Fiscaal
Status Wet werkelijk rendement box 3 — tracker 2026-2028
De Wet werkelijk rendement box 3 gaat de forfaitaire heffing vervangen door heffing over uw daadwerkelijke rendement. Wanneer treedt de wet in werking, wat staat er nu in de novelle en wat betekent dit voor verhuurders van vastgoed? Deze tracker houden we bij elke Prinsjesdag- en Kamerbehandeling actueel.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-07
Laatste update in de body: juli 2026 · zie ook de banner bovenaan voor de laatste review-datum.
De kern in 5 punten
- Beoogde invoerdatum: 1 januari 2028. Het overbruggingsstelsel (forfait + tegenbewijs) blijft tot die datum gelden.
- Tweede Kamer heeft ingestemd op 12 februari 2026 met het wetsvoorstel Werkelijk rendement box 3.
- Eerste Kamer hield de stemming aan op 30 juni 2026. Reden: openstaande vragen over onder meer carry-back en tarief. Een novelle wordt na Prinsjesdag 2026 verwacht.
- Voor vastgoed ligt de keuze tussen vermogensaanwas (jaarlijkse heffing over waardestijging) en vermogenswinst (heffing pas bij verkoop). De vermogenswinstvariant heeft in vastgoed brede politieke steun.
- Kosten worden aftrekbaar — onderhoud, beheer, rente, verzekering — een structureel verschil met het huidige forfaitaire stelsel.
Tijdlijn 2025 → 2028
- 1 juli 2025: Wet tegenbewijsregeling box 3 in werking. Beleggers kunnen aantonen dat hun werkelijk rendement lager is dan het forfait.
- 12 februari 2026: Tweede Kamer neemt Wet werkelijk rendement aan.
- 30 juni 2026: Eerste Kamer houdt stemming aan. Kabinet zegt novelle toe.
- Prinsjesdag 2026 (16 september): presentatie novelle verwacht — onderwerpen: carry-back 1 jaar, tarief mogelijk 35%, heffingsvrij resultaat €1.900, aparte behandeling vastgoed.
- Najaar 2026 / voorjaar 2027: Kamerbehandeling novelle.
- 1 januari 2028: beoogde inwerkingtreding.
Wat verandert er materieel?
Nu (2026, overbruggingsstelsel)
- Forfait 6,00% over overige bezittingen (incl. vastgoed);
- Tarief 36%;
- Heffingsvrij vermogen €59.357 (p.p.);
- Geen kostenaftrek, wel schuldforfait 2,70%;
- Tegenbewijsregeling voor lagere werkelijke rendementen;
- Vastgoed gewaardeerd op WOZ × leegwaarderatio 2026.
Straks (vanaf 2028, huidig voorstel + novelle-richting)
- Heffing over werkelijk rendement = huur + rente + waardemutatie – kosten;
- Kostenaftrek voor onderhoud, beheer, rente, verzekering, OZB;
- Waardemutatie vastgoed: vermogenswinstvariant (heffing bij verkoop) heeft voorkeur;
- Tarief in voorstel 36%, in novelle mogelijk 35%;
- Heffingsvrij resultaat €1.900 (voorstel), geen heffingsvrij vermogen meer;
- Carry-back van 1 jaar voor verliezen.
Wat betekent dit voor beleggers in verhuurd vastgoed?
Op korte termijn (2026–2027) hoeft er niets te veranderen. Blijf in het huidige stelsel gebruikmaken van de tegenbewijsregeling wanneer uw werkelijke rendement lager ligt dan het forfait. Documenteer huur, kosten en waarde per 1 januari en 31 december.
Op middellange termijn (2028+) wordt de cashflow-heffing eerlijker: onderhoud en rente worden aftrekbaar. De grote onbekende is de behandeling van waardestijging. In een vermogenswinstvariant blijft vastgoed aantrekkelijker dan aandelen, omdat de heffing pas bij verkoop plaatsvindt en u dus zelf het moment kiest.
De asymmetrie met de BV blijft bestaan — zie ons pijlerartikel — maar wordt op cashflow-niveau kleiner. Voor herinvesterende beleggers houdt de BV via de HIR een structureel voordeel.
Wat te doen nu?
- Documenteer huur, kosten en jaarwaarde vanaf 2025. Onder het nieuwe stelsel zijn dit uw grondslagen.
- Overweeg de tegenbewijsregeling in de aangifte over 2025 (en 2026) als uw werkelijk rendement lager is dan het forfait.
- Neem geen structuurbeslissingen puur op basis van het nog niet aangenomen voorstel — de novelle kan onderdelen aanpassen.
- Volg deze tracker. We werken de status bij na Prinsjesdag 2026 en na elke Kamerbehandeling.
Wettelijke basis
- Overbruggingsstelsel: Wet IB 2001 hoofdstuk 5.
- Tegenbewijsregeling: Wet tegenbewijsregeling box 3, Stb. 2025.
- Wetsvoorstel Werkelijk rendement box 3: Kamerstukken II 2024/25, 36.706 (behandeling loopt).
Deze tracker is algemene informatie en geen fiscaal advies. Wetgeving beweegt; laat concrete beslissingen toetsen door een fiscalist. Cijfers en status geverifieerd juli 2026.
Veelgestelde vragen
Wanneer treedt de Wet werkelijk rendement box 3 in werking?
De beoogde invoerdatum is 1 januari 2028. De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in; de Eerste Kamer heeft de behandeling op 30 juni 2026 aangehouden in afwachting van een novelle die na Prinsjesdag 2026 wordt behandeld.
Wat is een vermogensaanwasbelasting?
Bij vermogensaanwas wordt jaarlijks belasting geheven over de waardetoename van uw bezittingen, óók als u niets verkoopt. Voor beursaandelen werkt dat administratief eenvoudig; voor vastgoed is discussie of de vermogenswinstvariant (heffing pas bij verkoop) beter past.
Blijft de leegwaarderatio bestaan onder het nieuwe stelsel?
De leegwaarderatio als forfaitaire waarderingsmethode verdwijnt in het nieuwe stelsel voor vastgoed, omdat er dan direct met werkelijke waarde en werkelijk rendement wordt gerekend. Tot invoering blijft de leegwaarderatio-2026-tabel gelden.
Mag ik onder de nieuwe wet kosten aftrekken?
Ja. Anders dan in het huidige forfaitaire stelsel worden onderhoud, beheer, verzekering en rente straks aftrekbaar. Dit brengt box 3 dichter bij de BV-behandeling.
Wat gebeurt er tot 2028?
Het overbruggingsstelsel (forfait 6% overige bezittingen, tarief 36%) blijft gelden, met de tegenbewijsregeling als vangnet voor beleggers waarbij het werkelijk rendement lager uitvalt.
Wat betekent dit voor mijn verhuurde woning?
Kortweg: cashflow-belasting wordt eerlijker, maar waardestijging wordt mogelijk jaarlijks belast. De totale druk voor een gefinancierde verhuurder ligt bij een gemiddelde markt vermoedelijk dichter bij de BV — al blijft de BV voordelig bij grote portefeuilles en herinvestering.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.