Belasting & waarde

Leegwaarderatio 2026: Tabel, Uitleg & Rekenvoorbeelden

De leegwaarderatio is een cruciale factor voor iedere particuliere vastgoedbelegger. Het is een wettelijk vastgestelde korting op de WOZ-waarde van uw verhuurde woning, die uw belastbare vermogen in Box 3 aanzienlijk kan verlagen. In 2026 blijft deze regeling van kracht, maar de fiscale druk op verhuurd vastgoed neemt verder toe door een hoog forfaitair rendement en een Box 3-tarief van 36%. Deze gids legt precies uit hoe de leegwaarderatio in 2026 werkt, inclusief de volledige tabel, rekenvoorbeelden en de uitzonderingen. We kijken ook vooruit naar de geplande afschaffing en de alternatieven die u heeft. Zo krijgt u een helder beeld van de financiële en fiscale impact op uw vastgoedinvestering, zodat u strategische keuzes kunt maken.

Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde dat u in 2026 aangeeft als vermogen in Box 3. Dit percentage wordt bepaald door de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Een lagere huur ten opzichte van de WOZ-waarde resulteert in een lagere leegwaarderatio, en dus een lagere fiscale waarde en minder belasting.

Wat is de leegwaarderatio in 2026?

De leegwaarderatio is in essentie een fiscale waarderingsmethode voor verhuurde woningen die privébezit zijn (Box 3). De Belastingdienst erkent dat een woning in verhuurde staat minder waard is bij verkoop dan een lege (leegstaande) woning. Een koper kan de woning immers niet direct zelf betrekken of leeg verkopen, vanwege het principe "koop breekt geen huur".

Om dit waardeverschil fiscaal te compenseren, mag u voor de Box 3-aanslag een percentage van de WOZ-waarde hanteren. Dit percentage — de leegwaarderatio — is lager naarmate de huurinkomsten in verhouding tot de WOZ-waarde lager zijn. Het effectieve vermogen waarover u belasting betaalt, wordt hierdoor verlaagd.

In 2026 wordt dit vermogen (minus eventuele schulden en het heffingsvrij vermogen van € 59.357 p.p.) belast tegen een tarief van 36%, op basis van een forfaitair rendement van 6,0% voor vastgoedinvesteringen. Een correcte toepassing van de leegwaarderatio is dus essentieel om uw belastingdruk te minimaliseren.

Volledige leegwaarderatio-tabel 2026 (huur/WOZ)

De hoogte van het leegwaarderatio-percentage hangt af van één variabele: de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde van de woning (peildatum 1 januari 2025 voor de aangifte van 2026). Onderstaande tabel is de officiële tabel zoals vastgesteld door de overheid en geldt ook voor 2026.

Bron: Rijksoverheid, Belastingplan 2023. Deze tabel geldt sinds 2023 en is voor 2026 ongewijzigd.

Hoe berekent u de leegwaarderatio voor uw woning?

Het berekenen van de juiste fiscale waarde van uw verhuurde woning doet u in vijf stappen:

1. Bepaal de jaarlijkse kale huur: Neem de maandelijkse kale huur (zonder servicekosten, gas, water, licht) op 1 januari 2026 en vermenigvuldig deze met 12.
2. Neem de WOZ-waarde: Gebruik de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025. Deze waarde is de basis voor de belastingaangifte van 2026.
3. Bereken de huur/WOZ-verhouding: Deel de jaarlijkse kale huur (stap 1) door de WOZ-waarde (stap 2). Vermenigvuldig het resultaat met 100 om een percentage te krijgen. Formule: (Jaarhuur / WOZ-waarde) x 100%.
4. Zoek het percentage op in de tabel: Vind in de tabel hierboven het bijbehorende leegwaarderatio-percentage.
5. Bereken de fiscale waarde: Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het gevonden leegwaarderatio-percentage. Dit is de waarde die u in Box 3 moet opgeven. Formule: WOZ-waarde x Leegwaarderatio-percentage.

