Belasting & waarde
Overdrachtsbelasting 2026: De nieuwe tarieven voor verhuurders
De overdrachtsbelasting is een belangrijke kostenpost bij de aan- en verkoop van onroerend goed. In 2026 vinden er weer significante wijzigingen plaats in de tarieven, met name voor beleggers en verhuurders. Het algemene tarief voor verkrijging van onder meer verhuurde woningen en tweede woningen wordt verlaagd van 10,4% naar 8%. Dit heeft directe gevolgen voor het rendement en de transactiekosten bij het verkopen van een verhuurde woning. Voor kopers van een eigen woning (het 2%-tarief) en starters (de startersvrijstelling) blijven de regels grotendeels ongewijzigd. Dit artikel is een complete gids over de overdrachtsbelasting in 2026. We bespreken de nieuwe tarieven, de belangrijkste vrijstellingen en de uitzonderingen die voor u als verhuurder van belang zijn. Met duidelijke rekenvoorbeelden geven we inzicht in de financiële impact van deze wijzigingen. Zo weet u precies waar u rekening mee moet houden bij de (ver)koop van vastgoed in het nieuwe jaar.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08
Kort antwoord
In 2026 wordt de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van een woning die niet als eigen hoofdverblijf dient, zoals een verhuurde woning, verlaagd van 10,4% naar 8%. Het tarief voor de eigen woning blijft 2% en de startersvrijstelling blijft bestaan voor kopers onder 35 jaar die een huis kopen tot € 525.000.
Overdrachtsbelasting 2026 in één oogopslag
De tarieven voor de overdrachtsbelasting (ook wel OVB) kennen in 2026 drie verschillende categorieën. Het specifieke tarief hangt af van het type onroerend goed en het doel van de aankoop. In de onderstaande tabel vindt u de tarieven die per 1 januari 2026 van toepassing zijn.
| Type verkrijging | Tarief OVB 2026 | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Eigen woning (hoofdverblijf) | 2% | Koper gaat de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken. |
| Startersvrijstelling | 0% | Koper < 35 jaar, woningwaarde ≤ € 525.000, niet eerder gebruikt. |
| Beleggingsvastgoed (verhuurde woningen, tweede woningen) | 8% | Alle overige onroerende zaken die (deels) als woning dienen. Verlaagd van 10,4% in 2025. |
| Niet-woningen (bedrijfspanden, grond) | 10,4% | Onroerende zaken die niet als woning worden aangemerkt. |
Wat verandert er in 2026 ten opzichte van 2025?
De meest significante wijziging in 2026 is de verlaging van het algemene tarief voor "overige onroerende zaken" van 10,4% naar 8%. Dit is een directe aanpassing die PvdA/GroenLinks als voorwaarde heeft gesteld voor steun aan het Belastingplan.
Deze categorie omvat alle onroerende zaken die primair als woning worden gebruikt, maar niet als hoofdverblijf voor de koper zelf dienen. De belangrijkste voorbeelden zijn:
- Verhuurde woningen
- Tweede woningen (vakantiewoningen)
- Woningen die een kind koopt en (deels) laat financieren door ouders
Voor verhuurders die hun woning verkopen, is dit een belangrijke verandering. De koper, in dit geval een investeerder, betaalt vanaf 2026 2,4 procentpunt minder overdrachtsbelasting. Dit verlaagt de aankoopkosten (kosten koper) en kan de onderhandelingspositie voor de verkoper verbeteren. Een lagere belasting voor de koper kan immers resulteren in een hogere netto verkoopprijs die voor beide partijen acceptabel is. Lees hier meer over de gevolgen van de 8% overdrachtsbelasting voor verhuurders.
Voor de aankoop van commercieel vastgoed, zoals een kantoorpand, winkelruimte of een stuk grond, verandert er niets. Het tarief blijft hier onveranderd op 10,4%.
Het nieuwe 8%-tarief voor beleggers: wie raakt het en waarom?
