Wetgeving

Liberalisatiegrens 2026: De Gevolgen van de € 1.228,07 Grens voor Verhuurders

De huurmarkt voor verhuurders verandert ingrijpend. Met de introductie van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 zijn de spelregels voor het bepalen van de huurprijs aangescherpt. Een cruciaal element hierin is de liberalisatiegrens, die voor 2026 is vastgesteld op € 1.228,07. Deze grens bepaalt, samen met het Woningwaarderingsstelsel (WWS), of uw woning in de vrije sector valt of onder de gereguleerde middenhuur. Voor u als verhuurder is het essentieel om te begrijpen wat deze nieuwe drempel betekent. Het heeft directe gevolgen voor uw verhuurstrategie, uw rendement en de waarde van uw vastgoed. Een woning die voorheen als vrije sector gold, kan bij een nieuwe verhuring zomaar in het gereguleerde segment belanden. In dit artikel leggen we de nieuwe regels voor 2026 helder uit, zodat u weet waar u aan toe bent.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

In 2026 ligt de liberalisatiegrens op € 1.228,07 kale maandhuur. Dit betekent dat een woning alleen als vrije sector kan worden verhuurd bij een aanvangshuur bóven dit bedrag én een Woningwaarderingsstelsel (WWS) score van minimaal 187 punten. Woningen met 186 punten of minder vallen bij een nieuw contract verplicht onder de gereguleerde (midden)huur.

Wat is de liberalisatiegrens in 2026?

De liberalisatiegrens is het bedrag dat de scheiding markeert tussen de gereguleerde huursector en de vrije huursector. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur verhuurder per 1 juli 2024, is deze grens niet langer een enkel huurbedrag. Het is een combinatie van twee harde eisen voor nieuwe huurcontracten:

1. Huurprijs: De aanvangshuur moet hoger zijn dan de liberalisatiegrens van € 1.228,07 per maand.
2. WWS-punten: De woning moet minimaal 187 punten hebben volgens het Woningwaarderingsstelsel.

Een woning moet aan beide voorwaarden voldoen om in de vrije sector te vallen. Voldoet de woning niet aan de puntendrempel, dan is de maximaal toegestane huurprijs gekoppeld aan het aantal WWS-punten, ongeacht de markthuur.

Dit creëert drie duidelijke huursegmenten voor 2026:

Deze driedeling is de kern van de nieuwe wetgeving en heeft grote impact op alle verhuurders die zich richten op het middensegment.

Hoe is de grens van € 1.228,07 berekend?

De liberalisatiegrens is niet willekeurig gekozen. Het bedrag van € 1.228,07 is direct gekoppeld aan de maximale huurprijs die hoort bij een woning met 186 WWS-punten. Vanaf 187 punten wordt de huurprijs ‘geliberaliseerd’ en mag de verhuurder de prijs zelf bepalen (mits de aanvangshuur ook boven de € 1.228,07 ligt).

Deze systematiek is een direct gevolg van de wens van de overheid om de huurprijs beter te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning, uitgedrukt in WWS-punten. De grens wordt jaarlijks geïndexeerd. De Rijksoverheid en de Huurcommissie publiceren deze bedragen en de bijbehorende puntentabellen. De methodiek zorgt ervoor dat de grens meebeweegt met de economische realiteit, maar wel strikt verbonden blijft aan het puntensysteem zelfstandige woonruimte.

Welke huur telt: aanvangshuur of huidige huur?

Dit is een vraag die veel verhuurders bezighoudt. De regels rondom de liberalisatiegrens van 2026 gelden primair voor nieuwe huurcontracten.

• Lopende contracten (afgesloten vóór 1 juli 2024): Voor deze contracten blijven de regels gelden die van kracht waren op het moment van ondertekening. Was uw woning toen geliberaliseerd (bijvoorbeeld met een aanvangshuur boven de toenmalige grens van € 879,66 in 2024), dan blijft dit contract in de vrije sector, ook als de woning minder dan 187 punten heeft. De huurder blijft zitten en de jaarlijkse huurverhoging volgt de regels voor de vrije sector (in 2026 maximaal 4,4%).
• Nieuwe contracten (vanaf 1 juli 2024): Zodra uw huidige huurder vertrekt en u een nieuwe huurder zoekt, worden de nieuwe regels van kracht. Op dat moment moet de woning wél voldoen aan de eis van minimaal 187 punten om opnieuw in de vrije sector verhuurd te kunnen worden. Dit is een cruciaal moment. Vanaf 1 juli 2026 lopen bovendien veel tijdelijke huurcontracten af, wat kan leiden tot een versnelling van deze situatie voor veel verhuurders.

