Belasting & waarde

Vermogensbelasting 2026 op verhuurd vastgoed: een complete gids

De vermogensbelasting in 2026 heeft grote impact op particuliere verhuurders. Met een heffing van 36% over een fictief rendement van 6,0% op vastgoed, komt de effectieve belastingdruk uit op circa 2,16% van de WOZ-waarde (gecorrigeerd voor de leegwaarderatio). Deze aanzienlijke jaarlijkse kostenpost maakt het voor veel verhuurders cruciaal om hun strategie te heroverwegen. Dit artikel biedt een complete gids over de vermogensbelasting 2026 voor verhuurd vastgoed in box 3. We behandelen de exacte tarieven, de werking van de leegwaarderatio, en geven gedetailleerde rekenvoorbeelden. Ook kijken we vooruit naar de geplande ‘Wet werkelijk rendement’ die de belastingheffing volgens de huidige plannen vanaf 2028 (of mogelijk 2027) opnieuw ingrijpend zal veranderen. Zo krijgt u een helder beeld van de financiële toekomst van uw vastgoedinvestering.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

De vermogensbelasting voor verhuurd vastgoed in 2026 wordt in box 3 geheven tegen een tarief van 36% over een wettelijk vastgesteld (forfaitair) rendement. Voor vastgoed is dit rendement 6,0%. Dit resulteert in een effectieve belastingdruk van 2,16% over de (gecorrigeerde) waarde van uw pand per jaar.

Wat is de vermogensbelasting in 2026?

De vermogensbelasting, officieel de vermogensrendementsheffing genoemd, is de belasting die u betaalt over uw vermogen in box 3. Voor 2026 is deze belasting gebaseerd op een fictief rendement dat de Belastingdienst toekent aan verschillende vermogenscategorieën. Voor beleggingen en spaargeld gelden verschillende percentages.

Voor verhuurd vastgoed, dat valt onder de categorie ‘overige bezittingen’, gaat de fiscus uit van een verondersteld rendement van 6,0% in 2026. Over dit veronderstelde rendement betaalt u vervolgens 36% belasting. Dit systeem staat los van de daadwerkelijke huurinkomsten of de waardeontwikkeling van het pand.

De belangrijkste kengetallen voor 2026 zijn:

• Box 3-tarief: 36%
• Forfaitair rendement vastgoed: 6,0%
• Effectieve belastingdruk: 2,16% (6,0% * 36%)
• Forfaitair rendement schulden: 2,7%
• Heffingsvrij vermogen: € 59.357 per persoon

Deze cijfers, afkomstig van de Belastingdienst en Rijksoverheid, vormen de basis voor de berekening van de belasting die u als particuliere verhuurder betaalt. Het is cruciaal om deze percentages te begrijpen, omdat ze direct uw nettorendement beïnvloeden.

Hoe werkt Box 3 voor een verhuurde woning in 2026?

De berekening van de belasting in box 3 voor een verhuurde woning volgt een aantal stappen. Het is geen heffing over de ontvangen huur, maar over de waarde van de woning, eventueel verminderd met een hypotheekschuld.

Stap 1: Bepaal de waarde van de woning

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde van het peiljaar (1 januari van het voorgaande jaar) als uitgangspunt. Wanneer de woning permanent wordt verhuurd aan een derde onder huurprijsbescherming, mag u de WOZ-waarde corrigeren met de zogenaamde leegwaarderatio. Let op: in 2026 vervalt deze mogelijkheid bij tijdelijke verhuur en bij verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme prijs. Dit is een percentage dat afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe groter de korting op de waarde voor box 3.

Stap 2: Bepaal de waarde van de schuld

Als er een hypotheek op de woning rust, wordt de schuld (stand per 1 januari) ook meegenomen in box 3. Deze wordt in mindering gebracht op uw bezittingen.

