Belasting & waarde
Box 3 voor verhuurders 2026-2028: wanneer wordt verkopen logisch?
De box 3-heffing op verhuurd vastgoed is een cruciale factor voor uw rendement. In 2026 betaalt u belasting over een forfaitair rendement van 6,0% tegen een tarief van 36%. Dit komt neer op een effectieve belastingdruk van circa 2,16% over de voor box 3 geldende waarde van uw pand (meestal de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio). Dit artikel zet de regels voor 2026 op een rij, kijkt vooruit naar het geplande stelsel van werkelijk rendement vanaf 2028 en helpt u bepalen wanneer het rationeler is om uw verhuurde woning te verkopen dan aan te houden. We bespreken de rekensom, de impact van de leegwaarderatio, de tegenbewijsregeling en de belangrijke peildatum van 1 januari.
Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23
Box 3 voor verhuurders 2026-2028: wanneer wordt verkopen logisch?
Kort antwoord
In 2026 betaalt u als privéverhuurder in box 3 belasting over een vastgesteld (forfaitair) rendement van 6,0% op uw verhuurde woning. Met een belastingtarief van 36% komt de heffing neer op ongeveer 2,16% van de WOZ-waarde (na correctie). Verkopen is een logische stap als deze heffing, samen met andere kosten, uw netto huurrendement te laag maakt.
Hoe werkt de box 3-heffing in 2026?
De belasting die u betaalt over uw verhuurde woning in box 3 wordt berekend in drie stappen:
- Bepaal de grondslag: De basis voor de heffing is de WOZ-waarde van de woning op 1 januari van het voorgaande jaar, bijvoorbeeld WOZ-waarde 1-1-2025 voor de aanslag van 2026. Hierop past u de leegwaarderatio (LWR) toe. Deze ratio verlaagt de waarde, afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Dit is de ‘grondslag sparen en beleggen’.
- Bereken het forfaitaire rendement: De Belastingdienst gaat ervan uit dat u een rendement van 6,0% (voor 2026) behaalt over deze grondslag. Dit heet het forfaitaire rendement. Het maakt hierbij niet uit wat uw werkelijke huurinkomsten of waardeontwikkeling zijn.
- Pas het belastingtarief toe: Over dit forfaitaire rendement betaalt u 36% inkomstenbelasting (tarief 2026).
Effectief komt de heffing dus neer op 6,0% × 36% = 2,16% van de grondslag.
De rekensom per huurniveau in 2026
De hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde is cruciaal voor de uiteindelijke belastingdruk, vanwege de leegwaarderatio. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe groter de korting die de leegwaarderatio op de WOZ-waarde geeft.
Onderstaande tabel toont de berekening voor verschillende situaties in 2026, gebaseerd op de officiële leegwaarderatio-tabel die sinds 2023 geldt. De verhouding wordt berekend als (kale jaarhuur / WOZ-waarde) x 100%.
| WOZ-waarde | Kale jaarhuur | Verhouding | Leegwaarderatio | Grondslag | Box 3-heffing (2,16%) | Heffing als % van huur |
|---|---|---|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 9.000 | 3,6% | 90% | € 225.000 | € 4.860 | 54% |
| € 300.000 | € 13.200 | 4,4% | 95% | € 285.000 | € 6.156 | 47% |
| € 350.000 | € 19.800 | 5,7% | 100% | € 350.000 | € 7.560 | 38% |
| € 400.000 | € 26.400 | 6,6% | 100% | € 400.000 | € 8.640 | 33% |
Zoals de eerste rij laat zien, kan bij een lage (gereguleerde) huur de box 3-heffing oplopen tot meer dan de helft van de kale huurinkomsten. Dit is nog vóór aftrek van kosten zoals onderhoud, VvE-bijdragen, verzekeringen en gemeentelijke heffingen.
Een verkoop aan een investeerder haalt het pand uit uw box 3 vermogen, waardoor u deze jaarlijkse heffing volledig vermijdt.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
In een aantal specifieke situaties mag u de leegwaarderatio niet toepassen en wordt de volledige WOZ-waarde als grondslag genomen. Dit geldt sinds 2023 voor:
- Verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme huur: Denk aan verhuur aan een (klein)kind of uw eigen BV voor een huur die significant lager is dan wat een onafhankelijke derde zou betalen. Bij een zakelijke, marktconforme huur aan een gelieerde partij mag de LWR wel worden toegepast.
- Tijdelijke verhuur en vakantieverhuur: Hieronder valt bijvoorbeeld verhuur via Airbnb of verhuur op basis van de Leegstandwet.
Wat is de tegenbewijsregeling in box 3?