Rekenvoorbeeld: gereguleerde huur bij WOZ €300.000

Stel, u bezit een appartement dat u privé verhuurt. De gegevens voor 2026 zijn:

• WOZ-waarde (peildatum 1-1-2025): € 300.000
• Kale maandhuur (per 1-1-2026): € 900

1. Jaarlijkse kale huur: € 900 x 12 = € 10.800
2. Huur/WOZ-verhouding: (€ 10.800 / € 300.000) * 100% = 3,6%
3. Leegwaarderatio-percentage: Volgens de tabel valt 3,6% in de categorie "meer dan 3% maar niet meer dan 4%". Het bijbehorende percentage is 90%.
4. Fiscale waarde: € 300.000 x 90% = € 270.000

In plaats van € 300.000, hoeft u voor deze woning € 270.000 op te geven als bezitting in Box 3. Dit is een "korting" op de waarde van € 30.000.

Rekenvoorbeeld: vrije sector huur bij WOZ €450.000

Stel, u bezit een grotere woning in de vrije sector. De gegevens voor 2026 zijn:

• WOZ-waarde (peildatum 1-1-2025): € 450.000
• Kale maandhuur (per 1-1-2026): € 1.650

1. Jaarlijkse kale huur: € 1.650 x 12 = € 19.800
2. Huur/WOZ-verhouding: (€ 19.800 / € 450.000) * 100% = 4,4%
3. Leegwaarderatio-percentage: 4,4% valt in de categorie "meer dan 4% maar niet meer dan 5%". Het bijbehorende percentage is 95%.
4. Fiscale waarde: € 450.000 x 95% = € 427.500

De fiscale waarde wordt hier met € 22.500 verlaagd. De hoogte van de huur, die mede bepaald wordt door wetgeving zoals de Wet betaalbare huur, heeft dus direct invloed op uw belastingpositie.

Wanneer vervalt de leegwaarderatio (gelieerde partij, tijdelijke verhuur)?

De leegwaarderatio mag niet in alle situaties worden toegepast. Sinds 2023 zijn er twee belangrijke uitzonderingen waarbij u de volledige WOZ-waarde moet hanteren:

1. Verhuur voor korte, specifieke duur: Dit geldt voor verhuur waarbij de huurder niet de gebruikelijke huurbescherming geniet, zoals bij vakantieverhuur (bv. Airbnb) of contracten onder de Leegstandwet.

2. Verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme huur: de leegwaarderatio vervalt alleen als de overeengekomen huur zodanig is dat die tussen willekeurige derden niet zou zijn afgesproken (art. 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001; per 2026 wettelijk verankerd). Verhuurt u aan bijvoorbeeld uw kind tegen een aantoonbaar zakelijke, marktconforme huur? Dan mag u de leegwaarderatio gewoon toepassen. Is de huur te laag, dan geldt de leegwaarderatio niet en geeft u de volledige WOZ-waarde op.

De wet geeft geen scherpe definitie van een "gelieerde partij", maar in de praktijk gaat de Belastingdienst uit van uw fiscale partner, minderjarige kinderen, en bloed- of aanverwanten in de rechte lijn (zoals ouders of volwassen kinderen). Verhuur aan uw eigen BV kan hier ook onder vallen.

Belangrijke nuance: Verhuurt u aan een familielid voor een marktconforme prijs? Dan mag u de leegwaarderatio in beginsel wél gewoon toepassen. De combinatie van een gelieerde partij én een onzakelijke, lage huur is de uitsluitingsgrond.

Wat is de fiscale impact op uw Box 3-aanslag 2026?

De leegwaarderatio heeft een directe en aanzienlijke invloed op de te betalen belasting. Laten we het eerste rekenvoorbeeld (WOZ €300.000) uitwerken, uitgaande van een alleenstaande verhuurder zonder verdere schulden of vermogen.

In dit scenario leidt de toepassing van de leegwaarderatio tot een directe belastingbesparing van € 648 per jaar. Het wegvallen van deze regeling zou de jaarlijkse belastingdruk op deze ene woning aanzienlijk verhogen.

Wilt u de impact voor uw specifieke situatie berekenen? Gebruik dan onze Box 3 Pijnmeter-calculator. Voor een diepgaande analyse van de Box 3-regels verwijzen we u naar ons artikel over Box 3 in 2026 en de impact op verhuurd vastgoed.

Wanneer verdwijnt de leegwaarderatio definitief?

De invoering van de

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.