Fiscaal

Box 3 tegenbewijsregeling voor verhuurd vastgoed in 2026

Sinds 1 juli 2025 kunt u in box 3 aantonen dat uw werkelijke rendement lager is dan het forfait. Voor verhuurders van vastgoed betekent dat vaak een aanzienlijke belastingteruggave. Dit artikel legt uit hoe u het werkelijk rendement berekent, welke bijtelling voor eigen gebruik vanaf 2026 geldt, en hoe u het in uw aangifte verwerkt.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-07

Waarom de tegenbewijsregeling er kwam

Na de Hoge Raad-arresten van 6 juni 2024 en 20 december 2024 werd duidelijk dat het forfaitaire stelsel in strijd is met het discriminatieverbod van het EVRM wanneer het werkelijk rendement lager is. De Wet tegenbewijsregeling box 3 (in werking per 1 juli 2025) codificeert de reparatie: wie kan aantonen dat het werkelijk rendement lager is, betaalt belasting over dat lagere bedrag.

Werkelijk rendement — de formule

Voor een verhuurde woning in box 3 rekent u zo:

Werkelijk rendement =
    kale huur ontvangen (excl. servicekosten)
  – rente betaald op box 3-schulden (alleen deze; geen onderhoud/beheer)
  + waarde 31 december
  – waarde 1 januari

Belangrijke regels:

• Waarde = WOZ-waarde. Voor verhuurde woningen: WOZ × leegwaarderatio (zie tabel 2026);
• Kosten voor onderhoud, beheer, verzekering, OZB en makelaar zijn niet aftrekbaar onder de huidige tegenbewijsregeling;
• Bij toepassing vervalt het heffingsvrij vermogen van €59.357 (2026);
• U past de regeling toe voor uw gehele box 3-vermogen — niet per bezitting.

Rekenvoorbeeld: verhuurde studio, WOZ €300.000

Situatie: kale huur €900/mnd (€10.800/jaar), geen hypotheek, WOZ 1-1-2026 €300.000, WOZ 31-12-2026 €303.000 (+1%), leegwaerderatio 90%.

Forfaitair:

• Grondslag: €300.000 × 90% = €270.000
• Belastbaar forfait: 6% × €270.000 = €16.200
• Belasting: 36% × €16.200 = €5.832

Werkelijk:

• Huur: €10.800
• Waardemutatie: (303.000 – 300.000) × 90% = €2.700
• Werkelijk rendement: €13.500
• Belasting: 36% × €13.500 = €4.860
• Besparing: €972 (mits geen ander vermogen dat het heffingsvrij deel opsoupeert)

Bij een gedaalde WOZ kan het verschil oplopen tot enkele duizenden euro's. Bij een sterk gestegen WOZ pakt tegenbewijs juist ongunstig uit.

Bijtelling eigen gebruik vanaf 2026

Nieuw sinds 1 januari 2026: voor tweede woningen en vakantiewoningen geldt een bijtelling economisch voordeel eigen gebruik. U kiest de laagste van twee methodes:

1. Economische huurwaarde (marktconforme jaarhuur die het pand bij verhuur zou opleveren);
2. Forfait: 5,06% × WOZ × (dagen beschikbaar voor eigen gebruik / 365).

Deze bijtelling telt mee bij uw werkelijk rendement onder de tegenbewijsregeling. Wie een vakantiewoning zelf 30 dagen per jaar gebruikt en de rest verhuurt, betaalt dus over eigen gebruik óók belasting.

Onzakelijke verhuur tussen gelieerde partijen

Per 2026 geldt: als u verhuurt aan een familielid tegen een niet-marktconforme huur, mag u de leegwaarderatio niet toepassen. Het pand wordt dan gewaardeerd op de volle WOZ-waarde. Wel is de marktwaarde toegestaan als die aantoonbaar ≥10% lager ligt dan de leegwaarderatio-uitkomst.

Aangifte-stappenplan

1. Verzamel WOZ-beschikkingen 1-1 en (indien mogelijk) 31-12 voor elk pand.
2. Registreer kale huur (dus zonder servicekosten en zonder btw) per pand per jaar.
3. Bereken het forfaitaire rendement volgens de reguliere aangifte.
4. Bereken het werkelijk rendement met de formule hierboven.
5. Vergelijk: is het werkelijk rendement lager, verzoek de tegenbewijsregeling in de aangifte (aangiftejaar 2025 en later: direct in de aangifte; oudere jaren: formulier OWR).
6. Bewaar de onderbouwing: WOZ-beschikkingen, huurcontract, huurhistorie en (bij marktwaarde) taxatierapport.
7. Overweeg of de omzetting naar een BV op middellange termijn voordeliger is — zie ons pijlerartikel.

Bezwaar en herziening

Voor de jaren 2021, 2022 en 2023 is de mogelijkheid tot herziening via de OWR-procedure open tot 5 jaar na afloop van het belastingjaar. Ook zonder tijdig bezwaar kunt u onder voorwaarden ambtshalve vermindering aanvragen als het werkelijk rendement lager was.

Wettelijke basis

• Wet IB 2001, hoofdstuk 5 (box 3, overbruggingsstelsel);
• Wet tegenbewijsregeling box 3 (Stb. 2025), in werking 1-7-2025;
• HR 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:704; HR 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1868 (juridische grondslag);
• Bijtelling eigen gebruik 2026: Belastingplan 2026.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. De tegenbewijsregeling vraagt om precieze berekening — laat uw aangifte controleren door een fiscalist. Cijfers geverifieerd juli 2026.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.