Bent u van mening dat uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement van 6,0%? Dan kunt u voor de jaren vanaf 2023 gebruikmaken van de tegenbewijsregeling die is ingevoerd na het Kerstarrest. U moet dan bij de Belastingdienst aantonen wat uw werkelijke rendement was. Dit rendement bestaat uit twee componenten:
- Direct rendement: Kale huurinkomsten minus aftrekbare kosten (zoals onderhoud en beheerkosten).
- Indirect rendement: De waardeontwikkeling van de woning (WOZ-stijging of -daling in het betreffende jaar).
Let op: als u kiest voor de tegenbewijsregeling, wordt het heffingsvrij vermogen (€ 59.357 in 2026) niet meegenomen in de vergelijking tussen uw werkelijke en het forfaitaire rendement. Hierdoor kan de uitkomst ongunstiger zijn dan verwacht, met name als de WOZ-waarde in dat jaar is gestegen.
Wanneer wordt verkopen rationeel?
Verkopen wordt een rationele, financiële beslissing op het moment dat het rendement op uw geïnvesteerde vermogen te laag wordt door stijgende lasten, met name de box 3-heffing. Om dit te bepalen, berekent u uw netto rendement:
- Netto huurinkomsten: Bruto jaarhuur - exploitatielasten (ca. 20-25%) - box 3-heffing.
- Netto rendement: Netto huurinkomsten / marktwaarde in verhuurde staat.
Vergelijk dit percentage met het rendement dat u kunt behalen met de verkoopopbrengst (bijvoorbeeld door een hypotheek af te lossen, te sparen, of te herinvesteren). Als uw netto rendement na belasting significant lager is dan het alternatief, en u geen sterke waardestijging van het pand verwacht, is aanhouden financieel minder logisch.
Vooruitblik: Wet werkelijk rendement box 3 vanaf 2028?
De overheid werkt aan een nieuw box 3-stelsel gebaseerd op werkelijk rendement. Dit stelsel, dat eerder voor 2027 was voorzien, treedt volgens de huidige planning op zijn vroegst per 1 januari 2028 in werking. De exacte invulling is nog onderwerp van politieke besluitvorming.
In dit nieuwe systeem zou belasting worden geheven over de daadwerkelijke huurinkomsten plus de waardeontwikkeling van het vastgoed. De leegwaarderatio komt dan te vervallen. Omdat de invoering al meermaals is uitgesteld, blijft het huidige forfaitaire stelsel (inclusief de tegenbewijsregeling) voorlopig de realiteit voor verhuurders in 2026 en waarschijnlijk ook 2027.
De peildatum van 1 januari is cruciaal
Box 3 kijkt naar de samenstelling van uw vermogen op 1 januari van elk jaar. Dit betekent dat wie op die datum eigenaar is, voor het hele jaar wordt aangeslagen. Een verkoop en levering van uw verhuurde woning vóór 31 december zorgt ervoor dat het pand niet meer meetelt voor de heffing van het komende jaar. Een verkoop in januari of februari betekent dat u de volledige jaarlijkse heffing verschuldigd bent. Timing van de verkoop kan dus een aanzienlijke belastingbesparing opleveren.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Is de informatie in dit artikel fiscaal advies?
Nee, dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies. De regels kunnen complex zijn. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd een gespecialiseerde belastingadviseur.
Wat is de peildatum voor de box 3-heffing?
De peildatum voor de vermogensbelasting in box 3 is 1 januari van het betreffende belastingjaar. De Belastingdienst kijkt naar de waarde en samenstelling van uw vermogen op die datum.
Wat gebeurt er met de leegwaarderatio bij verhuur aan familie?
Als u verhuurt aan een familielid tegen een niet-marktconforme, te lage huur, mag u de leegwaarderatio niet toepassen. Verhuurt u tegen een aantoonbaar zakelijke, marktconforme prijs, dan blijft de leegwaarderatio van toepassing.
Vervalt mijn heffingsvrij vermogen als ik de tegenbewijsregeling gebruik?
Nee, uw heffingsvrij vermogen wordt niet meegenomen in de vergelijking niet. Het wordt echter niet meegenomen in de specifieke berekening waarbij de fiscus uw werkelijke rendement vergelijkt met het forfaitaire rendement. U behoudt het wel voor de uiteindelijke aanslag.
Wanneer wordt het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement ingevoerd?
De invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 staat volgens de huidige plannen gepland voor 1 januari 2028. Deze datum is echter nog niet definitief en kan nog wijzigen door politieke besluitvorming.
Wat is het verschil tussen de box 3-heffing voor een verhuurde woning en een tweede (vakantie)woning?
Voor een tweede woning die u zelf gebruikt of die leegstaat, geldt de leegwaarderatio niet; u wordt belast over de volledige WOZ-waarde. Voor een permanent verhuurde woning mag u (meestal) wel de leegwaarderatio toepassen, wat de grondslag en dus de heffing verlaagt.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.