Het nieuwe 8%-tarief is specifiek gericht op investeerders en beleggers op de woningmarkt. De wetgever heeft dit tarief ingevoerd om de aankoop van woningen voor verhuur of als tweede huis fiscaal anders te behandelen dan de aankoop voor eigen bewoning. De verlaging van 10,4% naar 8% in 2026 is bedoeld om de koop van huurwoningen weer iets aantrekkelijker te maken, nadat het tarief in de voorgaande jaren juist fors was verhoogd.
Wie betaalt dit 8%-tarief in de praktijk?
- Vastgoedbeleggers: Iedereen die een woning koopt om deze te verhuren, valt onder dit tarief.
- Ouders die voor hun kind kopen: Wanneer ouders een woning kopen om deze aan hun studerende kind te verhuren, wordt dit gezien als een belegging.
- Kopers van een vakantiewoning: Een tweede huis voor recreatief gebruik kwalificeert niet als hoofdverblijf.
Het doel van de verlaging is om krimp op de particuliere huurmarkt tegen te gaan. De afgelopen jaren hebben veel verhuurders besloten hun panden te verkopen vanwege een stapeling van fiscale maatregelen en regulering, zoals de Wet betaalbare huur. Volgens cijfers van NVM/Brainbay was in 2024 maar liefst 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning. De verlaging van de overdrachtsbelasting moet het voor investeerders weer aantrekkelijker maken een verhuurde woning over te nemen, wat de doorstroming in de markt kan helpen en het aanbod van huurwoningen ondersteunt.
Startersvrijstelling en 2%-tarief voor eigen bewoning
Voor kopers die een woning als hun eigen hoofdverblijf gaan gebruiken, blijven de gunstige tarieven in 2026 bestaan.
Het 2%-tarief Dit verlaagde tarief is van toepassing als u een bestaande woning koopt en u hier zelf permanent gaat wonen. U moet dit schriftelijk verklaren bij de notaris. Gaat u er niet zelf wonen, dan geldt het hoge tarief (8% in 2026).
De startersvrijstelling (0%) De startersvrijstelling is een volledige vrijstelling van de overdrachtsbelasting, bedoeld om starters op de woningmarkt te helpen. De voorwaarden zijn in 2026 ongewijzigd:
- Leeftijd: De koper is tussen de 18 en 35 jaar oud.
- Waardegrens: De koopsom of waarde van de woning is niet hoger dan € 525.000.
- Niet eerder gebruikt: De koper heeft niet eerder gebruikgemaakt van deze vrijstelling.
- Hoofdverblijf: De koper gaat de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken.
Als u samen met een partner koopt en slechts één van u voldoet aan de leeftijdseis, dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de woning dat deze partner verkrijgt (meestal 50%). De andere partner betaalt over zijn/haar deel 2% overdrachtsbelasting.
Zakelijk vastgoed en bedrijfspand: 10,4% en uitzonderingen
Voor onroerende zaken die niet kwalificeren als woning, blijft het hoge tarief van 10,4% in 2026 gehandhaafd. Dit tarief geldt voor de verkrijging van:
- Bedrijfspanden (kantoren, winkels, loodsen)
- Onbebouwde grond (tenzij bedoeld voor woningbouw)
- Hotels en pensions
- Een parkeerplaats die los van een woning wordt gekocht
De grens tussen ‘woning’ en ‘niet-woning’ kan soms onduidelijk zijn. Volgens de Belastingdienst is het doorslaggevende criterium of het pand ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Een voormalig kantoorpand dat is verbouwd tot appartementencomplex valt onder het 8%-tarief, terwijl een woning die wordt omgebouwd tot kantoor onder het 10,4%-tarief kan vallen.
