Belasting & waarde

Leegwaarderatio en gelieerde partijen: wanneer vervalt de korting in 2026?

Rond de leegwaarderatio bestaat veel verwarring over wat er in 2026 verandert. De belangrijkste wijziging is smaller dan vaak wordt gesuggereerd: alleen wanneer u aan een gelieerde partij (bijvoorbeeld uw kind of eigen BV) verhuurt tegen een niet-marktconforme huur, vervalt per 2026 de mogelijkheid om via de tegenbewijsregeling alsnog een lagere waarde te bepleiten. Verhuurt u marktconform, dan blijft de leegwaarderatio gewoon van toepassing. Twee andere situaties bestaan al sinds 2023 en zijn geen nieuwe 2026-regel: tijdelijke verhuur zonder huurbescherming valt sinds 2023 buiten de leegwaarderatio, en niet-marktconforme verhuur aan een gelieerde partij wordt sinds 2023 al belast tegen 100% WOZ (het hoogste tabelpercentage). In dit artikel leggen we per situatie precies uit wat wel en niet verandert, met rekenvoorbeelden voor 2026.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-01

Kort antwoord

De leegwaarderatio vervalt in 2026 niet zomaar bij verhuur aan familie of aan uw eigen BV. Dat gebeurt alleen als de huur- of pachtprijs niet marktconform is. Verhuurt u marktconform aan een kind, ouder of eigen BV, dan blijft de leegwaarderatio gewoon van toepassing — ook in 2026.

Wat er wél nieuw is per 2026: in de situatie van een gelieerde partij + niet-marktconforme huur kunt u geen beroep meer doen op de tegenbewijsregeling (uit het HR-arrest van 2015) om alsnog een lagere waarde te bepleiten.

Wat verandert er per 2026 — en wat niet?

Om de discussie helder te houden, hieronder de tijdlijn van de regels rond de leegwaarderatio bij bijzondere verhuursituaties.

Sinds 2023 (bestaande regels, geen 2026-wijziging):

• Tijdelijke verhuur zonder huurbescherming (bijvoorbeeld short-stay, vakantieverhuur): de leegwaarderatio is hierop niet meer van toepassing. De Belastingdienst rekent met 100% van de WOZ-waarde.
• Verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme huur: het hoogste tabelpercentage van 100% is van toepassing — feitelijk dus geen korting.

Nieuw per 1 januari 2026:

• In de situatie hierboven (gelieerde partij + niet-marktconforme huur) is de tegenbewijsregeling niet meer beschikbaar. Sinds een Hoge Raad-arrest uit 2015 kon een verhuurder aantonen dat de werkelijke waarde in verhuurde staat lager was dan 100% WOZ. Die route sluit de wetgever in het Belastingplan 2026 expliciet af voor deze specifieke situatie.

Verder in de toekomst:

• De leegwaarderatio verdwijnt naar verwachting volledig bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Over de exacte ingangsdatum lopen bronnen uiteen (2027 of 2028); wij nemen hier geen harde datum aan.

Wat is de leegwaarderatio precies?

De leegwaarderatio is een percentage dat de fiscale waarde van een verhuurde woning voor box 3 bepaalt. Een verhuurde woning is minder waard dan een lege woning, omdat de huurder huurbescherming geniet. U mag daarom de WOZ-waarde vermenigvuldigen met de leegwaarderatio uit de wettelijke tabel. Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde.

Rekenvoorbeeld — marktconforme verhuur:

• WOZ-waarde: € 300.000
• Jaarlijkse kale huur: € 12.000
• Verhouding huur/WOZ: 4,0%
• Leegwaarderatio (volgens tabel): 91%
• Fiscale waarde box 3: € 300.000 × 91% = € 273.000

Over deze € 273.000 (minus schulden en na aftrek van het heffingsvrij vermogen) betaalt u in 2026 een forfaitair rendement van 6,0% overige bezittingen, belast tegen 36%. De leegwaarderatio 2026-tabel geeft de exacte percentages.

Wanneer telt uw huur als "marktconform"?

Of een huur marktconform is, wordt beoordeeld op basis van vergelijkbare huurwoningen in de omgeving, het woningtype en de kwaliteit. Voor gereguleerde woningen ligt de bovengrens bij de puntenprijs uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor woningen in het geliberaliseerde segment kijkt de fiscus naar marktreferenties.

Voorbeeld: verhuurt u aan uw kind voor € 900 per maand in een gebied waar vergelijkbare woningen voor € 1.100 verhuurd worden, dan is dat waarschijnlijk niet marktconform en valt u vanaf 2026 in de zwaardere regeling zonder tegenbewijsroute.

Praktisch advies: documenteer waarom uw huurprijs marktconform is (referenties van vergelijkbare woningen, WWS-berekening, taxatierapport). Die onderbouwing beschermt u tegen discussies met de Belastingdienst.

Wie zijn "gelieerde partijen"?

