Belasting & waarde
Leegwaarderatio: tabel, berekening en impact op uw box 3-heffing
Verhuurt u een woning als privépersoon? Dan is de leegwaarderatio een van de belangrijkste fiscale regelingen om te begrijpen. Deze regeling bepaalt de waarde van uw verhuurde woning voor de inkomstenbelasting in box 3. Omdat een verhuurde woning met een huurder die huurbescherming geniet minder waard is dan een leegstaande woning, mag u voor de belastingaangifte een percentage van de WOZ-waarde hanteren. Dit percentage, de leegwaarderatio, hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. De afgelopen jaren is de regeling aanzienlijk versoberd en de toepassing ervan is aan strikte voorwaarden gebonden. In de plannen wordt de leegwaarderatio zelfs helemaal afgeschaft vanaf 2028. Het is daarom cruciaal om precies te weten hoe het werkt en wat de impact is op uw rendement.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08
Kort antwoord
De leegwaarderatio is een fiscaal instrument dat de belastbare waarde van een verhuurde woning in box 3 verlaagt. Het is een percentage van de WOZ-waarde, gebaseerd op de verhouding tussen huur en WOZ. Bij een lagere huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoort een lager percentage, en dus een lagere belastingaanslag in box 3.
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een waarderingsmethode voor verhuurd vastgoed dat u als privépersoon bezit en dus in box 3 valt. De naam zegt het al: het is een ratio die de 'leegwaarde' (de waarde bij leegstand, oftewel de WOZ-waarde) corrigeert voor het feit dat de woning verhuurd is. Een woning met een zittende huurder die huurbescherming geniet, is bij verkoop minder waard. De koper kan de woning immers niet zelf betrekken of leeg verkopen. De wet "koop breekt geen huur" zorgt hiervoor.
Om deze waardedruk fiscaal te compenseren, heeft de Belastingdienst de leegwaarderatioregeling in het leven geroepen. U hoeft niet de volledige WOZ-waarde op te geven als bezit in box 3, maar slechts een percentage daarvan. Dit resulteert in een lagere vermogensrendementsheffing. De effectieve belastingdruk in box 3 is in 2026 circa 2,16% over de (gecorrigeerde) waarde, berekend als 6,0% forfaitair rendement x 36% belastingtarief.
Wanneer mag je de leegwaarderatio toepassen?
De leegwaarderatio is enkel van toepassing in een specifieke situatie. U mag de regeling gebruiken als u aan de volgende cumulatieve voorwaarden voldoet:
- U bent een particuliere verhuurder: De woning is uw privébezit en valt in box 3 (sparen en beleggen). Verhuurt u via een BV, dan gelden de regels voor de vennootschapsbelasting en is de leegwaarderatio niet van toepassing.
- De huurder heeft huurbescherming: De regeling is bedoeld voor situaties waarin de huurder recht heeft op huurbescherming op grond van het Burgerlijk Wetboek. Dit geldt doorgaans voor alle contracten voor onbepaalde tijd.
- Het is geen verhuur aan een gelieerde partij tegen een onzakelijke huur: Sinds 2023 mag u de leegwaarderatio niet toepassen als u verhuurt aan bijvoorbeeld een familielid (in rechte lijn) of uw eigen BV voor een huur die significant lager is dan marktconform.
In de volgende gevallen mag u de leegwaarderatio expliciet niet toepassen:
- Bij verhuur van een woning die valt onder de vennootschapsbelasting (BV).
- Bij kortdurende verhuur, zoals vakantieverhuur (bijv. Airbnb).
- Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet.
- Bij verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme prijs.
De leegwaarderatiotabel 2024, 2025 en 2026
Het percentage van de leegwaarderatio hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. Dit wordt uitgedrukt in een percentage. De tabellen zijn de afgelopen jaren flink versoberd, wat een hogere belastingdruk voor verhuurders betekent. De tabel voor 2026 is identiek aan die van 2025, maar de voorwaarden zijn strenger geworden. In de tabel wordt de 'verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde' als uitgangspunt genomen.
| Verhouding jaarlijkse huur tot WOZ-waarde | Leegwaarderatio 2024 | Leegwaarderatio 2025 & 2026 |
|---|---|---|
| meer dan 7% | 100% | 100% |
| meer dan 6% tot en met 7% | 95% | 100% |
| meer dan 5% tot en met 6% | 87% | 95% |
| meer dan 4% tot en met 5% | 78% | 90% |
| meer dan 3% tot en met 4% | 69% | 83% |
| meer dan 2% tot en met 3% | 60% | 76% |
| meer dan 1% tot en met 2% | 51% | 69% |
| niet meer dan 1% | 45% | 62% |
Bron: Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting 2001.