Het moment van een huurderswissel is dus hét strategische moment waarop u als verhuurder moet beoordelen of uw woning nog aan de eisen voor de vrije sector voldoet.

Wat als mijn woning net onder 187 punten zit?

Heeft uw woning bijvoorbeeld 175 of 180 punten? Dan valt deze bij een nieuwe verhuring in 2026 definitief in het segment gereguleerde middenhuur. De maximale huur wordt dan bepaald door het WWS. Dit kan een aanzienlijk lager rendement betekenen dan u gewend was. U heeft dan grofweg drie opties:

1. WWS-punten optimaliseren: Onderzoek of u het puntenaantal kunt verhogen tot boven de 187-puntengrens. Investeringen in verduurzaming lonen hierbij het meest. De stap van een energielabel C naar A+ kan al 25 tot 28 extra punten opleveren, afhankelijk van het woningtype. Andere mogelijkheden zijn het vergroten van het woonoppervlak (NEN 2580), het renoveren van keuken of sanitair, of het toevoegen van buitenruimte (geen buitenruimte geeft 5 minpunten).

2. Gereguleerd verhuren: U kunt ervoor kiezen de woning te blijven verhuren binnen het gereguleerde segment. De maximale huurverhoging voor middenhuur is in 2026 vastgesteld op 6,1%, wat hoger is dan in de sociale sector (4,1%) en de vrije sector (4,4%). Dit kan voor stabiele, zij het lagere, huuropbrengsten zorgen.

3. Verkopen: Als het lagere rendement niet opweegt tegen de investeringen en de exploitatiekosten, kan verkoop een strategische keuze zijn. Door uw verhuurde woning te verkopen aan een geverifieerde investeerder via Vestoo, ontvangt u een marktconforme cash-prijs zonder makelaarskosten. De huurder kan gewoon blijven wonen ("koop breekt geen huur") en u verkrijgt zekerheid binnen 30 dagen.

Wat is het verschil met 2025?

Hoewel de Wet betaalbare huur al medio 2024 inging, is 2026 het jaar waarin de effecten volledig zichtbaar worden. De liberalisatiegrens zelf wordt jaarlijks geïndexeerd, maar de belangrijkste verandering zit in de verankering van het puntensysteem.

Een ander relevant verschil is de context van de markt. In 2026 is de overdrachtsbelasting voor beleggers verlaagd naar 8% (was 10,4% in 2025). Tegelijkertijd wordt de belastingdruk in box 3 verder verhoogd, met een forfaitair rendement van 6,0% op overige bezittingen, wat neerkomt op een effectieve belasting van circa 2,16% over de WOZ-waarde per jaar. Dit alles maakt een heroverweging van uw vastgoedstrategie urgenter.

Veelgemaakte fouten door verhuurders

De nieuwe regelgeving is complex. Pas op voor deze veelgemaakte fouten:

• Alleen naar de huurprijs kijken: De meest gemaakte fout is denken dat een huurprijs boven de € 1.228,07 voldoende is. Zonder de vereiste 187 WWS-punten is de huurprijs niet geliberaliseerd en kan een nieuwe huurder met succes een lagere, gereguleerde huur afdwingen.
• Een onjuiste WWS-berekening hanteren: Het is cruciaal om de WWS-puntentelling 2026 verhuurder correct toe te passen. Gebruik de officiële NEN 2580-meetinstructie voor oppervlaktes en controleer de punten voor het energielabel nauwkeurig. Vergeet ook de WOZ-cap niet: de WOZ-waarde mag voor maximaal 33% van het puntentotaal meetellen bij woningen die zonder deze beperking 187 punten of meer scoren.
• Denken dat de regels voor zittende huurders gelden: Er heerst onnodige paniek. De nieuwe, strenge regels gelden niet voor huurcontracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten. Pas bij een huurderswissel wordt de situatie opnieuw beoordeeld.
• Servicekosten meerekenen: De liberalisatiegrens en de segmentgrenzen zijn gebaseerd op de kale huurprijs. Servicekosten voor bijvoorbeeld energie of schoonmaak tellen niet mee.
• De strategie uitstellen: Veel verhuurders wachten af. Maar juist nu is het moment om uw portefeuille te analyseren. Weet u het puntenaantal per woning? Heeft u een plan voor woningen die onder de 187-puntengrens vallen? Uitstel kan leiden tot onverwacht lagere huuropbrengsten in de toekomst.

De keuze tussen vrije sector of middenhuur verhuurder is door de nieuwe wetgeving een strategische geworden. Zorg dat u goed voorbereid bent op 2026.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.