Fiscaal
Status Wet werkelijk rendement box 3 — tracker 2026-2028
De Wet werkelijk rendement box 3 gaat de forfaitaire heffing vervangen door een heffing over uw daadwerkelijke rendement. Wanneer treedt de wet in werking, wat staat er in het wetsvoorstel en wat betekent dit voor verhuurders van vastgoed? Deze tracker houden we actueel na elke Kamerbehandeling.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23
Laatste update body: juli 2026
Kort antwoord
De Wet werkelijk rendement box 3 beoogt de huidige forfaitaire belastingheffing in box 3 te vervangen door een heffing over het daadwerkelijke rendement (huur plus waardestijging minus kosten). De Wet werkelijk rendement box 3 beoogt de huidige forfaitaire belastingheffing te vervangen door een heffing over het daadwerkelijke rendement. Het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt nu bij de Eerste Kamer. De beoogde invoeringsdatum van op zijn vroegst 1 januari 2028 is echter onzeker, omdat er een novelle (wijzigingsvoorstel) is aangekondigd.
Wat is de status van de Wet werkelijk rendement box 3?
De invoering van een nieuw box 3-stelsel, gebaseerd op werkelijk rendement, is een lang en complex traject. Het oorspronkelijke wetsvoorstel is ingediend, maar de behandeling ervan in de Tweede Kamer is stilgelegd in afwachting van een nieuw kabinet. Dit maakt de beoogde invoerdatum van 1 januari 2028 zeer onzeker.
Tot die tijd blijft het overbruggingsstelsel van kracht. Dit stelsel kent een forfaitair rendement van 6,0% voor 'overige bezittingen', waar verhuurd vastgoed onder valt. Het belastingtarief in box 3 is 36% in 2026.
Een belangrijk onderdeel van de plannen is de tegenbewijsregeling, die belastingplichtigen de mogelijkheid moet geven om aan te tonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfait. Hoewel de wet voor deze regeling is aangenomen, is de inwerkingtreding uitgesteld, vermoedelijk tot de start van het nieuwe stelsel.
| Fase | Status | Geplande datum | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Wetsvoorstel Werkelijk Rendement | Ingediend | Onbekend | Behandeling stilgelegd door Tweede Kamer. |
| Novelle (wijzigingsvoorstel) | Aangekondigd | Onbekend | Details worden verwacht, onderwerpen o.a. verliesverrekening. |
| Invoering Nieuw Stelsel | Zeer onzeker | 1 januari 2028 | Deze datum is afhankelijk van politieke besluitvorming. |
Welke veranderingen stelt de wet voor?
Het wetsvoorstel introduceert een fundamentele verschuiving: van een forfaitaire benadering naar een heffing over het werkelijke economische resultaat. Dit betekent dat niet alleen de directe opbrengsten (zoals huur), maar ook de waardeontwikkeling en de gemaakte kosten een rol gaan spelen.
Kernpunten uit het huidige voorstel:
- Heffing over werkelijk rendement: De belasting wordt berekend over de som van directe inkomsten (huur) en indirecte inkomsten (waardeverandering), minus aftrekbare kosten.
- Kostenaftrek: In tegenstelling tot het huidige stelsel worden kosten zoals onderhoud, beheer, verzekeringen, OZB en rente op de financiering aftrekbaar van het rendement.
- Twee smaken voor vastgoed: Er wordt een keuze voorgesteld tussen een vermogensaanwasbelasting (jaarlijks belasten van de waardestijging, ook op papier) en een vermogenswinstbelasting (belasten van de winst pas bij verkoop). De laatste variant lijkt politiek de voorkeur te hebben voor vastgoed.
- Verliesverrekening: Een verlies in een jaar kan worden verrekend met een positief rendement in een later jaar (carry-forward). Een voorgestelde novelle zou ook verrekening met het voorgaande jaar (carry-back) mogelijk maken.
- Heffingsvrij resultaat: Het huidige heffingsvrij vermogen (€ 59.357 in 2026) wordt vervangen door een heffingsvrij inkomen of resultaat. Een bedrag van rond de € 1.900 is genoemd.
Wat betekent dit voor verhuurders?
De overgang naar een stelsel van werkelijk rendement heeft grote gevolgen voor particuliere vastgoedbeleggers. De impact hangt sterk af van de uiteindelijke vormgeving van de wet.
Korte termijn (tot invoering nieuw stelsel): Vooralsnog verandert er niets. Het huidige overbruggingsstelsel met het hoge forfait van 6,0% en de leegwaarderatio blijft van toepassing. De leegwaarderatio verlaagt de WOZ-waarde voor de box 3-heffing, maar deze regeling komt te vervallen zodra het nieuwe stelsel ingaat. Het is cruciaal om uw administratie van inkomsten en uitgaven nu al goed bij te houden. Dit is niet alleen nodig voor een eventueel beroep op de tegenbewijsregeling, maar ook als voorbereiding op het nieuwe stelsel.
