Belasting & waarde

Fictief rendement Box 3: berekening en percentages 2026

Als verhuurder betaalt u belasting over uw verhuurde woning in Box 3. De Belastingdienst gaat hierbij uit van een fictief rendement: een geschat rendement dat u met uw vermogen zou kunnen behalen. Dit systeem verandert regelmatig en heeft grote invloed op uw netto rendement. Vanaf 2026 gelden nieuwe forfaits en berekeningen die met name vastgoedbeleggers raken. Het is essentieel om te begrijpen hoe deze berekening werkt en wat de gevolgen zijn voor uw belastingaanslag. Deze gids legt uit hoe het fictieve rendement voor verhuurd vastgoed wordt berekend, welke percentages in 2026 van toepassing zijn, en wat de impact is van recente juridische uitspraken. We bespreken ook de stappen die u kunt nemen als het geschatte rendement van de fiscus veel hoger uitvalt dan uw daadwerkelijke huuropbrengsten.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-21

Kort antwoord

Het fictief rendement in Box 3 is een door de Belastingdienst geschat rendement op uw vermogen, waarover u belasting betaalt. Voor 2026 wordt dit berekend met vaste percentages voor verschillende vermogenssoorten, zoals 6,00% voor vastgoed. De Hoge Raad heeft wel bepaald dat u bezwaar kunt maken als uw werkelijke rendement significant lager is.

Wat is fictief rendement?

Fictief rendement is een aanname van de Belastingdienst over hoeveel rendement u behaalt met uw vermogen. Dit vermogen omvat spaargeld, aandelen en ook verhuurd vastgoed. In plaats van te kijken naar uw daadwerkelijke inkomsten (zoals huur of dividend), gebruikt de fiscus een vast percentage om uw "voordeel uit sparen en beleggen" te berekenen. Over dit berekende voordeel betaalt u vervolgens 36% belasting (tarief 2024).

Het systeem is ingevoerd om de belastingheffing te vereenvoudigen. Het achterhalen van het werkelijke rendement van iedere belastingplichtige is complex. Een nadeel is echter dat het fictieve rendement soms veel hoger is dan het rendement dat een belegger in werkelijkheid behaalt. Dit geldt met name voor beleggers in vastgoed, waar de fiscus sinds 2023 met een hoog forfaitair rendementspercentage rekent.

Voorheen werd het gehele vermogen boven de vrijstelling op één hoop gegooid. Sinds 2023 wordt er onderscheid gemaakt in de samenstelling van uw vermogen. De Belastingdienst kijkt apart naar spaargeld, schulden en "overige bezittingen", waar vastgoed onder valt. Voor elke categorie geldt een ander fictief rendementspercentage.

Hoe worden de formule en percentages voor 2026 berekend?

De berekening van de Box 3-heffing op basis van fictief rendement vindt plaats in twee stappen. Eerst wordt het rendement per vermogenssoort berekend, en daarna wordt het totale voordeel en de verschuldigde belasting vastgesteld.

De Belastingdienst stelt voor 2026 de volgende fictieve rendementspercentages vast:

Rekenvoorbeeld: Stel, u heeft in 2026:

• Een verhuurde woning met een WOZ-waarde van €300.000
• €50.000 op een spaarrekening
• Een hypothecaire schuld voor de verhuur van €150.000
• Het heffingsvrije vermogen is €57.000 (fictief, voor dit voorbeeld)

Stap 1: Bereken het rendement per categorie

• Overige bezittingen: 6,00% van €300.000 = €18.000
• Spaargeld: 1,03% van €50.000 = €515
• Schulden: 2,47% van €150.000 = -€3.705

Stap 2: Bereken het totale rendement en de grondslag

• Totaal fictief rendement: €18.000 + €515 - €3.705 = €14.810
• Totale vermogen: €300.000 + €50.000 - €150.000 = €200.000
• Grondslag sparen en beleggen: €200.000 - €57.000 (heffingsvrij vermogen) = €143.000
• Aandeel in grondslag: (€143.000 / €200.000) * 100% = 71,5%

Stap 3: Bereken het voordeel uit sparen en beleggen

• Belastbaar voordeel: 71,5% van €14.810 = €10.589

Stap 4: Bereken de te betalen belasting

• Box 3-belasting: 36% van €10.589 = €3.812

Nog voordat het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement in 2028 wordt ingevoerd, wordt de druk op vastgoedbeleggers dus verder opgevoerd.

Wat is het verschil tussen overige bezittingen en spaargeld?

Het cruciale verschil zit in het aangenomen risico en het bijbehorende fictieve rendementspercentage. De Belastingdienst verdeelt uw vermogen in Box 3 in drie categorieën:

1. Bank- en spaartegoeden: Dit zijn de minst risicovolle bezittingen. Hieronder vallen betaalrekeningen, spaarrekeningen en contant geld. Het fictieve rendement hiervoor is laag en wordt gebaseerd op de gemiddelde spaarrente. Voor 2026 is de prognose 1,03%.

