Waardebepaling
Waarde woning met gereguleerd huurcontract
Een gereguleerd contract zet de huurgroei jarenlang vast en drukt daarmee de waarde. Hoeveel precies hangt af van het WWS-puntental, de afstand tot de maximale huur en het vooruitzicht op leegkomen.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23
Waarde woning met gereguleerd huurcontract
Kort antwoord
Een woning met een gereguleerd huurcontract is in 2026 doorgaans 35% tot 55% minder waard dan de leegwaarde. De reden is niet het contract zelf, maar de begrensde huurstroom: onder 187 WWS-punten geldt de maximale huurprijs uit het woningwaarderingsstelsel en is de jaarlijkse verhoging wettelijk gemaximeerd. Een koper waardeert die vaste, lage stroom tegen een hoge rendementseis.
Waarom regulering de waarde raakt
Het woningwaarderingsstelsel bepaalt per punt een maximale kale huur. Bij 5,97 euro per punt hoort bij 150 punten een maximum van circa € 896 per maand. Ligt uw huur daaronder, dan is er beperkte inhaalruimte. Ligt hij erboven, dan loopt de koper het risico dat de huurder via de Huurcommissie verlaging afdwingt — met terugwerkende kracht bij recente contracten.
Drie effecten samen:
- Plafond op de huur. Het rendement kan niet meegroeien met de markt.
- Beperkte indexatie. De maximale verhoging in het gereguleerde segment ligt rond 4,1%, in de middenhuur rond 6,1%.
- Lange horizon. Bij een contract voor onbepaalde tijd is er geen zicht op leegkomen; uitponden is geen realistisch scenario.
Rekenvoorbeeld
Leegwaarde € 420.000, kale huur € 780 per maand (€ 9.360 per jaar), 148 WWS-punten, label D, onderhoud gemiddeld.
| Post | Waarde |
|---|---|
| Basis-BAR Randstad | 5,50% |
| Opslag gereguleerd contract | +0,60 pp |
| Opslag gemiddeld onderhoud | +0,15 pp |
| Effectieve rendementseis | 6,25% |
| Waarde uit huurstroom | € 149.760 |
| Minus herstelreservering | circa € 6.300 |
| Indicatieve marktwaarde | circa € 143.000 |
Dat is 66% onder de leegwaarde. De fiscale waarde valt intussen heel anders uit: bij een huurquote van 2,5% op een WOZ van € 380.000 hoort een leegwaarderatio van 84%, oftewel € 319.200 in box 3. Precies die scheefheid — hoge fiscale waarde, lage marktwaarde — is voor veel particuliere verhuurders de aanleiding om te verkopen.
Wat de waarde kan verbeteren
- Puntentelling controleren. Energielabel, oppervlakte en sanitair worden vaak te laag geteld; een correcte telling kan tientallen euro's huurruimte per maand opleveren.
- Verduurzamen. Van label E naar B levert punten op en daarmee huurruimte, mits de huurder meewerkt aan de verhoging.
- Huur op maximum brengen. Elke euro extra kale huur telt via de kapitalisatiefactor door in de koopsom.
- Uitkoop overwegen. Alleen zinvol als het verschil met de leegwaarde groter is dan uitkoopsom, leegstand en verkoopkosten samen.
Verkopen met een gereguleerd contract
Gereguleerd verhuurde woningen verkopen wél — de kopersgroep is alleen kleiner en rekent scherper. Concurrentie tussen meerdere beleggers is daarom bepalender voor de opbrengst dan bij vrije sector panden.
Reken uw eigen situatie door met de waardecalculator verhuurde woning, toets de puntentelling met de WWS-puntenschatter en vergelijk de scenario's op de waarde-pijler.
Veelgestelde vragen
Hoeveel minder is een gereguleerd verhuurde woning waard?
Doorgaans 35% tot 55% onder de leegwaarde. De exacte afslag hangt af van het WWS-puntental, de afstand tot de maximale huur, het energielabel en de locatie.
Kan ik de huur nog verhogen bij een gereguleerd contract?
Alleen tot het WWS-maximum en binnen de jaarlijkse maximale verhoging, in 2026 circa 4,1% in het gereguleerde segment en 6,1% in de middenhuur.
Waarom is mijn fiscale waarde veel hoger dan de marktwaarde?
De leegwaarderatio kijkt alleen naar huur en WOZ. Regulering, onderhoud en energielabel zitten er niet in, terwijl een koper die factoren wel in zijn rendementseis verwerkt.
Is uitkopen van de huurder een oplossing?
Alleen als het verschil met de leegwaarde groter is dan de uitkoopsom, de leegstandsperiode en de verkoopkosten samen. Reken dat door voordat u een voorstel doet.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.