Belasting & waarde

Verhuurde woning verkopen aan kind: de regels in 2026

Een verhuurde woning overdragen aan uw kind is een manier van vermogensoverdracht en estate planning. Vanaf 2026 wordt dit fiscaal anders ingestoken door nieuwe belastingregels. De Belastingdienst kijkt streng mee of zo'n transactie wel zakelijk is. Er zijn drie routes: een directe verkoop, een volledige schenking, of een combinatie hiervan. Elke route heeft andere gevolgen voor de overdrachtsbelasting, eventuele schenkbelasting en de toekomstige heffing in box 3 voor zowel u als uw kind. Een goede voorbereiding en de juiste waardering zijn cruciaal om onverwachte belastingaanslagen te voorkomen. In dit artikel zetten we alle regels en aandachtspunten voor 2026 op een rij.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

Een verhuurde woning verkopen aan uw kind kan via een normale verkoop, een schenking, of een combinatie. In 2026 betaalt uw kind als belegger standaard 8% overdrachtsbelasting over de waarde. Schenkt u (een deel van) de waarde, dan is over dat deel schenkbelasting verschuldigd, na aftrek van eventuele vrijstellingen.

Waarom zou u een verhuurde woning aan uw kind overdragen?

Het overdragen van een verhuurde woning aan een kind is een veelgebruikte methode voor vermogensplanning. In plaats van te wachten op de erfenis, kunt u uw kind nu al helpen met het opbouwen van een eigen vermogen of beleggingsportefeuille. Bovendien kunt u op deze manier vastgoed binnen de familie houden.

Veel verhuurders heroverwegen hun strategie door veranderende marktomstandigheden en nieuwe fiscale regels. In 2024 was maar liefst 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning (bron: NVM/Brainbay), een trend die naar verwachting doorzet. Het ‘uitponden’ van een woning aan een kind kan dan een aantrekkelijk alternatief zijn voor een verkoop op de open markt. Zo houdt u de waarde in de familie en biedt u uw kind een investeringskans.

Wat zijn de drie routes: verkoop, schenking of een combinatie?

U kunt een verhuurd pand op drie manieren overdragen aan uw kind:

1. Volledige verkoop: Uw kind koopt de woning voor een marktconforme prijs. Dit is de ‘waarde in verhuurde staat’. U ontvangt de volledige koopsom en uw kind moet de aankoop (en de 8% overdrachtsbelasting) financieren, vaak via een verhuurhypotheek. Dit is de meest zuivere transactie, zonder schenkingsaspect.

2. Volledige schenking: U schenkt de woning aan uw kind. Er is geen koopsom, maar uw kind betaalt wel 8% overdrachtsbelasting over de waarde. U bent als schenker schenkbelasting verschuldigd over de WOZ-waarde (eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio). Vanwege de hoge belastingdruk is dit een minder gebruikelijke route.

3. Gedeeltelijke schenking (verkoop onder de waarde): Dit is de meest gekozen route. U verkoopt de woning voor een prijs die lager is dan de werkelijke waarde. Het verschil tussen de (lagere) verkoopprijs en de (hogere) WOZ-waarde wordt door de Belastingdienst gezien als een schenking. Over dit geschonken deel is schenkbelasting verschuldigd, maar u kunt mogelijk gebruikmaken van een vrijstelling.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting: 2% of 8%?

De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van wat uw kind na de aankoop met de woning gaat doen.

Bij de overdracht van een verhuurde woning is het uitgangspunt dat de huurder er blijft wonen. Het kind koopt de woning dus als belegging. In dat geval is het verlaagde tarief van 8% overdrachtsbelasting van toepassing (dit tarief is verlaagd van 10,4% in 2025). De grondslag voor deze belasting is de hoogste van de volgende twee: de afgesproken koopsom of de marktwaarde in verhuurde staat.

Het 2%-tarief is alleen mogelijk als het huurcontract eindigt en uw kind de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. De regel ‘koop breekt geen huur’ maakt dit vaak lastig te realiseren. Meer informatie over de tarieven vindt u in onze overdrachtsbelasting 2026 tracker.

Schenkbelasting: wat zijn de vrijstellingen en tarieven in 2026?

Als u de woning (deels) schenkt, is er schenkbelasting verschuldigd over de waarde van de schenking. De basis hiervoor is de WOZ-waarde van de woning, eventueel gecorrigeerd door de leegwaarderatio. Hierop gelden de volgende vrijstellingen en tarieven voor 2026.

Vrijstellingen voor schenking aan een kind:

• Jaarlijkse vrijstelling: Een jaarlijks bedrag dat u belastingvrij mag schenken (in 2024: € 6.633).
• Eenmalige verhoogde vrijstelling: Voor een kind tussen 18 en 40 jaar kunt u eenmalig een hoger bedrag belastingvrij schenken (€ 31.813 in 2024 voor vrije besteding).

