Belasting & waarde
Vastgoed BV oprichten in 2026: stappenplan voor verhuurders
De fiscale regels voor verhuurd vastgoed veranderen continu. Met de aanpassingen in box 3 overwegen veel verhuurders hun portefeuille onder te brengen in een vastgoed-BV. Vanaf 2026 wordt de belastingdruk in privé voor velen flink hoger. Een BV kan dan een fiscaal aantrekkelijk alternatief zijn, maar de overdracht van privé naar een BV is een kostbare en complexe operatie. Dit artikel biedt een helder stappenplan voor het oprichten van een vastgoed-BV in 2026. We bespreken de voordelen, de nadelen, de fiscale spelregels en de hoge kosten van overdracht. Ook kijken we naar het alternatief: direct verkopen aan een investeerder voor een marktconforme prijs, zónder de complexiteit en kosten van een BV-structuur.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-01
Kort antwoord
Een vastgoed-BV oprichten in 2026 is een strategische keuze om de hogere belastingdruk in box 3 te vermijden. Het loont doorgaans voor verhuurders met een aanzienlijke portefeuille (meestal > €1.500.000). De belangrijkste stappen zijn oprichting via een notaris, inbreng van het vastgoed, en de afrekening van 8% overdrachtsbelasting.
Wat is een vastgoed-BV en wanneer loont het?
Een vastgoed-BV is een Besloten Vennootschap die specifiek is opgericht voor het bezitten en beheren van onroerend goed. Juridisch gezien is de BV de eigenaar van de panden, niet u als privépersoon. U bent als oprichter de directeur-grootaandeelhouder (DGA) en bezit de aandelen van de BV. Alle huurinkomsten en kosten komen ten laste van de BV.
Het voornaamste voordeel zit in de fiscaliteit. In de BV betaalt u vennootschapsbelasting (VpB) over de winst (huur minus kosten). Dit is vaak een lager tarief dan de nieuwe heffing in box 3 vanaf 2026. Pas als u winst uit de BV naar privé haalt (dividend), betaalt u aanvullend belasting in box 2.
Wanneer is een BV interessant?
Het omslagpunt waarop een BV fiscaal voordeliger wordt dan het aanhouden van vastgoed in privé (box 3), hangt af van meerdere factoren:
- Omvang van de portefeuille: Hoe hoger de waarde, hoe zwaarder de druk in box 3.
- Rendement: De verhouding tussen huurinkomsten en de waarde van de panden.
- Financiering: De hoeveelheid schuld op de panden.
Voor 2026 ligt het omslagpunt voor de meeste verhuurders met een redelijk rendement rond een vastgoedwaarde van €1.500.000. Onder dit bedrag wegen de hoge kosten en de complexiteit van een BV vaak niet op tegen de belastingbesparing. Gebruik onze calculator om uw specifieke omslagpunt te berekenen.
| Voordelen BV | Nadelen BV |
|---|---|
| Lagere belasting op netto huurinkomsten (VpB) | Hoge overdrachtskosten (8% overdrachtsbelasting) |
| Geen vermogensbelasting zoals in box 3 | Complexe administratie en jaarrekeningplicht |
| Afschrijven op de panden verlaagt de winst | Notaris- en advieskosten voor oprichting en overdracht |
| Duidelijke juridische structuur en aansprakelijkheid | Belasting over dividend bij uitkering naar privé (Box 2) |
Welke stappen zet u om een BV op te richten?
Het proces van het oprichten van een BV en het overdragen van uw vastgoedportefeuille is een formeel traject. Reken op een doorlooptijd van enkele weken tot maanden. Hieronder volgen de belangrijkste stappen.
Stap 1: Advies inwinnen
Voordat u iets doet, is gedegen advies cruciaal. Een fiscalist of gespecialiseerde accountant kan uw persoonlijke situatie doorrekenen. Is een BV echt de beste stap? Welke vorm van inbreng (ruisend of geruisloos) is optimaal? Dit advies kost geld (reken op €1.000 - €2.500), maar kan tienduizenden euro's aan onnodige belasting voorkomen.
Stap 2: Notaris kiezen en oprichten
Voor de oprichting van een BV is een notariële akte vereist. U levert de benodigde gegevens aan (wie wordt bestuurder, naam van de BV, etc.). De notaris stelt een concept oprichtingsakte op. Na akkoord wordt de akte gepasseerd en is de BV "in oprichting" (i.o.). Vanaf dat moment kunt u handelen namens de BV.
Stap 3: Inschrijving Kamer van Koophandel (KvK)
De notaris verzorgt doorgaans de inschrijving van de BV in het Handelsregister van de KvK. Zodra dit is gebeurd, is de BV officieel opgericht en vervalt de toevoeging "i.o.". De kosten voor een standaard oprichting variëren tussen de €500 en €1.200.
