallen daardoor in drie segmenten op basis van hun WWS-score:
- Sociale huur: tot en met 187 punten (maximale huur € 932,93 per maand in 2026).
- Gereguleerde middenhuur: 144 tot en met 186 punten (maximale huur € 932,94 tot € 1.228,07 per maand in 2026).
- Vrije sector: 187 punten of meer.
Dit betekent dat veel woningen die voorheen vrij verhuurbaar waren, nu onder de gereguleerde middenhuur vallen. De WWS-score is daarmee allesbepalend geworden voor de maximaal toegestane huurprijs bij het aangaan van een nieuw huurcontract. Volgens de NVM werden in 2024 al 1 op de 5 verkochte woningen verkocht door een particuliere verhuurder, een trend die door de nieuwe wetgeving kan versnellen.
Geldt dit ook voor mijn bestaande huurcontract?
Nee, in de meeste gevallen niet direct. De wet heeft vooral betrekking op nieuwe huurcontracten die na 1 juli 2024 worden afgesloten. Voor zittende huurders zijn er belangrijke nuances:
- Bestaande vrije sector-contracten voor onbepaalde tijd: Deze worden gerespecteerd. U hoeft de huurprijs niet te verlagen, ook niet als de WWS-score onder de 187 punten ligt. De huurprijs mag jaarlijks worden verhoogd met het wettelijk vastgestelde percentage. Voor 2026 is de maximale huurverhoging in de vrije sector vastgesteld op 4,4%.
- Bestaande tijdelijke contracten: Hier is het complexer. Wanneer een tijdelijk contract afloopt en u een nieuw contract aanbiedt (aan dezelfde of een nieuwe huurder), gelden de nieuwe regels wél. De aanvangshuur van het nieuwe contract moet dan in lijn zijn met de WWS-score.
- Bestaande sociale huurcontracten: Hier verandert niets. De WWS-regulering was al van kracht en blijft dat ook.
De wet "koop breekt geen huur" blijft onveranderd van kracht. Bij verkoop van uw verhuurde woning neemt de nieuwe eigenaar het bestaande huurcontract, inclusief alle rechten en plichten, ongewijzigd over. Een bestaand contract voor onbepaalde tijd blijft dus ook na verkoop gerespecteerd worden.
Hoe wordt de maximale huurprijs vanaf 2026 berekend en gehandhaafd?
De maximale huurprijs wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning. Punten worden toegekend voor onder andere de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel en de aan- of afwezigheid van een buitenruimte. Bijvoorbeeld, het aandeel van de WOZ-waarde wordt beperkt tot maximaal 33% van de totale score, wat de impact van hoge WOZ-waardes dempt.
De huurverhogingspercentages voor 2026 verschillen per segment:
| Segment | WWS-Punten | Max. Huurverhoging 2026 (per) |
|---|---|---|
| Sociale huur | t/m 143 | 4,1% (1 juli 2026) |
| Gereguleerde middenhuur | 144 - 186 | 6,1% (1 januari 2026) |
| Vrije sector | ≥ 187 | 4,4% (1 januari 2026) |
Handhaving gebeurt op twee manieren. Ten eerste kan de huurder zelf naar de Huurcommissie stappen als hij vermoedt dat de huur te hoog is. Ten tweede krijgen gemeenten de bevoegdheid om proactief te handhaven en boetes op te leggen aan verhuurders die de regels overtreden.
Welke strategische keuzes heeft u als verhuurder?
Door de nieuwe wet en de stijgende belastingdruk in box 3 (effectief circa 2,16% van de WOZ-waarde in 2026) heroverwegen veel verhuurders hun strategie. U heeft grofweg drie opties.
- Doorgaan met verhuren: Als uw woning een hoge WWS-score heeft (ruim boven 187 punten) of als u een zittende huurder met een oud contract heeft, kan doorverhuren aantrekkelijk blijven. Bij een lagere score zult u bij nieuwe verhuur genoegen moeten nemen met een lagere, gereguleerde huur.
- Optimaliseren en afwachten: U kunt proberen de WWS-score van uw woning te verhogen, bijvoorbeeld door te investeren in een beter energielabel. Een sprong van label D naar B kan al 20 punten extra opleveren. Dit kan net het verschil maken om in de vrije sector te blijven. U kunt vervolgens wachten tot het huidige huurcontract afloopt.
- Verkopen in verhuurde staat: Als het rendement onder druk komt te staan door een combinatie van lagere huuropbrengsten en hoge box-3-belasting, kan verkoop een logische stap zijn. Via Vestoo verkoopt u uw woning direct aan geverifieerde investeerders, zonder makelaarskosten en met zekerheid over de prijs. Het bestaande huurcontract wordt hierbij overgenomen door de koper.
De keuze hangt af van uw persoonlijke financiële situatie, de kenmerken van uw vastgoed en uw toekomstplannen. Een waardebepaling voor verhuurd vastgoed kan helpen om de financiële gevolgen van elke optie in kaart te brengen.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn huurprijs verlagen door de Wet betaalbare huur?
Niet voor bestaande huurcontracten voor onbepaalde tijd in de vrije sector. De wet geldt primair voor nieuwe contracten afgesloten na 1 juli 2024. Bij het aflopen van een tijdelijk contract en bij nieuwe verhuur moet de aanvangshuur wel voldoen aan de WWS-puntentelling.
Wat gebeurt er als mijn woning minder dan 187 WWS-punten heeft?
Bij een nieuw huurcontract valt uw woning dan in het gereguleerde segment (sociale huur of middenhuur). De maximale huurprijs wordt dan bepaald door het exacte puntenaantal. Voor zittende huurders met een contract voor onbepaalde tijd verandert er niets.
Kan ik mijn woning nog verkopen als de huur gereguleerd is?
Ja, u kunt een woning met een gereguleerd huurcontract verkopen aan een investeerder. De lagere, gereguleerde huurprijs heeft wel invloed op de waarde en dus op de prijs die een koper bereid is te betalen.
Hoe kan ik het aantal WWS-punten van mijn woning verhogen?
U kunt punten winnen door te investeren in kwaliteit en duurzaamheid. Denk aan het verbeteren van het energielabel, het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer, of het aanleggen van een buitenruimte. Een check van de NEN-2580 meting van de oppervlakte kan soms ook extra punten opleveren.
Wat is het risico als ik een te hoge huur vraag?
Als de aanvangshuur bij een nieuw contract te hoog is, kan de huurder binnen 6 maanden naar de Huurcommissie stappen om de huur te laten verlagen tot het WWS-maximum. Daarnaast kunnen gemeenten vanaf 2026 boetes opleggen.
Moet de huurder de woning verlaten als ik verkoop?
Nee. De wet 'koop breekt geen huur' beschermt de huurder. Het lopende huurcontract, inclusief alle voorwaarden, gaat ongewijzigd over op de nieuwe eigenaar. De huurder kan gewoon in de woning blijven wonen.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.