Zoals de tabel toont, is het voordeel aanzienlijk kleiner geworden. Waar u in 2024 bij een huur/WOZ-ratio van 4,5% nog 78% van de WOZ-waarde hoefde op te geven, is dat in 2026 al 90%. Voor een uitgebreide analyse, zie ons artikel over de leegwaarderatio tabel voor 2026.
Berekening: WOZ × leegwaarderatio = waarde in box 3
De berekening van de fiscale waarde van uw verhuurde pand is een formule met drie stappen:
- Bereken de verhouding: Deel de totale kale jaarhuur door de WOZ-waarde van het peiljaar (1 januari van het voorgaande jaar). De jaarhuur is 12 keer de kale maandhuur op 1 januari van het belastingjaar.
- Zoek het percentage op: Neem de uitkomst uit stap 1 en zoek het bijbehorende leegwaarderatio-percentage in de tabel voor het betreffende belastingjaar.
- Bereken de waarde voor box 3: Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het percentage uit stap 2. De uitkomst is de waarde die u moet opgeven in uw box 3-aangifte.
Voorbeeld:
- WOZ-waarde (peildatum 1-1-2025): € 450.000
- Kale maandhuur (op 1-1-2026): € 1.500
- Jaarhuur: 12 x € 1.500 = € 18.000
Stap 1: Verhouding = € 18.000 / € 450.000 = 4,0%
Stap 2: Volgens de tabel voor 2026 valt een ratio van 4,0% in de categorie "meer dan 3% tot en met 4%". Het bijbehorende leegwaarderatio-percentage is 83%.
Stap 3: Waarde voor box 3 = € 450.000 x 83% = € 373.500
In plaats van de volledige € 450.000, geeft u in dit geval € 373.500 op als bezit in box 3.
Voorwaarden: huurbescherming, tijdelijke contracten, familie
De details van de voorwaarden zijn cruciaal. De fiscus kijkt streng naar de correcte toepassing.
Huurbescherming is de sleutel
De hele ratio is gebaseerd op de waardedrukkende werking van huurbescherming. Zonder huurbescherming is er geen waardedruk en dus geen recht op toepassing van de leegwaarderatio. Dit is het geval bij tijdelijke contracten, die verhuurders tot 1 juli 2024 nog mochten afsluiten. Voor deze contracten geldt de leegwaarderatio dus niet. Vanaf 1 juli 2026, wanneer veel van deze tijdelijke contracten aflopen, zal dit de verkoop van veel panden versnellen.
Verhuur aan gelieerde partijen (familie/eigen BV)
Een belangrijke aanscherping sinds 2023 betreft de verhuur aan "gelieerde partijen". De wet heeft geen scherpe definitie, maar in de praktijk gaat het om uw fiscale partner, bloed- en aanverwanten in de rechte lijn (ouders, kinderen) en uw eigen BV waarin u een aanmerkelijk belang heeft.
Verhuurt u aan zo'n partij? Dan mag u de leegwaarderatio niet meer toepassen, tenzij u kunt aantonen dat de huurprijs marktconform is. Krijgt uw studerende dochter een woning voor een symbolisch bedrag? Dan geldt de leegwaarderatio niet en moet u de volledige WOZ-waarde aangeven in box 3.
Impact op je box 3-heffing: rekenvoorbeeld
Laten we de impact van de leegwaarderatio op de daadwerkelijke belastingaanslag voor 2026 berekenen. We gebruiken het vorige voorbeeld en gaan uit van een alleenstaande verhuurder zonder andere box 3-bezittingen of schulden.
- Waarde voor box 3 (met LWR): € 373.500
- Heffingsvrij vermogen (2026): € 59.357
- Belastbare grondslag: € 373.500 - € 59.357 = € 314.143
- Forfaitair rendement (2026): € 314.143 x 6,0% = € 18.848,58
- Box 3-heffing (2026): € 18.848,58 x 36% = € 6.785,49
Zonder leegwaarderatio zou de berekening er als volgt uitzien:
- Waarde voor box 3 (zonder LWR): € 450.000
- Belastbare grondslag: € 450.000 - € 59.357 = € 390.643
- Forfaitair rendement: € 390.643 x 6,0% = € 23.438,58
- Box 3-heffing: € 23.438,58 x 36% = € 8.437,89
Het toepassen van de leegwaarderatio levert in dit voorbeeld een belastingbesparing op van € 1.652,40 per jaar. Wilt u voor uw eigen situatie de vergelijking maken tussen box 3-heffing en het rendement in een BV? Gebruik hiervoor onze fiscale spiegel rekenmodule.
Wat verandert er ná 2026?