Stap 4: Zakelijke bankrekening openen
Vervolgens opent u een zakelijke bankrekening op naam van de nieuwe BV. Op deze rekening stort u het startkapitaal (vaak slechts €0,01) en zullen de toekomstige huurstromen en kosten lopen.
Stap 5: Vastgoed overdragen
Dit is de meest impactvolle en kostbare stap. De panden die u in privé bezit, moeten juridisch worden overgedragen aan de BV. Dit vereist een aparte notariële akte van levering, vergelijkbaar met een reguliere verkoop. Bij deze overdracht is overdrachtsbelasting verschuldigd.
Wat zijn de kosten van overdracht prive naar BV in 2026?
De overdracht van uw verhuurde woningen van uw privévermogen naar uw nieuwe vastgoed-BV wordt door de Belastingdienst gezien als een transactie. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee, voornamelijk in de vorm van overdrachtsbelasting.
In 2026 bedraagt het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden 8%. Dit is een verlaging ten opzichte van het tarief van 10,4% in 2025. Deze belasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer van het vastgoed, oftewel de marktwaarde. Let op: dit is dus niet de (vaak lagere) WOZ-waarde.
Kostenoverzicht Inbreng Vastgoed in BV (2026)
| Kostenpost | Berekening | Voorbeeld (€1M marktwaarde) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 8% van de marktwaarde | €80.000 |
| Notariskosten akte(s) | Vaste fee per pand, ca. €1.000 - €2.500 totaal | €2.000 |
| Taxatiekosten (verplicht) | Ca. €750 - €1.500 per pand | €1.250 |
| Advieskosten (fiscaal) | Afhankelijk van complexiteit, ca. €1.500 - €4.000 | €2.500 |
| Totaal (Indicatief) | €85.750 |
De eenmalige kosten om een portefeuille van €1.000.000 over te dragen, bedragen dus al snel meer dan €85.000. Deze hoge drempel is voor veel verhuurders een reden om toch af te zien van een BV-structuur en andere opties te overwegen, zoals een verhuurde woning verkopen.
Hoe werkt het fiscaal: VpB, dividend en box 2?
De fiscaliteit binnen een BV is fundamenteel anders dan in privé (box 1 of box 3). U krijgt te maken met vennootschapsbelasting (VpB), aanmerkelijk belang (box 2) en dividendbelasting.
Vennootschapsbelasting (VpB)
De BV betaalt VpB over de belastbare winst. De winst is het totaal van de huurontvangsten minus alle zakelijke kosten. Denk aan onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke heffingen, beheerkosten, rente op leningen en afschrijving op de panden.
De VpB-tarieven in 2026 zijn als volgt:
- 19% over de winst tot €200.000
- 25,8% over de winst boven €200.000
Een belangrijk voordeel is dat u mag afschrijven op de gebouwen (niet de grond). Dit verlaagt de winst en daarmee de belasting, terwijl het geen cash-uitgave is.
Dividend en Box 2
De winst na aftrek van de VpB blijft in de BV. Dit vermogen kunt u herinvesteren. Wilt u de winst naar uw privérekening halen? Dan keert u dividend uit. Hierover betaalt u als DGA belasting in box 2 (aanmerkelijk belang).
Eerst houdt de BV 15% dividendbelasting in, wat een voorheffing is. Vervolgens betaalt u in de inkomstenbelasting het box 2-tarief over het bruto dividend. De tarieven voor box 2 in 2026 zijn:
- 24,5% over de eerste €68.843 aan dividend
- 31% over het bedrag daarboven
De totale belastingdruk (VpB + box 2) op huurwinst die u naar privé haalt, ligt daarmee tussen de 38,8% en 48,8%.
Praktijkvoorbeeld: 3 panden van prive naar BV
Stel, u bezit drie verhuurde appartementen in privé. De nieuwe box 3-wetgeving pakt voor u ongunstig uit. U overweegt de overstap naar een BV in 2026.
Uitgangspunten:
- Aantal panden: 3
- Totale WOZ-waarde: €1.100.000
- Totale marktwaarde (taxatie): €1.400.000
- Bruto huur per jaar: €72.000
- Kosten (onderhoud, VvE, etc.): €12.000
- Hypotheekschuld: €600.000
Scenario 1: Aanhouden in Box 3 (2026)
- Netto vermogen: €1.100.000 (bezittingen) - €600.000 (schulden) = €500.000
- Grondslag sparen en beleggen (na vrijstelling €59.357): €440.643
- Forfaitair rendement: (€1.100.000 * 6,0%) - (€600.000 * 2,7%) = €49.800
- Belastbaar deel van rendement: (€440.643 / €500.000) * €49.800 = €43.899
- Box 3-belasting (36% over belastbaar deel): €15.804
Scenario 2: Inbreng in BV (2026)
Eenmalige kosten overdracht:
- Overdrachtsbelasting: 8% van €1.400.000 = €112.000
- Overige kosten (notaris, taxatie): ca. €5.000
- Totaal: €117.000
Jaarlijkse belasting in BV:
- Bruto huur: €72.000
- Kosten: €12.000
- Afschrijving (stel 2% van stichtingskosten €800k): €16.000
- Rente op lening: €24.000 (stel 4% van €600k)
- Belastbare winst: €72k - €12k - €16k - €24k = €20.000
- Vennootschapsbelasting: 19% van €20.000 = €3.800
De jaarlijkse belasting in de BV is aanzienlijk lager (€3.800 vs €15.804). Echter, de eenmalige kosten van €117.000 zijn een enorme hobbel. Het duurt bijna 10 jaar (€117.000 / (€15.804 - €3.800)) om alleen al de overdrachtskosten terug te verdienen.
