Fiscaal

Box 3 of BV voor verhuurd vastgoed: de fiscale asymmetrie in 2026

De Nederlandse fiscus behandelt hetzelfde verhuurde pand totaal anders in box 3 dan in een BV. Dat verschil — de fiscale asymmetrie — is de belangrijkste reden dat particuliere verhuurders massaal uitponden en BV-beleggers instappen. Dit artikel legt het mechanisme uit, met concrete cijfers voor 2026.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-07

Wie een verhuurd pand aanhoudt, betaalt in Nederland heel andere belasting afhankelijk van de rechtsvorm. Dezelfde huurinkomsten, dezelfde WOZ-waarde, dezelfde onderhoudslasten — en toch een compleet andere heffing. Dat noemen we de fiscale asymmetrie tussen box 3 en de BV, en het is de motor achter de huidige verschuiving in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.

De box 3-kant: forfait zonder kostenaftrek

In box 3 wordt vastgoed in 2026 belast tegen een forfaitair rendement van 6,00% op de waarde van uw bezittingen. Dat forfait wordt vervolgens belast tegen 36% inkomstenbelasting. De grondslag voor een verhuurde woning is: WOZ-waarde × leegwaarderatio.

Geen kostenaftrek. Geen renteaftrek (behalve op box 3-schulden via het schuldforfait van 2,70%). Geen aftrek voor onderhoud, beheer, verzekering of OZB. Alleen sinds 1 juli 2025 kunt u via de tegenbewijsregeling laten zien dat uw werkelijke rendement lager is — maar dat is een verdedigingsmechanisme, geen structurele oplossing.

De BV-kant: werkelijke winst met alle aftrekken

Een BV betaalt vennootschapsbelasting: 19% tot €200.000 winst, daarboven 25,8%. Grondslag is de werkelijke winst: huur minus alle zakelijke kosten. Concreet betekent dat:

• Rente op de hypotheek is aftrekbaar (tot de grenzen van de earningsstrippingmaatregel, art. 15b Vpb: 24,5% van fiscale EBITDA of €1 miljoen);
• Onderhoud, beheer, OZB, verzekering, boekhouder — allemaal aftrekbaar;
• Afschrijving is beperkt (bodemwaarde = 100% WOZ), maar bij aankoopkosten en verbouwing wél mogelijk;
• Boekwinst bij verkoop kan via de herinvesteringsreserve (HIR) drie jaar worden uitgesteld.

Pas als u winst uitkeert naar privé komt box 2 in beeld: 24,5% tot circa €67.000 en 31% daarboven. Gecombineerde druk bij uitkering: 38–45%. Maar zolang u herinvesteert in de BV, blijft die tweede tik uit.

Rekenvoorbeeld: verhuurde woning WOZ €400.000

Stel: een studio in Utrecht, WOZ €400.000, kale huur €14.400 per jaar (€1.200/mnd), hypotheek €250.000 tegen 4,5%, onderhoud/beheer/verzekering €3.500 per jaar. Leegwaarderatio (huur 3,6% van WOZ) = 90%.

De particulier betaalt €5.346 belasting terwijl er cashflow-technisch nauwelijks iets overblijft. De BV betaalt nul — sterker: er ontstaat een verrekenbaar verlies. Dat verschil van circa 3–5% van de WOZ-waarde per jaar is precies waarom veel particuliere verhuurders het niet meer volhouden.

Waarom dit de uitpondgolf drijft

Voor box 3-verhuurders liggen er structureel maar twee opties: doorverhuren met negatief rendement na belasting, of afbouwen. Uitponden bij mutatie levert direct de leegwaarde op — 20 tot 40% boven de verhuurde waarde. Dat is fiscaal (in box 3) én commercieel de rationelere keuze.

Aan de andere kant staan BV-beleggers voor wie het pand mét financiering én kostenaftrek juist wél rendement geeft. Zij kopen graag in verhuurde staat: geen leegstand, geen makelaarskosten, direct cashflow. Dat is de matchmaking waar Vestoo op inzet: particulieren die willen uitponden zonder te wachten op mutatie, matchen met beleggers die verhuurde woningen kunnen dragen.

Het omslagpunt: wanneer wordt de BV rendabel?

De BV-route heeft ook kosten: oprichtingskosten, jaarlijkse jaarrekening (€800–€2.000), notariskosten, en overdrachtsbelasting van 8% bij aankoop via de BV (in plaats van 2% voor een hoofdverblijf). Grofweg gelden deze vuistregels:

• 1 pand, geen financiering, hoog direct rendement (>5%): box 3 vaak nog werkbaar, zeker met tegenbewijsregeling.
• 2+ panden, financiering, direct rendement 3–4%: BV meestal voordeliger, mits u herinvesteert.
• Actief uitponden, splitsen, ontwikkelen: risico op herkwalificatie naar box 1. BV brengt hier duidelijkheid.

De precieze omslag hangt af van rentestand, LTV, huurhoogte en herinvesteringshorizon. Onze BV-rendementscalculator rekent uw eigen situatie door.

Wat verandert er na 2028?

De Wet werkelijk rendement box 3 (beoogd 1-1-2028) belast in de toekomst het werkelijke rendement inclusief kostenaftrek. Dat verkleint het verschil met de BV op cashflow-niveau. Maar de wet introduceert waarschijnlijk óók een vermogensaanwas- of vermogenswinstbelasting op waardestijging — iets wat de BV via de HIR juist onbeperkt kan uitstellen. De asymmetrie verdwijnt dus niet, ze verschuift van kostenaftrek naar herinvesteringsflexibiliteit. Volg de actuele stand via onze tracker.

Wettelijke basis

• Box 3: Wet IB 2001 hoofdstuk 5; Wet tegenbewijsregeling box 3 (1-7-2025); tarief 36%, forfait overige bezittingen 6,00%, schuldforfait 2,70%, heffingsvrij €59.357 (2026).
• Vpb: Wet Vpb 1969; tarieven 19% / 25,8%; art. 15b (earningsstripping); art. 3.30a IB jo. art. 8 Vpb (afschrijvingsbodem WOZ).
• Box 2: art. 4.12 e.v. Wet IB 2001; tarieven 24,5% / 31% (2026).
• Overdrachtsbelasting: art. 14 WBR; 8% niet-hoofdverblijfwoning (2026).

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. Uw situatie hangt af van uw portefeuille, financiering en horizon — laat het doorrekenen door een fiscalist. Cijfers geverifieerd juli 2026.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.