Stap 3: Bereken het forfaitaire rendement

De Belastingdienst berekent een fictief rendement over uw bezittingen en schulden:

• Rendement op bezittingen: De waarde van de woning (WOZ-waarde x leegwaarderatio) wordt vermenigvuldigd met 6,0%.
• Rendement op schulden: De hypotheekschuld wordt vermenigvuldigd met 2,7%. Dit bedrag mag u aftrekken van het rendement op uw bezittingen.

Het verschil tussen deze twee is uw voorlopige belastbare rendement.

Stap 4: Pas het heffingsvrij vermogen toe

Over het eerste deel van uw vermogen betaalt u geen belasting. Dit is het heffingsvrij vermogen. De verrekening hiervan is complex: het leidt tot een aftrekbaar bedrag op uw berekende rendement. Dit wordt hieronder verder uitgelegd.

Stap 5: Bereken de definitieve belasting

Over het belastbare rendement (na aftrek van het voordeel uit het heffingsvrij vermogen) betaalt u 36% belasting.

Wat is het heffingsvrij vermogen 2026?

Het heffingsvrij vermogen is de drempel waarover u geen vermogensbelasting betaalt. In 2026 bedraagt dit:

• Voor alleenstaanden: € 59.357
• Voor fiscale partners: € 118.714 gezamenlijk

Sinds de Overbruggingswet box 3 werkt dit niet meer als een simpele aftrekpost op uw vermogen. In plaats daarvan wordt er een 'vrijgesteld voordeel' berekend. De Belastingdienst berekent uw gemiddelde rendementspercentage over uw totale vermogen. Dit percentage wordt vervolgens vermenigvuldigd met het heffingsvrij vermogen. De uitkomst is een bedrag dat in mindering wordt gebracht op uw totale berekende rendement, vóórdat de 36% belasting wordt toegepast.

Rekenvoorbeeld: €300.000 WOZ, gereguleerde huurder, geen hypotheek

Stel, u bezit een appartement dat u verhuurt. U heeft geen hypotheek op dit pand. De situatie voor 2026 is als volgt:

• WOZ-waarde (1-1-2025): € 300.000
• Kale jaarhuur: € 9.000 (€ 750 per maand, dus gereguleerde huur)
• Fiscaal status: Alleenstaand, geen ander box 3-vermogen.
• Hypotheek: € 0

Berekening:

1. Verhouding huur/WOZ: € 9.000 / € 300.000 = 3,0%.
2. Leegwaarderatio: Volgens de tabel van de Belastingdienst hoort bij 3,0% een leegwaarderatio van 73%. Meer details vindt u in ons artikel over de leegwaarderatio 2026.
3. Waarde in Box 3 ('Grondslag'): € 300.000 * 73% = € 219.000. Dit is uw totale vermogen (grondslag) in box 3.
4. Totaal forfaitair rendement: De grondslag (€ 219.000) valt onder 'overige bezittingen' met een forfait van 6,0%. Het rendement is: € 219.000 * 6,0% = € 13.140.
5. Gemiddeld rendementspercentage: Omdat al het vermogen hetzelfde forfait heeft, is het gemiddelde rendement 6,0% (€ 13.140 / € 219.000).
6. Vrijgesteld voordeel: Het voordeel van het heffingsvrij vermogen is: € 59.357 (heffingsvrij vermogen) * 6,0% (gemiddeld percentage) = € 3.561,42.
7. Belastbaar rendement: € 13.140 (totaal rendement) - € 3.561,42 (vrijgesteld voordeel) = € 9.578,58.
8. Te betalen belasting: € 9.578,58 * 36% = € 3.448,29.

In dit scenario betaalt u € 3.448,29 aan vermogensbelasting. Dit is 38,3% van uw jaarlijkse huuropbrengst (€ 9.000).

