Belasting & waarde

Wet werkelijk rendement box 3 per 2028: de impact op verhuur

Vanaf 2028 verandert de belastingheffing in box 3 drastisch. Het huidige systeem met forfaits voor spaargeld, beleggingen en schulden wordt vervangen door een heffing over het werkelijk behaalde rendement. Voor verhuurders betekent dit dat niet alleen de huurinkomsten, maar ook de waardeontwikkeling van het vastgoed direct belast wordt. Dit heeft grote gevolgen voor het nettorendement en de strategie van iedere particuliere vastgoedbelegger in Nederland. De wetswijziging is een direct gevolg van het "Kerstarrest" van de Hoge Raad uit 2021, dat oordeelde dat het oude box 3-stelsel op gespannen voet stond met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De nieuwe Wet werkelijk rendement beoogt een eerlijker en constitutioneel houdbaar systeem te creëren. Vooruitlopend op de invoering in 2028 geldt er een overbruggingswetgeving, maar de contouren van het nieuwe stelsel zijn al grotendeels bekend. In dit artikel analyseren we de impact op verhuurd vastgoed en wat u als verhuurder nu al kunt doen om u voor te bereiden.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-14

Kort antwoord

Per 1 januari 2028 wordt de vermogensbelasting in box 3 gebaseerd op uw werkelijk behaalde rendement. Voor verhuurd vastgoed betekent dit dat zowel de netto huurinkomsten (direct rendement) als de waardestijging (indirect rendement) worden belast. Dit vervangt de huidige forfaitaire berekening die in 2026 en 2027 nog geldt.

Achtergrond en Tijdpad van de Nieuwe Box 3-wetgeving

De aanpassing van de box 3-heffing is een van de meest besproken fiscale onderwerpen van de afgelopen jaren. Het huidige, complexe systeem met forfaitaire rendementen wordt als oneerlijk ervaren. Spaarders werden te zwaar belast, terwijl beleggers in sommige jaren profiteerden. De Hoge Raad zette in december 2021 met het zogeheten Kerstarrest een streep door het oude stelsel. Dit arrest dwong de overheid om een nieuw systeem te ontwikkelen dat beter aansluit bij de realiteit.

Het doel is de invoering van de Wet werkelijk rendement per 1 januari 2028. De oorspronkelijke planning was 2027, maar vanwege de complexiteit van de uitvoering is dit met een jaar uitgesteld. Dit betekent dat we tot en met 2027 te maken hebben met een overbruggingssysteem.

Tot 2021: Oude forfaitaire stelsel (afgekeurd door Hoge Raad).
2021-2022: Rechtsherstel geboden aan gedupeerden.
2023-2027: Overbruggingswet box 3. Hierbij wordt nog steeds gerekend met forfaits, maar met drie verschillende categorieën: banktegoeden, overige bezittingen (zoals vastgoed) en schulden. Voor vastgoed geldt in 2024 een forfaitair rendement van 6,17%.
Vanaf 1 januari 2028: Beoogde invoering van de Wet werkelijk rendement, waarbij de belasting wordt geheven over de daadwerkelijk genoten opbrengsten.

Hoe wordt werkelijk rendement bepaald?

Het nieuwe stelsel kent twee hoofdonderdelen om het totale rendement te bepalen: het directe rendement en het indirecte rendement. De som van deze twee vormt de basis voor de belastingheffing.

Direct Rendement: Dit omvat alle inkomsten die u direct uit uw vermogen ontvangt, minus de gerelateerde kosten. Voor vastgoed zijn dit de bruto huurinkomsten minus aftrekbare kosten, zoals onderhoudskosten. Ook rente op spaargeld en dividend uit aandelen vallen hieronder.
Indirect Rendement: Dit is de waardeontwikkeling van uw bezittingen. Voor vastgoed is dit de waardestijging of -daling van het pand over een kalenderjaar. Een ongerealiseerde waardestijging wordt dus jaarlijks belast, ook als u de woning niet verkoopt. Er wordt een vermogenswinstbelasting ingevoerd, maar ook een verlies bij verkoop of een waardedaling kan fiscaal relevant worden.