De toekomst van de leegwaarderatio is onzeker, maar de richting is duidelijk: afschaffing. Volgens de huidige wetsvoorstellen wordt het huidige box 3-stelsel in 2028 (mogelijk 2027) vervangen door een stelsel op basis van werkelijk rendement. In dit nieuwe stelsel is er geen plaats meer voor forfaitaire regelingen zoals de leegwaarderatio.
Dit betekent dat particuliere verhuurders vanaf dan belasting gaan betalen over de huurinkomsten minus de kosten, plus de waardeontwikkeling van het pand. Daarmee vervalt de leegwaarderatio definitief en zal de WOZ-waarde als uitgangspunt gelden, zonder correctie voor verhuurde staat. Dit is een fundamentele verandering die de fiscale druk op particuliere verhuurders verder zal verhogen.
Vergelijking box 3 versus BV: wanneer helpt leegwaarderatio nog?
Zolang de leegwaarderatio nog bestaat, biedt deze een voordeel in box 3. De vraag is of dit voordeel opweegt tegen de nadelen van de hoge belastingdruk en de complexiteit van de regels.
| Aspect | Verhuur in Box 3 | Verhuur in BV |
|---|---|---|
| Waardering pand | WOZ-waarde x Leegwaarderatio % | Marktwaarde in verhuurde staat |
| Belasting op huur | Forfaitair (6,0% x 36% heffing) over (gecorrigeerde) waarde, geen belasting op huur zelf | Belast op werkelijke winst (huur min kosten) tegen Vpb-tarief (19% tot €200k in 2026) |
| Aftrekbare kosten | Geen (forfaitair) | Alle zakelijke kosten (onderhoud, VvE, rente, afschrijving) |
| Belasting op verkoopwinst | Geen | Belast met Vpb |
| Belasting op uitkeren | Niet van toepassing | Box 2-heffing op dividend (24,5%/31% in 2026) |
De leegwaarderatio maakt de box 3-route fiscaal aantrekkelijker dan zonder deze regeling, maar de stapsgewijze versobering verkleint dit voordeel elk jaar. Voor verhuurders met meerdere panden of een aanzienlijke overwaarde kan de BV-structuur, ondanks het ontbreken van de leegwaarderatio, meer controle en soms een lagere integrale belastingdruk bieden. De fiscale asymmetrie tussen box 3 en de BV is een complex vraagstuk dat een individuele analyse vereist.
De afweging is sterk afhankelijk van uw persoonlijke situatie, het aantal panden, de financieringsstructuur en uw toekomstplannen. Met de aanstaande afschaffing van de leegwaarderatio wordt het heroverwegen van uw verhuurstrategie steeds urgenter.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Wat wordt precies bedoeld met 'gelieerde partij'?
De wetgever heeft geen uitputtende definitie vastgelegd. In de praktijk van de Belastingdienst gaat het om uw fiscale partner, bloed- en aanverwanten in de rechte lijn (zoals ouders en kinderen) en een vennootschap waarin u een aanmerkelijk belang heeft.
Geldt de leegwaarderatio ook voor een tweede huis dat ik soms verhuur?
Nee, de leegwaarderatio is expliciet niet van toepassing op woningen die bestemd zijn voor kortdurende verhuur, zoals vakantieverhuur. De regeling is bedoeld voor woningen die langdurig verhuurd worden aan huurders met huurbescherming.
Wat gebeurt er als ik de huur gedurende het jaar verhoog?
Voor de berekening van de leegwaarderatio telt de kale huurprijs op 1 januari van het belastingjaar. Huurverhogingen die later in het jaar ingaan, tellen pas mee voor de berekening in het daaropvolgende belastingjaar.
Kan ik de leegwaarderatio nog gebruiken in mijn aangifte voor 2027?
Naar alle waarschijnlijkheid wel. Volgens de huidige plannen wordt het box 3-stelsel, inclusief de leegwaarderatio, pas in 2028 of later vervangen door een stelsel van heffing op basis van werkelijk rendement. Tot die tijd blijft de regeling, in zijn huidige vorm, van kracht.
Mijn huurder heeft een tijdelijk contract. Mag ik de leegwaarderatio toepassen?
Nee. De leegwaarderatio is uitsluitend voor verhuursituaties waarbij de huurder huurbescherming geniet. Bij tijdelijke contracten is dit niet het geval, omdat de huurder weet dat hij na afloop van de termijn moet vertrekken. U dient dan 100% van de WOZ-waarde aan te geven in box 3.
Geldt de leegwaarderatio ook voor commercieel vastgoed zoals een winkel of kantoor?
Nee, de leegwaarderatio is een specifieke regeling binnen de inkomstenbelasting (box 3) voor de waardering van verhuurde woningen. Voor commercieel vastgoed gelden andere waarderings- en fiscale regels, meestal binnen een BV-structuur.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.