Rekenvoorbeeld: €500.000 WOZ met hypotheek en vrije sector huur

Stel, u bezit een grotere woning die u verhuurt in de vrije sector. De situatie voor 2026:

• WOZ-waarde (1-1-2025): € 500.000
• Kale jaarhuur: € 21.600 (€ 1.800 per maand, vrije sector)
• Hypotheek: € 250.000
• Fiscaal partner: Ja, dus dubbel heffingsvrij vermogen (€118.714). We gaan ervan uit dat dit volledig wordt benut.

Berekening:

1. Leegwaarderatio: De leegwaarderatio is van toepassing als de huurder huurbescherming geniet, wat ook in de vrije sector het geval kan zijn. Bij een huur van € 1.800 per maand (€ 21.600 per jaar) en een WOZ-waarde van € 500.000, is de verhouding huur/WOZ (4,32%) echter zo hoog dat de leegwaarderatio volgens de tabel 100% bedraagt. Daarom wordt in dit voorbeeld gerekend met de volledige WOZ-waarde.
2. Waarde in Box 3: € 500.000.
3. Schuld in Box 3: € 250.000.
4. Grondslag sparen en beleggen: € 500.000 - € 250.000 = € 250.000.
5. Forfaitair rendement bezitting: € 500.000 * 6,0% = € 30.000
6. Forfaitair rendement schuld: € 250.000 * 2,7% = € 6.750
7. Voordeel uit grondslag: (€ 30.000 - € 6.750) = € 23.250
8. Heffingsvrij vermogen: Het gezamenlijke heffingsvrij vermogen (€ 118.714) is lager dan de grondslag (€ 250.000). Het voordeel wordt berekend als percentage van het gemiddelde rendement. Gemiddeld rendement: € 23.250 / € 250.000 = 9,3%. Vrijgesteld voordeel: € 118.714 * 9,3% = € 11.039,40.
9. Belastbaar rendement: € 23.250 - € 11.039,40 = € 12.210,60.
10. Te betalen belasting: € 12.210,60 * 36% = € 4.395,82.

Ondanks een substantiële hypotheek bedraagt de belastingaanslag bijna € 4.400. Dit komt doordat het fictieve rendement op schulden (2,7%) veel lager is dan op bezittingen (6,0%). Wilt u zelf de impact op uw situatie berekenen? Gebruik dan onze Box 3-pijnmeter calculator.

Wat is de tegenbewijsregeling werkelijk rendement?

Bent u van mening dat uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement waar de Belastingdienst mee rekent? Dan kunt u een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Dit is een mogelijkheid die is ontstaan na het Kerstarrest van de Hoge Raad (24 december 2021).

Het ‘werkelijk rendement’ omvat:

• Direct rendement: Huurinkomsten minus direct toerekenbare kosten (zoals VvE-bijdragen, onderhoud). Let op: rentekosten zijn geen direct aftrekbare kosten.
• Indirect rendement: De waardeontwikkeling van het pand (zowel positief als negatief).

U moet als belastingplichtige aantonen dat uw totale werkelijke rendement lager was dan het berekende forfaitaire rendement. Dit vereist een sluitende administratie van alle inkomsten, uitgaven en een onderbouwing van de waardeontwikkeling.

Belangrijk: bij de tegenbewijsregeling vergelijkt de Belastingdienst twee bedragen: (1) de belasting die u volgens het forfaitaire stelsel betaalt (inclusief het voordeel van uw heffingsvrij vermogen), en (2) een belastingbedrag van 36% over uw werkelijke rendement (zonder toepassing van het heffingsvrij vermogen). U betaalt de laagste van deze twee. Hierdoor is de regeling alleen gunstig als uw werkelijke rendement significant lager is dan het forfaitaire rendement.

Waarom loont het vaak om nu te verkopen vóór 2028?

De huidige belastingdruk en de onzekerheid over toekomstige wetgeving maken dat veel verhuurders overwegen hun pand te verkopen. De stijgende belastingdruk in box 3 is een belangrijke driver. De effectieve heffing van 2,16% op de waarde van het vastgoed per jaar is een zware last, die in veel gevallen een groot deel van het huurrendement opslokt.