Rendementscomponent	Wat valt eronder voor verhuurd vastgoed?
Direct rendement	Netto huurinkomsten (brutohuur minus aftrekbare kosten)
Indirect rendement	Jaarlijkse waardeverandering (ook ongerealiseerd) + winst/verlies bij verkoop

De kosten die u maakt voor het verkrijgen van het rendement zijn aftrekbaar. Bij vastgoed kunt u denken aan kosten voor de VvE, verzekeringen en klein onderhoud. De rente op een eventuele financiering is in het huidige voorstel ook aftrekbaar van het totale rendement.

Wat is de impact van de Wet werkelijk rendement op verhuurd vastgoed?

De nieuwe wet heeft een significante impact op hoe verhuurd vastgoed in box 3 wordt belast. Waar nu nog een vast percentage van de WOZ-waarde als rendement wordt aangenomen, kijkt men vanaf 2028 naar de realiteit. Dit pakt voor verschillende situaties anders uit.

Belasting over Huurinkomsten én Waardestijging

Stel, u verhuurt een appartement met een waarde van €300.000. U ontvangt jaarlijks €15.000 (5%) aan bruto huur. De waarde van het pand stijgt in een jaar met 3% (€9.000). U heeft €2.000 aan onderhoudskosten. Het belastbare rendement wordt dan:

Direct rendement: €15.000 (huur) - €2.000 (kosten) = €13.000
Indirect rendement: €9.000 (waardestijging)
Totaal werkelijk rendement: €13.000 + €9.000 = €22.000

Over dit rendement van €22.000 betaalt u vervolgens het box 3-tarief (in 2024 is dit 36%). Dit zou neerkomen op een belasting van €7.920. Ter vergelijking: in het huidige stelsel (2024) zou u over de WOZ-waarde van €300.000 (minus eventuele schuld) een forfaitair rendement van 6,17% moeten aangeven, wat leidt tot een belasting van circa €6.664 (afhankelijk van de precieze situatie).

Gevolgen van Waardedaling

Een belangrijk aspect van het nieuwe stelsel is dat ook een waardedaling meetelt. Als in het bovenstaande voorbeeld het pand niet met €9.000 in waarde stijgt, maar met €5.000 daalt, ziet de berekening er heel anders uit:

Totaal werkelijk rendement: €13.000 (direct) - €5.000 (indirect) = €8.000

De belastinggrondslag is dan veel lager. Dit biedt een buffer in economisch mindere tijden, iets wat het huidige forfaitaire systeem niet doet. Een ongerealiseerd verlies op uw vastgoed kan dus uw belastingdruk in een bepaald jaar verlagen.

De rol van financiering (schulden)

In de plannen voor 2028 mag de rente die u betaalt voor een lening voor uw beleggingspand in mindering worden gebracht op uw totale rendement. Dit is een belangrijk verschil met de huidige vermogensbelasting op vastgoed vanaf 2026, waar schulden een veel beperktere rol spelen. Het aftrekken van rentekosten verlaagt uw belastbare basis en kan het aanhouden van gefinancierd vastgoed fiscaal aantrekkelijker maken dan in het huidige overbruggingssysteem.

Geldt er overgangsrecht voor de periode 2026-2027?

Ja, de jaren tot de invoering van de Wet werkelijk rendement worden overbrugd met de huidige Box 3-wetgeving. Deze werd in 2023 ingevoerd en blijft naar verwachting van kracht tot en met 2027. Dit systeem is een tussenstap, maar werkt nog steeds met forfaitaire rendementen. De regels voor box 3 voor vastgoedbeleggers in 2026 zijn dus gebaseerd op dit overgangsrecht.

Kenmerken van de overbruggingswetgeving (2023-2027):

Drie categorieën: Spaargeld, overige bezittingen en schulden.
Vastgoed valt onder 'overige bezittingen'. Hiervoor geldt in 2024 een hoog forfaitair rendement van 6,17%.
Schulden: De rente is niet aftrekbaar, maar er geldt een forfaitair nadeel dat lager is dan het voordeel op bezittingen. In 2024 is het forfait voor schulden 2,46%.

Deze periode kenmerkt zich dus nog steeds door een vaste aanname van rendement, los van uw daadwerkelijke huurinkomsten of waardeontwikkeling. Dit systeem vervalt volledig op het moment dat de heffing op basis van werkelijk rendement wordt ingevoerd.

Wat kunt u nu al doen als vastgoedbelegger?