Tarieven schenkbelasting 2026 (kind): Over het bedrag dat na aftrek van de vrijstelling overblijft, betaalt u schenkbelasting. De tarieven voor kinderen zijn (gebaseerd op 2024-schijven, jaarlijks geïndexeerd):

• 10% over de eerste € 152.368 van de schenking.
• 20% over alles boven de € 152.368.

Rekenvoorbeeld: U verkoopt een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 voor € 250.000 aan uw 30-jarige zoon. De schenking bedraagt € 100.000. Uw zoon gebruikt zijn eenmalige vrijstelling (€ 31.813). De belaste schenking is € 68.187. Hierover is 10% schenkbelasting verschuldigd: € 6.818,70.

Welke waarderingsregel geldt: WOZ, leegwaarderatio of werkelijke waarde?

De fiscus gebruikt verschillende waarderingsmethoden voor de diverse belastingen. Dit is een complex punt.

• Voor de schenkbelasting: De Belastingdienst kijkt naar de WOZ-waarde. Is de woning verhuurd aan een derde (niet-gelieerde partij) tegen een marktconforme huur, dan mag u de leegwaarderatio (LWR) toepassen. Dit geeft een korting op de WOZ-waarde. Echter, bij verhuur aan een kind (een ‘gelieerde partij’), vervalt de LWR-tabel als de huur niet marktconform is. Vanaf 2026 vervalt de LWR ook bij tijdelijke verhuur.

• Voor de overdrachtsbelasting: De heffingsgrondslag is de marktwaarde in verhuurde staat, of de koopsom als die hoger is. Dit is niet de WOZ-waarde, maar de prijs die een onafhankelijke koper zou betalen voor de woning inclusief zittende huurder.

• Voor de bepaling van de (fictieve) schenking: De Belastingdienst kijkt of de koopsom ‘zakelijk’ is. Een prijs die significant afwijkt van de marktwaarde in verhuurde staat kan als een schenking worden gezien. Laat daarom altijd een taxatierapport opstellen.

Wat zijn de gevolgen voor box 3 voor ouder en kind?

De verkoop heeft directe gevolgen voor de box 3-positie van u en uw kind.

Voor u (de ouder/verkoper): De woning verdwijnt uit uw box 3, wat uw heffing in de categorie ‘overige bezittingen’ verlaagt. Deze categorie wordt in 2026 belast tegen een forfaitair rendement van 6,0%, wat een effectieve belastingdruk van 2,16% (36% van 6,0%) over de waarde betekent. De ontvangen koopsom komt op uw bankrekening en wordt lager belast in de categorie 'banktegoeden'. Dit kan een aanzienlijke jaarlijkse belastingbesparing opleveren. Lees meer over deze fiscale asymmetrie.

Voor uw kind (de koper): De woning wordt een ‘overige bezitting’ in box 3 van uw kind. Hij of zij betaalt hierover jaarlijks belasting. De grondslag is de WOZ-waarde, eventueel verlaagd door de leegwaarderatio. Over deze waarde wordt 2,16% belasting geheven, na aftrek van het persoonlijke heffingsvrije vermogen (€ 59.357 in 2026). Mocht het werkelijke rendement lager zijn dan het forfait van 6,0%, dan kan uw kind gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Let op: bij toepassing van deze regeling telt het heffingsvrij vermogen niet mee.

Wat is een fictieve schenking bij een te lage prijs?

De Belastingdienst kan een transactie tussen ouders en kinderen nauwlettend onderzoeken. Als u de woning verkoopt voor een prijs die niet ‘zakelijk’ is, kan de fiscus stellen dat er sprake is van een ‘fictieve schenking’ (op basis van artikel 13 van de Successiewet).

Een prijs wordt als onzakelijk beschouwd als deze te veel afwijkt van de marktwaarde in verhuurde staat. Hoewel er geen harde grens is, wordt een afwijking van meer dan 10% vaak als een risico gezien. Het gevolg is dat er alsnog schenkbelasting wordt geheven over het verschil tussen de vastgestelde waarde en de betaalde prijs, mogelijk verhoogd met een boete.

Notariële akte en praktische stappen

Een zorgvuldige voorbereiding is essentieel. Volg dit stappenplan:

1. Advies inwinnen: Bespreek de plannen met uw kind en een belastingadviseur of financieel planner.
2. Taxatie: Laat een onafhankelijke taxateur een rapport opstellen van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Dit is uw belangrijkste bewijsstuk richting de Belastingdienst.
3. Koopovereenkomst: Stel een (voorlopige) koopovereenkomst op waarin de prijs en voorwaarden zijn vastgelegd.
4. Financiering regelen: Uw kind moet de financiering voor de koopsom en de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten) regelen.
5. Notaris: Schakel een notaris in voor het opstellen van de leveringsakte en een eventuele schenkingsakte. De notaris zorgt ook voor de afdracht van de overdrachtsbelasting.
6. Aangifte doen: Na de overdracht doet u (indien van toepassing) aangifte voor de schenkbelasting.

Met onze rekenmodule voor overdrachtskosten krijgt u een goede indicatie van de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.