Argumenten om een verkoop te overwegen:

1. Hoge belastingdruk nu: De huidige heffing van 36% over een 6,0% forfait is al significant en verlaagt uw nettorendement aanzienlijk.
2. Zekerheid over de prijs: Door nu een verhuurde woning te verkopen via een platform als Vestoo, krijgt u direct een marktconforme cash-prijs zonder makelaarskosten. U weet waar u aan toe bent.
3. Toekomstige onzekerheid (Wet werkelijk rendement): Vanaf 2028 (of mogelijk al 2027) wil het kabinet belasting gaan heffen over het werkelijke rendement. Dit betekent dat niet alleen huurinkomsten, maar ook de waardestijging van uw pand belast zal worden. Dit kan leiden tot een nog hogere en volatielere belastingaanslag.
4. Afloop tijdelijke contracten: Vanaf 1 juli 2026 lopen veel tijdelijke huurcontracten af door nieuwe wetgeving. Dit kan leiden tot een groter aanbod van leegkomende woningen (uitponding), wat de marktdynamiek kan beïnvloeden.

Door nu te handelen, kunt u de huidige waarde van uw investering veiligstellen en de onzekerheid van toekomstige, potentieel zwaardere, belastingregels voor zijn. Ontdek wat uw verhuurde woning waard is in de huidige markt.

Verschil met vermogensbelasting in een BV (Vpb)

Verhuurt u niet als privépersoon, maar via een besloten vennootschap (BV)? Dan gelden er totaal andere fiscale regels. Een BV betaalt geen vermogensbelasting in box 3, maar vennootschapsbelasting (Vpb) over de winst.

De belangrijkste verschillen op een rij:

De keuze tussen privé verhuren of via een BV hangt af van veel factoren, zoals de omvang van de portefeuille, de hoeveelheid onderhoud en de financieringsstructuur. De belastingdruk in een BV is gebaseerd op werkelijk resultaat, wat voor voorspelbaarheid zorgt. In box 3 kan de belasting hoog zijn, zelfs als de huurinkomsten tegenvallen. Lees meer over de impact in ons artikel over de Box 3-belasting in 2026.

Wat verandert er in 2027 en 2028 (Wet werkelijk rendement)?

Het huidige box 3-stelsel is een tijdelijke oplossing, ook wel de Overbruggingswet box 3 genoemd. Het kabinet werkt aan een nieuw, definitief stelsel dat volgens de huidige plannen in 2028 (mogelijk 2027) moet ingaan: de Wet werkelijk rendement box 3.

De precieze details zijn nog niet definitief, maar de hoofdlijnen zijn als volgt:

1. Heffing over werkelijk rendement: De belasting zal gebaseerd zijn op de daadwerkelijke opbrengst van uw vermogen. Voor vastgoed betekent dit een combinatie van:
   • Direct rendement: daadwerkelijke huurinkomsten minus kosten.
   • Indirect rendement: de jaarlijkse waardeontwikkeling van het pand.
2. Vervallen van de leegwaarderatio: In dit nieuwe stelsel zal de leegwaarderatio definitief komen te vervallen. De volledige WOZ-waarde (of marktwaarde) zal als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de waardeontwikkeling.
3. Meer complexiteit: Verhuurders zullen een gedetailleerde administratie moeten bijhouden van inkomsten, kosten en waardeontwikkeling. De jaarlijkse waardestijging, ook als deze ‘op papier’ is, wordt belast. Dit kan tot liquiditeitsproblemen leiden: u moet belasting betalen over winst die u nog niet heeft ontvangen.

Deze geplande wijziging creëert aanzienlijke onzekerheid. Een stijgende huizenmarkt kan in de toekomst leiden tot een zeer hoge belastingaanslag, die de contante huuropbrengsten mogelijk overstijgt.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.