Wanneer is het alternatief (verkopen aan investeerder) beter?
De oprichting van en overdracht naar een vastgoed-BV is, zoals het voorbeeld laat zien, een extreem dure operatie. Het is een langetermijnstrategie die niet voor iedere verhuurder geschikt is. Een direct alternatief is het verkopen van uw verhuurde woning(en).
Een verhuurde woning verkopen in 2026 kan een strategisch slimme zet zijn als:
- U de hoge overdrachtskosten wilt vermijden: De 8% overdrachtsbelasting is de grootste drempel. Door direct te verkopen, vermijdt u deze kostenpost volledig.
- U direct zekerheid en liquiditeit zoekt: De opbrengst van de verkoop is vrij beschikbaar vermogen. Dit kunt u gebruiken voor andere investeringen, pensioen, of aflossen van schuld. Bij Vestoo ontvangt u binnen 30 dagen een marktconforme cash-prijs.
- U de administratieve last van een BV niet wilt: Een BV brengt een jaarrekeningplicht, aangifte vennootschapsbelasting en DGA-salarisadministratie met zich mee. Een verkoop bevrijdt u van alle beheer- en administratielasten.
- Uw portefeuille te klein is voor het omslagpunt: Als uw vastgoedwaarde onder de circa €1.500.000 ligt, is de kans groot dat een verkoop financieel gunstiger is dan de kostbare overstap naar een BV.
Bij een platform als Vestoo verkoopt u uw pand(en) direct aan een geverifieerde investeerder, terwijl de huurder in de woning kan blijven (koop breekt geen huur). U ontvangt een marktconform bod zonder makelaarskosten, wat de netto opbrengst verhoogt. Het biedt een efficiënte uitweg voor verhuurders die opzien tegen de fiscale complexiteit en hoge kosten die vanaf 2026 op hen afkomen.
Voordat u de stap naar een BV zet, is het verstandig om het alternatieve scenario van een directe verkoop te overwegen. Onze Prive naar BV-calculator helpt u de financiële gevolgen van beide opties te vergelijken.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de oprichtingskosten voor een vastgoed-BV in 2026?
De notariskosten voor een standaard BV-oprichting liggen tussen de €500 en €1.200. De echt hoge kosten zitten in de overdracht van het vastgoed naar de BV: 8% overdrachtsbelasting over de marktwaarde, plus notaris- en taxatiekosten.
Kan ik de overdrachtsbelasting bij inbreng in een BV vermijden?
In zeer specifieke gevallen, zoals bij een geruisloze inbreng van een volledige onderneming, zijn er vrijstellingen mogelijk. Voor een verhuurder die privébezit inbrengt, is dit echter zelden van toepassing. Ga er vanuit dat u 8% verschuldigd bent.
Moet ik mezelf salaris uitkeren vanuit mijn vastgoed-BV?
Ja, als directeur-grootaandeelhouder (DGA) bent u verplicht uzelf een 'gebruikelijk loon' uit te keren. In 2024 is dit vastgesteld op minimaal €56.000 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en zal voor 2026 naar verwachting hoger zijn.
Wat gebeurt er met mijn hypotheek als ik mijn panden in een BV stop?
U moet toestemming vragen aan uw huidige hypotheekverstrekker. Vaak eisen ze dat de hypotheek wordt overgezet naar een nieuwe, zakelijke hypotheek op naam van de BV. De voorwaarden (rente, aflossing) kunnen daarbij veranderen.
Is een BV fiscaal altijd beter dan box 3 voor vastgoed?
Nee, zeker niet. Het omslagpunt ligt doorgaans bij een aanzienlijke portefeuillewaarde (vaak > €1.500.000). Onder dat bedrag wegen de hoge eenmalige kosten, de jaarlijkse administratielasten en de dubbele belastingdruk (VpB + box 2) vaak niet op tegen de heffing in box 3.
Kan ik mijn panden ook aan mijn eigen BV verkopen onder de marktwaarde?
Nee, dit is niet aan te raden. De Belastingdienst beschouwt dit als een verkapte winstuitdeling. U moet de 8% overdrachtsbelasting betalen over de werkelijke marktwaarde, en u riskeert een boete en naheffing inkomstenbelasting over het verschil.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.