Belasting & waarde

Vermogensbelasting op Vastgoed: De Regels tot 2026

Als vastgoedeigenaar is de vermogensbelasting, officieel de vermogensrendementsheffing in box 3, een belangrijke factor. De belastingregels veranderen continu, met een grote stelselwijziging verwacht rond 2027. Dit artikel geeft u een compleet overzicht van de huidige regels en de verwachte situatie tot en met 2026. We leggen uit hoe uw vastgoed wordt gewaardeerd, welke tarieven gelden en hoe u uw belastingdruk kunt verlagen. Zo krijgt u grip op uw fiscale situatie en kunt u strategische keuzes maken voor uw vastgoedportefeuille.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-07

Kort antwoord

Vermogensbelasting op vastgoed is de belasting die u in box 3 betaalt over de waarde van uw beleggingspanden. Voor de berekening wordt de WOZ-waarde gebruikt, verminderd met de leegwaarderatio als het pand verhuurd is. In 2024 bedraagt het tarief 36% over een fictief rendement. Deze heffing wordt de komende jaren complexer, met een overgang naar belasting op basis van werkelijk rendement verwacht vanaf 2027.

Wat is vermogensbelasting in Nederland precies?

In Nederland kennen we geen pure vermogensbelasting, waarbij je direct een percentage over je totale vermogen betaalt. In plaats daarvan hebben we de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je een bepaald rendement behaalt op je vermogen, en over dat 'fictieve rendement' betaal je belasting. Dit geldt voor spaargeld, aandelen, en dus ook voor vastgoed dat je niet als hoofdverblijf gebruikt.

Het idee is simpel: hoe meer vermogen, hoe meer rendement je (volgens de fiscus) maakt, en hoe meer belasting je betaalt. Voor vastgoedbeleggers is dit een aanzienlijke jaarlijkse kostenpost. De overheid is al jaren bezig met het hervormen van dit systeem. Tot 2027 bevinden we ons in een overbruggingsperiode, waarin de berekening is gebaseerd op de werkelijke verdeling van uw vermogen over drie categorieën: banktegoeden, overige bezittingen (waaronder vastgoed) en schulden. Voor vastgoed wordt een hoger forfaitair rendement aangenomen dan voor spaargeld. Vanaf 2027 stapt men waarschijnlijk over op een systeem van heffing over het werkelijk behaalde rendement.

Is er een verschil tussen box 3 en vermogensbelasting?

Nee, in de volksmond worden deze termen door elkaar gebruikt, maar ze verwijzen naar hetzelfde: de belasting op inkomen uit sparen en beleggen, oftewel box 3. Officieel heet het de vermogensrendementsheffing. Wanneer mensen het hebben over "vermogensbelasting op mijn tweede huis" of "vermogensbelasting op een verhuurd appartement", bedoelen ze de heffing in box 3. De eigen woning (het hoofdverblijf) valt in box 1 en hierover betaal je dus geen vermogensbelasting.

Hoe wordt de waarde van vastgoed voor box 3 bepaald?

De basis voor de belastingheffing op vastgoed in box 3 is de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Dit is de marktwaarde die de gemeente jaarlijks vaststelt. De peildatum voor de WOZ-waarde is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de belastingaangifte over 2024 gebruikt u dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023.

Verhuurd vastgoed en de leegwaarderatio

Is uw vastgoed verhuurd? Dan mag u voor de berekening van uw vermogen een korting op de WOZ-waarde toepassen. Dit heet de leegwaarderatio. De gedachte hierachter is dat een verhuurde woning minder waard is dan een lege woning, omdat de koper de huurder moet overnemen ("koop breekt geen huur"). De hoogte van deze korting hangt af van de jaarhuur in verhouding tot de WOZ-waarde.

Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger de korting. Sinds 1 januari 2023 zijn de percentages van de leegwaarderatio echter fors versoberd. Waar de ratio voorheen kon oplopen tot een waardering van slechts 45% van de WOZ-waarde, is dit nu maximaal 95% bij een lage huur. Bij een jaarhuur van meer dan 7% van de WOZ-waarde wordt de woning zelfs op 100% van de WOZ-waarde gewaardeerd. Voor tijdelijke huurcontracten en verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) is de leegwaarderatio helemaal niet meer van toepassing.

Welke tarieven en vrijstellingen gelden er in 2024-2026?

De belasting die u betaalt in box 3 wordt berekend met een vast percentage over het fictieve rendement. Dit belastingtarief is de afgelopen jaren gestegen en zal dat blijven doen.

• 2023: 32%
• 2024: 36%
• 2025: 36% (prognose)

Het fictieve rendement waarover dit percentage wordt berekend, verschilt per type vermogen. Voor vastgoed ("overige bezittingen") is dit voor 2024 vastgesteld op 6,04%. Schulden in box 3, zoals een hypotheek voor een beleggingspand, mogen in aftrek worden gebracht. De rente die u daarover betaalt, wordt ook forfaitair bepaald en is in 2024 vastgesteld op 2,47%.

Heffingsvrij vermogen

Iedere belastingplichtige heeft recht op een vrijstelling in box 3, het zogenaamde heffingsvrij vermogen. Over dit deel van uw vermogen betaalt u geen belasting. In 2024 bedraagt deze vrijstelling € 57.000 per persoon. Voor fiscale partners is dit het dubbele: € 114.000.

Hoe kan ik de vermogensbelasting op vastgoed verlagen?

Met de stijgende tarieven en de versoberde leegwaarderatio zoeken veel verhuurders naar manieren om de belastingdruk te verlagen. Er zijn verschillende legale routes:

1. Schulden aflossen: Door (extra) af te lossen op de hypotheek van uw beleggingspand, verlaagt u uw netto vermogen in box 3. Het nadeel is dat het fictieve rendement op schulden (2,47% in 2024) lager is dan het fictieve rendement op vastgoed (6,04% in 2024). Het effect is dus beperkter dan voorheen.

2. Vermogen onderbrengen in een BV: U kunt overwegen om uw vastgoed in een BV onder te brengen. Binnen een BV betaalt u vennootschapsbelasting over de werkelijke huuropbrengsten minus de kosten. Dit kan fiscaal voordeliger zijn, vooral bij een grotere portefeuille. De overdracht van privé naar een BV is echter een complexe transactie met overdrachtsbelasting van 10,4%, waarvoor u een notaris en fiscaal adviseur nodig heeft.

3. Vastgoed verkopen: Een drastische maar effectieve manier om uw vermogen in box 3 te verlagen, is door (een deel van) uw vastgoed te verkopen. De opbrengst komt dan op uw bankrekening (categorie 'banktegoeden' met een veel lager fictief rendement) of u kunt het gebruiken om schulden af te lossen. Een verhuurde woning verkopen kan via Vestoo direct aan geverifieerde investeerders, wat zekerheid en een marktconforme prijs biedt zonder makelaarskosten. De huurder blijft daarbij gewoon in de woning. Dit is een veelvoorkomende strategie voor wie wil herstructureren of de complexiteit van het nieuwe box 3-stelsel voor vastgoedbeleggers wil vermijden.

4. Schenken (op papier): U kunt een deel van uw vermogen (bijvoorbeeld de overwaarde van uw pand) schenken aan uw kinderen. Dit verlaagt uw box 3-vermogen. Dit kan via een schenking op papier, waarbij u het geld niet daadwerkelijk overmaakt maar een schuld erkent. Over deze schuld betaalt u jaarlijks 6% rente aan de ontvanger.

Bereken zelf wat de impact van de huidige box 3-regels is voor uw situatie met onze Box 3 Pijnmeter. Deze calculator geeft u een helder beeld van uw belastingdruk en de effecten van verschillende strategieën.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.