Let op: de wetgever heeft voor de leegwaarderatio-regeling geen formele, uitputtende definitie van "gelieerde partij" vastgelegd. Kamerstukken bevestigen dit expliciet. De onderstaande lijst is een redelijke analogie met bestaande fiscale verbonden-partij-begrippen elders in de wet, maar géén harde uitputtende opsomming.

Doorgaans worden hieronder verstaan:

• Uw fiscale partner.
• Uw (minderjarige) kinderen.
• Een vennootschap waarin u of uw fiscale partner een aanmerkelijk belang heeft (≥ 5% van de aandelen).
• Bloed- en aanverwanten in de rechte lijn (ouders, grootouders, kinderen, kleinkinderen) van u of uw fiscale partner.
• Bloed- en aanverwanten in de zijlijn in nauwe relatie tot een vennootschap waarin u belang heeft.

Bij twijfel: laat uw specifieke situatie beoordelen door een fiscalist.

Rekenvoorbeeld — niet-marktconforme situatie

Stel dat u in 2026 een appartement met een WOZ-waarde van € 400.000 verhuurt aan uw zoon voor € 700 per maand (€ 8.400 per jaar), terwijl de markthuur circa € 1.200 per maand zou zijn. U heeft geen schulden op het pand. Wat is het verschil?

Het niet-marktconform verhuren aan uw zoon kost in dit voorbeeld circa € 1.296 per jaar extra. Bovendien mist u vanaf 2026 de tegenbewijsroute om die 100% WOZ nog te weerleggen. Voor een compleet overzicht, zie ons artikel over de box 3-rekensom voor verhuurd vastgoed in 2026.

Tijdelijke en vakantieverhuur (bestaande regel sinds 2023)

Voor tijdelijke verhuur zonder volledige huurbescherming — bijvoorbeeld vakantieverhuur via Airbnb of short-stay — geldt de leegwaarderatio al sinds 2023 niet meer. Dit is dus geen nieuwe 2026-regel.

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 zijn nieuwe tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen bovendien aan banden gelegd. Veel bestaande tijdelijke contracten lopen af in 2025 en 2026, wat verkoopdruk op de markt zet: volgens NVM/Brainbay was in 2024 al 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning.

Tegenbewijsregeling in box 3

De tegenbewijsregeling in box 3 (naar aanleiding van de Hoge Raad-arresten over het forfaitaire stelsel) laat u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire rendement waarover u belast wordt. De Belastingdienst heeft bevestigd dat het heffingsvrij vermogen niet meegerekend wordt in de vergelijking tussen werkelijk en forfaitair rendement — u vergelijkt dus over het volledige vermogen.

Daarnaast bestaat er de specifieke tegenbewijsroute rond de leegwaarderatio (uit het HR-arrest van 2015) om aan te tonen dat de werkelijke waarde in verhuurde staat lager is dan de WOZ-waarde. Precies deze route sluit de wetgever per 2026 af voor de situatie gelieerde partij + niet-marktconforme huur. In andere situaties (marktconforme verhuur, verhuur aan derden) blijft deze route van belang bij een aantoonbaar lagere waarde.

Wat betekent dit concreet voor u?

1. Check of uw huur marktconform is. Vergelijk met woningen in de buurt, WWS-punten of een taxatie. Verhuurt u aan familie of eigen BV, wees hier extra scherp op.
2. Documenteer uw onderbouwing. Bewaar referenties, taxaties of een WWS-berekening waaruit blijkt dat uw huur marktconform is.
3. Overweeg de huur aan te passen als deze niet marktconform is — u voorkomt dan niet alleen de fiscale straf, maar heeft ook een sterker weerwoord richting de Belastingdienst.
4. Denk vooruit richting de Wet werkelijk rendement: de leegwaarderatio verdwijnt op termijn hoe dan ook. Uw exploitatiestrategie moet ook zonder deze korting kloppen.

Conclusie

De kop "leegwaarderatio vervalt in 2026" is misleidend voor de meeste verhuurders. Voor marktconforme verhuur — inclusief verhuur aan familie of eigen BV — verandert er in 2026 niets. De echte 2026-wijziging is dat de tegenbewijsroute wegvalt voor de smalle groep die niet-marktconform aan een gelieerde partij verhuurt. Voor tijdelijke verhuur zijn de regels al sinds 2023 zoals ze nu zijn.

Wilt u uw verhuurde woning verkopen zonder de huurder eruit te zetten? Vestoo brengt u in contact met investeerders die verhuurde staat als uitgangspunt nemen — koop breekt immers geen huur.

Bronnen: Memorie van Toelichting Belastingplan 2026; Belastingdienst.nl (leegwaarderatio en tegenbewijsregeling box 3); Hoge Raad 6 juni 2024 (box 3, werkelijk rendement); Hoge Raad 3 april 2015 (tegenbewijs leegwaarderatio); NVM/Brainbay marktcijfers 2024.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.