2. Overige bezittingen: Dit is de categorie met het meeste risico en dus het hoogste fictieve rendement. Verhuurd vastgoed valt hieronder, net als aandelen, obligaties, en crypto's. Voor deze categorie gaat de fiscus uit van een langjarig gemiddeld rendement van 6,00% in 2026.

3. Schulden: Schulden in Box 3 (zoals een financiering voor een beleggingspand) verlagen uw belastbare vermogen. De rente die u hierover betaalt, wordt ook forfaitair vastgesteld. Voor 2026 wordt gerekend met een percentage van 2,47%.

Door verhuurd vastgoed in de categorie 'overige bezittingen' te plaatsen met een hoog forfait van 6,00%, worden vastgoedbeleggers aanzienlijk zwaarder belast dan spaarders. Dit verschil is de kern van de discussie rondom de eerlijkheid van het Box 3-stelsel voor vastgoedbeleggers.

Welke rol speelt de Hoge Raad-uitspraak over de 'tegenbewijsregeling'?

Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan die het huidige Box 3-stelsel verder onder druk zet. De Raad oordeelde dat als een belastingplichtige kan aantonen dat zijn werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement volgens de wet, de belastingaanslag moet worden verlaagd tot het niveau van het werkelijke rendement.

Dit creëert een zogenaamde "tegenbewijsregeling". Concreet betekent dit:

• Rechtsherstel: Belastingplichtigen die te hoog zijn aangeslagen, moeten gecompenseerd worden.
• Bewijslast bij de belegger: U moet zelf kunnen aantonen wat uw werkelijke rendement was. Dit omvat alle directe en indirecte inkomsten, maar ook kosten en ongerealiseerde waardeontwikkelingen.
• Geen 'cherry picking': U kunt niet alleen de slecht renderende bezittingen aanvoeren. Het gaat om het totale rendement op uw volledige vermogen in Box 3 (spaargeld, beleggingen, vastgoed, etc.).

Voor verhuurders betekent dit dat u een nauwkeurige administratie moet bijhouden van huuropbrengsten, onderhoudskosten, VvE-bijdragen, gemeentelijke heffingen en de waardeontwikkeling van uw pand. Als uw totale nettorendement (huurinkomsten minus kosten) plus de waardeontwikkeling lager is dan het fictieve rendement van 6,00% (prognose 2026), kunt u bezwaar maken.

De uitspraak dwingt de wetgever om sneller werk te maken van een stelsel op basis van werkelijk rendement, dat nu gepland staat voor 2028. Tot die tijd biedt de tegenbewijsregeling een opening voor verhuurders die onevenredig zwaar worden belast.

Wat kunt u doen als het fictieve rendement veel hoger is dan uw werkelijke rendement?

Als u constateert dat de Box 3-heffing gebaseerd op het fictieve rendement van 6,00% niet in verhouding staat tot uw werkelijke opbrengsten, heeft u dankzij de uitspraak van de Hoge Raad meerdere opties. Het is belangrijk om hier proactief mee om te gaan.

Stap 1: Bereken uw werkelijke rendement nauwkeurig

De eerste stap is het exact berekenen van uw totale werkelijke rendement in Box 3. Dit is een optelsom van:

• Direct rendement: Huurinkomsten, dividend, rente.
• Indirect rendement: Waardeontwikkeling van uw vastgoed en beleggingen (zowel positief als negatief).
• Aftrekbare kosten: Financieringsrente (voor vastgoed), onderhoudskosten, VvE-bijdragen, en beheerkosten.

Stap 2: Vergelijk met het fictieve rendement

Vergelijk uw berekende werkelijke rendement met het fictieve rendement uit de voorlopige aanslag van de Belastingdienst. Als uw werkelijke rendement significant lager is, heeft u een sterke zaak.

Stap 3: Maak bezwaar tegen uw belastingaanslag

Zodra u de definitieve belastingaanslag ontvangt, kunt u binnen 6 weken formeel bezwaar maken. In uw bezwaarschrift legt u onderbouwd uit waarom de aanslag onjuist is. Voeg een gedetailleerde berekening van uw werkelijke rendement toe, inclusief alle bewijsstukken zoals bankafschriften, huurcontracten, facturen van onderhoud en de WOZ-beschikkingen.

Stap 4: Overweeg verkoop

Voor sommige vastgoedbeleggers kan de combinatie van hoge fictieve rendementen, stijgende rente en toenemende regulering (zoals de Wet Betaalbare Huur) het rendement zodanig onder druk zetten dat verkoop een strategische optie wordt. Een verkoop aan een geverifieerde investeerder via Vestoo garandeert een marktconforme prijs zonder makelaarskosten, waarbij de huurder in de woning kan blijven. Dit biedt zekerheid en een soepele afwikkeling, vaak al binnen 30 dagen.

Het is altijd raadzaam om voor uw specifieke situatie een belastingadviseur te raadplegen om de beste strategie te bepalen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.