Belasting & waarde

Box 3 en Verhuurd Vastgoed: De Rekensom voor 2026

De belastingdruk in box 3 voor verhuurd vastgoed is een cruciale factor voor je rendement als particuliere verhuurder. In 2026 wordt de berekening verder aangescherpt. Het is essentieel om te begrijpen hoe de fiscus je vermogen waardeert en welk deel van je huurinkomsten opgaat aan belasting. Een correcte inschatting van je belastingdruk is de eerste stap naar een toekomstbestendige vastgoedstrategie. Of je nu overweegt om je portefeuille te optimaliseren of te verkopen, een helder beeld van de financiële toekomst is onmisbaar. De regels voor 2026 brengen nieuwe percentages en overwegingen met zich mee, die we in dit artikel stap voor stap zullen doorlopen. We bieden de handvatten om de rekensom voor jouw specifieke situatie te maken en de juiste beslissingen te nemen voor je vastgoed.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-28

Kort antwoord

In 2026 betaal je als particuliere vastgoedbelegger 36% belasting over een fictief rendement van 6,0% op de waarde van je verhuurde pand. Dit komt neer op een effectieve belastingdruk van 2,16% van de voor box 3 geldende waarde van je woning, die wordt bepaald door de WOZ-waarde en de leegwaarderatio.

Hoeveel box 3-belasting betaal je in 2026?

De belasting die je betaalt over je verhuurde woning in box 3 hangt niet af van je daadwerkelijke huurinkomsten. In plaats daarvan heft de Belastingdienst over de waarde van je vastgoed. Deze systematiek, gebaseerd op een fictief rendement, is de kern van de box 3-heffing en wordt in 2026 voortgezet.

De berekening voor 2026 gebruikt de volgende vaste kerngetallen:

• Forfaitair rendement "overige bezittingen": 6,0%. Verhuurd vastgoed valt in deze categorie.
• Box 3-tarief: 36%.

De combinatie van deze twee percentages leidt tot de effectieve belastingdruk. Je betaalt 36% belasting over een verondersteld rendement van 6,0%, wat resulteert in een heffing van 2,16% (0,36 * 6,0%) over de waarde van je pand in box 3. Had je op 1 januari 2026 een verhuurde woning met een fiscale waarde van €300.000, dan bedraagt de box 3-aanslag voor dat jaar €6.480, nog vóór aftrek van eventuele schulden en heffingsvrij vermogen.

Deze systematiek is een voortzetting van de Overbruggingswet box 3, die is ingesteld na het Kerstarrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. Deze wet loopt vooruit op de invoering van een stelsel op basis van werkelijk rendement, dat nu gepland staat voor 2028. Lees hier meer over de gevolgen van het fictief rendement in box 3 voor 2026.

De rekenformule stap voor stap

Hoe kom je van een WOZ-waarde naar de uiteindelijke belastingaanslag? We doorlopen de berekening aan de hand van een voorbeeld: een verhuurd appartement met een WOZ-waarde van € 350.000 en een jaarlijkse kale huur van € 12.000. De eigenaar heeft geen andere bezittingen of schulden in box 3.

Stap 1: Bepaal de waarde met de leegwaarderatio

De fiscus gaat er vanuit dat een verhuurde woning minder waard is dan een lege woning. Daarom mag je een korting toepassen op de WOZ-waarde met de leegwaarderatio (LWR). Deze korting hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde.

• Verhouding: € 12.000 / € 350.000 = 3,43%
• Volgens de LWR-tabel van de Belastingdienst hoort bij 3,43% een percentage van 85% (in de categorie >3% tot 4%).
• Waarde voor box 3: 0,85 * € 350.000 = € 297.500

Stap 2: Bereken het belastbaar vermogen

Van de berekende waarde mag je het heffingsvrije vermogen aftrekken. In 2026 bedraagt dit € 59.357 per persoon.

• Grondslag sparen en beleggen: € 297.500 - € 59.357 = € 238.143

Stap 3: Bereken het fictieve rendement

Over deze grondslag wordt het fictieve rendement berekend. Voor vastgoed is dit 6,0% in 2026.

• Voordeel uit sparen en beleggen: 6,0% van € 238.143 = € 14.288,58

Stap 4: Bereken de te betalen belasting

Tot slot wordt het box 3-tarief van 36% toegepast op dit fictieve rendement.

• Te betalen belasting: 36% van € 14.288,58 = € 5.143,89

In dit voorbeeld gaat bijna 43% (€ 5.143,89 van € 12.000) van de bruto huurinkomsten direct naar de fiscus. Wil je dit voor jouw situatie precies uitrekenen? Gebruik dan onze Box 3 Pijnmeter-calculator.

Wat is de rol van de leegwaarderatio in 2026?

De leegwaarderatio (LWR) blijft in 2026 een belangrijk, maar ook omstreden, instrument om de waarde van je verhuurde woning voor box 3 te bepalen. Deze regeling zorgt voor een waardedrukkend effect omdat een woning met een zittende huurder minder waard is bij verkoop. De hoogte van de korting is afhankelijk van de huurprijs in verhouding tot de WOZ-waarde.