Hoewel 2028 nog ver weg lijkt, is het verstandig om nu al na te denken over de impact van de nieuwe wet op uw portefeuille. Met de aanstaande veranderingen kunt u verschillende strategische keuzes overwegen.

Analyseer uw Rendement: Breng in kaart wat uw werkelijke rendement (huurinkomsten en verwachte waardeontwikkeling) is. Vergelijk dit met de te verwachten belastingdruk na 2028. Is uw rendement hoog genoeg om de belasting over zowel de huur als de (ongerealiseerde) waardestijging te dragen?
Heroverweeg uw Financiering: Evalueer de leningen op uw verhuurde panden. De aftrekbaarheid van rente in het nieuwe stelsel kan de uitkomst van uw netto rendement sterk beïnvloeden. Een hogere lening betekent meer renteaftrek, maar ook een hoger risico.
Optimaliseer Kosten: Aangezien kosten zoals onderhoud aftrekbaar worden van het directe rendement, wordt een goede administratie en planning van deze kosten nog belangrijker. Bundel onderhoud om de kosten efficiënt te beheren en uw netto directe rendement te optimaliseren.
Verkoop V overwegen: Voor sommige verhuurders kan het nieuwe stelsel een reden zijn om te overwegen hun verhuurde woning te verkopen. Als u een lage huurstroom heeft en vooral teert op waardestijging, kan de jaarlijkse belasting op ongerealiseerde winst zwaar drukken. Een verkoop via Vestoo biedt zekerheid over de prijs en een snelle afhandeling, waarbij de huurder in de woning kan blijven. Hierbij ontvangt u een marktconforme cash-prijs zonder makelaarskosten, wat de overstap naar een andere beleggingsvorm kan vergemakkelijken.

De komende jaren bieden een kans om uw strategie te herijken. Door nu de scenario's door te rekenen, voorkomt u verrassingen in 2028 en kunt u een weloverwogen beslissing nemen over de toekomst van uw vastgoedportefeuille.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Veelgestelde vragen

Wat is het belangrijkste verschil tussen de huidige en de nieuwe box 3-wet?

Het belangrijkste verschil is de overstap van een forfaitair (fictief) rendement naar een heffing over het werkelijke rendement. Vanaf 2028 worden uw daadwerkelijke huurinkomsten en de waardeontwikkeling van uw vastgoed belast, in plaats van een vast percentage van de WOZ-waarde.

Word ik nu ook belast als mijn verhuurde woning in waarde stijgt maar ik niet verkoop?

Ja, dat is een kernonderdeel van de nieuwe wet. De waardestijging (indirect rendement) wordt jaarlijks belast, ook als deze 'op papier' is en u de woning niet verkoopt. Dit heet een vermogensaanwasbelasting.

Wat gebeurt er als mijn verhuurde woning in waarde daalt?

Een waardedaling is in het nieuwe stelsel fiscaal aftrekbaar van uw overige rendement in box 3. Als uw pand in een jaar in waarde daalt, kan dit uw totale belastingdruk voor dat jaar verlagen.

Zijn de kosten voor onderhoud aftrekbaar in de nieuwe wet?

Ja, in de plannen voor de Wet werkelijk rendement zijn kosten die u maakt om rendement te behalen, zoals onderhoudskosten, aftrekbaar. Deze kunt u in mindering brengen op uw directe rendement (de huurinkomsten).

Is de rente op mijn hypotheek voor het verhuurde pand ook aftrekbaar?

Ja, de huidige voorstellen gaan ervan uit dat de betaalde rente over de schuld voor een box 3-pand aftrekbaar is van het totale werkelijke rendement (zowel direct als indirect). Dit verlaagt uw belastbare grondslag.

Wat gebeurt er met het heffingsvrije vermogen?

In de plannen voor 2028 wordt het heffingsvrije vermogen vervangen door een heffingsvrij inkomen. Dit is een vast bedrag aan rendement waarover u geen belasting hoeft te betalen. De precieze hoogte hiervan is nog niet vastgesteld.

Is de invoeringsdatum van 1 januari 2028 definitief?

De invoeringsdatum van 1 januari 2028 is het huidige streven van de overheid. Eerdere invoeringsdata zijn echter al eens uitgesteld vanwege de complexiteit. Hoewel de datum nu vast lijkt te staan, zijn verdere vertragingen niet volledig uitgesloten.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.