Lange termijn (na invoering nieuw stelsel): Een heffing over werkelijk rendement maakt de belastingdruk directer afhankelijk van uw exploitatieresultaat. Dit kan gunstig uitpakken in jaren met hoge onderhoudskosten of leegstand.
De behandeling van de waardestijging is de grootste onzekere factor. Bij een vermogenswinstbelasting (heffing bij verkoop) kunt u de belastingclaim uitstellen en plannen. Dit is een aanzienlijk voordeel ten opzichte van een jaarlijkse vermogensaanwasbelasting, die liquiditeitsproblemen kan veroorzaken als de waarde van uw pand stijgt zonder dat u het verkoopt. De keuze voor deze variant zal vastgoed relatief aantrekkelijk houden.
De fiscale verschillen tussen privé verhuren en verhuren via een BV worden kleiner, met name door de kostenaftrek in box 3. Ons artikel over de fiscale verschillen tussen box 3 en de BV gaat hier dieper op in.
Hoe kan ik me voorbereiden?
Hoewel de wet nog niet definitief is, kunt u nu al stappen zetten om voorbereid te zijn op de komende veranderingen.
- Optimaliseer uw administratie: Begin direct met het zorgvuldig documenteren van alle inkomsten (huur) en uitgaven (onderhoud, VvE-bijdragen, rente, verzekeringen, etc.) per pand. Dit is essentieel voor de tegenbewijsregeling en het toekomstige stelsel.
- Analyseer uw rendement: Bereken uw werkelijke rendement en vergelijk dit met het forfaitaire rendement. Is uw werkelijk rendement structureel lager? Dan kan de tegenbewijsregeling voor u interessant zijn zodra deze in werking treedt.
- Stel strategische beslissingen uit: Baseer grote beslissingen, zoals het herstructureren van uw portefeuille van privé naar een BV, niet uitsluitend op het huidige wetsvoorstel. De details kunnen nog aanzienlijk wijzigen.
- Volg de ontwikkelingen: Houd deze tracker en nieuwsberichten van de Rijksoverheid in de gaten, met name rond Prinsjesdag, voor updates over het wetsvoorstel en de beoogde invoeringsdatum.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Wanneer treedt de Wet werkelijk rendement box 3 in werking?
De behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer is stilgelegd in afwachting van een nieuw kabinet. De beoogde invoerdatum van 1 januari 2028 is daardoor zeer onzeker. Er heeft nog geen stemming plaatsgevonden.
Wat is een vermogensaanwasbelasting?
Bij vermogensaanwasbelasting wordt jaarlijks belasting geheven over de waardetoename van uw bezittingen, ook als u deze niet verkoopt. Voor vastgoed, waar de waarde niet dagelijks vaststaat, pleiten velen voor een vermogenswinstbelasting (heffing pas bij verkoop).
Blijft de leegwaarderatio bestaan onder het nieuwe stelsel?
Nee, de leegwaarderatio als forfaitaire waarderingscorrectie voor verhuurde woningen komt te vervallen in het nieuwe stelsel. De heffing zal dan gebaseerd zijn op werkelijke huurinkomsten en werkelijke waardeontwikkeling.
Mag ik onder de nieuwe wet kosten aftrekken van de huur?
Ja, een belangrijk onderdeel van het wetsvoorstel is dat werkelijke kosten (zoals onderhoud, beheer, verzekeringen en rente) aftrekbaar worden van het rendement. Dit is een groot verschil met het huidige forfaitaire systeem.
Wat gebeurt er met de box 3-belasting tot de nieuwe wet ingaat?
Tot de invoering van het nieuwe stelsel blijft de overbruggingswetgeving van kracht. Voor 2026 betekent dit een heffing van 36% over een forfaitair rendement van 6,0% op verhuurd vastgoed, gecorrigeerd met de leegwaarderatio.
Wat is het belangrijkste gevolg van deze wet voor mijn verhuurde woning?
De belasting op de cashflow (huur minus kosten) wordt eerlijker. De grootste onzekerheid is hoe de waardestijging belast gaat worden: jaarlijks (ongunstig) of pas bij verkoop (gunstiger). De totale belastingdruk komt waarschijnlijk dichter bij die van de BV te liggen.
Wat is het verschil tussen het heffingsvrij vermogen en een heffingsvrij resultaat?
Het huidige heffingsvrij vermogen is een vrijstelling op uw bezit (€ 59.357 in 2026). Het voorgestelde heffingsvrij resultaat is een vrijstelling op uw inkomsten uit dat vermogen (bv. € 1.900 per jaar). Dit is een wezenlijk verschil in de berekening.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.