Vanaf 1 januari 2026 worden de regels voor de LWR echter aangescherpt:

1. Verhuur aan gelieerde partijen: Je mag de LWR niet meer toepassen als je verhuurt aan een verbonden partij, zoals een familielid, en de huurprijs niet marktconform is. In dat geval moet je de volledige WOZ-waarde aanhouden.
2. Tijdelijke en vakantieverhuur: De LWR vervalt ook voor tijdelijke huurcontracten en huurcontracten voor korte duur (zoals vakantieverhuur).

De leegwaarderatio voor 2026 blijft dus bestaan voor reguliere, permanente huurcontracten. Het is echter de planning dat de leegwaarderatio in zijn geheel vervalt bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3, voorzien voor 2028. Vanaf dat moment zal de WOZ-waarde leidend worden voor de waarde in box 3, zonder korting voor verhuurde staat.

Werkelijk rendement versus forfait: wanneer kiezen?

Naar aanleiding van het Kerstarrest is de ‘tegenbewijsregeling’ in het leven geroepen. Deze geeft belastingplichtigen de mogelijkheid om aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Maak je succesvol gebruik van deze regeling, dan wordt je voor het lagere, werkelijke rendement aangeslagen.

Wat telt als werkelijk rendement? Dit is de optelsom van directe en indirecte rendementen:

• Direct rendement: Huurinkomsten, pacht, dividend, rente.
• Indirect rendement: De waardeontwikkeling van het bezit (zowel positief als negatief).

Voor vastgoed betekent dit de ontvangen kale huur plus of min de waardeontwikkeling van het pand (stijging of daling van de WOZ-waarde). Het kiezen voor deze route heeft een belangrijk nadeel: je verliest het recht op het heffingsvrije vermogen. Daarnaast ligt de bewijslast volledig bij jou als verhuurder.

De keuze is vooral interessant als je totale rendement significant lager is dan het forfait van 6,0%. Denk aan een situatie met hoge exploitatiekosten (die je mag aftrekken van de huur) en een dalende WOZ-waarde. In de praktijk is het bewijzen van een structureel lager rendement complex, waardoor de meeste box 3 vastgoedbeleggers vooralsnog in het forfaitaire stelsel blijven.

Hoe zit het met schulden en heffingsvrij vermogen?

Naast bezittingen, zoals je verhuurde pand, bestaat je box 3-vermogen ook uit schulden en heb je recht op heffingsvrij vermogen.

Schuldforfait

Schulden die zijn aangegaan voor de aankoop of verbouwing van je box 3-vastgoed, mag je in mindering brengen op je bezittingen. De rente die je over deze schuld betaalt, is echter niet aftrekbaar. In plaats daarvan rekent de fiscus met een forfaitair rendement op schulden (de ‘schuldendrempel’ is afgeschaft). Voor 2026 is het schuldforfait vastgesteld op 2,7%. Dit is het percentage rente dat je volgens de fiscus hebt betaald.

Dit fictieve rentepercentage wordt in mindering gebracht op je fictieve rendement uit bezittingen. Omdat het percentage voor schulden (2,7%) veel lager is dan voor bezittingen (6,0%), dempt het hebben van een schuld de belastingdruk slechts beperkt.

Heffingsvrij vermogen

Iedere belastingplichtige heeft recht op een heffingsvrij vermogen. Over dit deel van je vermogen betaal je geen box 3-belasting. In 2026 is dit vastgesteld op € 59.357. Voor fiscale partners is dit het dubbele: € 118.714. Dit bedrag wordt afgetrokken van je totale vermogensgrondslag (bezittingen minus schulden) voordat de belasting wordt berekend.

Wanneer wordt box 3 onhoudbaar?

De vraag wanneer de box 3-druk te hoog wordt, is voor elke verhuurder persoonlijk. Het omslagpunt wordt bereikt wanneer het netto rendement (je daadwerkelijke huur minus kosten en belastingen) te laag wordt of zelfs negatief uitvalt. Dit risico is het grootst bij woningen in het gereguleerde segment, waar de huurprijs wordt beperkt door het Woningwaarderingsstelsel (WWS), terwijl de WOZ-waarde en daarmee de fiscale druk wel sterk stijgen.

Met een effectieve druk van 2,16% op de (LWR-gecorrigeerde) WOZ-waarde, kan het zijn dat de box 3-belasting een aanzienlijk deel van je bruto huurinkomsten opslokt. Als je te maken krijgt met stijgende onderhoudskosten, VvE-bijdragen en gemeentelijke heffingen, kan het rendement verder onder druk komen te staan.

Voor veel verhuurders is dit het moment om strategisch vooruit te kijken. Is het rendement nog in verhouding met het risico en de beheerslast? Of is het verstandiger om de overwaarde te verzilveren en het kapitaal elders in te zetten? Het verkopen van een verhuurde woning via Vestoo biedt hierbij een uitkomst: je ontvangt een marktconforme cash-prijs en de verkoop kan met zekerheid binnen 30 dagen worden afgerond, terwijl de huurder in de woning kan blijven.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.