Vrijstellingen: art. 15 WBR op een rij
Naast de startersvrijstelling kent de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) nog een aantal andere belangrijke vrijstellingen in artikel 15. Deze voorkomen dat er overdrachtsbelasting wordt geheven in situaties waarin dit onredelijk zou zijn. De meest voorkomende zijn:
- Verkrijging door erfenis: Als u vastgoed erft, betaalt u erfbelasting en geen overdrachtsbelasting.
- Verkrijging door huwelijk of geregistreerd partnerschap: Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen wordt de partner mede-eigenaar zonder OVB.
- Verdeling van een gemeenschap: Bij een echtscheiding of het uit elkaar gaan van partners wordt het toedelen van de gezamenlijke woning aan één van de partners vaak vrijgesteld.
- Inbreng in een vennootschap: Onder strikte voorwaarden kan een pand vrijgesteld van OVB worden ingebracht in bijvoorbeeld een BV.
- Bedrijfsopvolging: Binnen de familie kan een onderneming inclusief vastgoed fiscaal gunstig worden overgedragen.
Structuren: art. 13 WBR (opvolgende verkrijging) en art. 4 WBR (OG-lichaam)
Voor vastgoedinvesteerders zijn er twee specifieke artikelen in de WBR die vaak een rol spelen bij transacties:
Artikel 13 WBR (opvolgende verkrijging) Dit artikel biedt een vermindering van overdrachtsbelasting als een onroerende zaak binnen korte tijd opnieuw wordt verkocht. Als u een pand koopt dat binnen 36 maanden daarvoor ook al is geleverd, mag u de OVB die de vorige koper heeft betaald, in mindering brengen op de door u verschuldigde OVB. Vanaf 2025 wordt deze termijn waarschijnlijk verkort, maar de details zijn nog niet definitief in de wet vastgelegd. Voorbeeld: U koopt een verhuurd pand voor € 400.000. De vorige eigenaar kocht het 12 maanden geleden voor € 350.000 en betaalde toen 10,4% OVB (€ 36.400). Uw OVB zou 8% over € 400.000 (€ 32.000) zijn. De vermindering is de OVB over het laagste bedrag (€ 350.000), dus 8% van € 350.000 is € 28.000. U betaalt dan € 32.000 - € 28.000 = € 4.000.
Artikel 4 WBR (vastgoedlichaam) Dit artikel voorkomt dat overdrachtsbelasting wordt ontweken door het vastgoed in een BV te stoppen en vervolgens de aandelen van die BV te verkopen. Als een BV voor meer dan 50% uit vastgoed bezit en dit vastgoed voor meer dan 30% gericht is op exploitatie (zoals verhuur), wordt de koper van de aandelen toch geacht vastgoed te verkrijgen en is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit is een complex onderwerp waarbij de fiscale verschillen tussen box 3 en een BV een grote rol spelen.
Rekenvoorbeelden per situatie
Om de impact van de tarieven in 2026 te illustreren, volgen hier enkele rekenvoorbeelden. Wilt u dit voor uw eigen situatie berekenen? Gebruik dan onze handige /rekenmodule/overdrachtskosten.
| Situatie | Koopsom | Tarief 2026 | Te betalen OVB |
|---|---|---|---|
| Starter (28 jaar) koopt eerste woning | € 410.000 | 0% | € 0 |
| Doorstromer koopt nieuwe eigen woning | € 600.000 | 2% | € 12.000 |
| Belegger koopt verhuurd appartement | € 350.000 | 8% | € 28.000 |
| Ondernemer koopt bedrijfspand | € 750.000 | 10,4% | € 78.000 |
Wanneer volgt de eerstvolgende wijziging?
De tarieven van de overdrachtsbelasting zijn de laatste jaren aan veel veranderingen onderhevig geweest. Het tarief voor beleggers ging van 2% naar 6%, toen naar 8%, vervolgens naar 10,4% en in 2026 weer terug naar 8%. Hoewel het Belastingplan 2026 nu duidelijkheid schept, is de vastgoedmarkt een politiek gevoelig onderwerp.
De verlaging naar 8% is een politiek compromis en toekomstige kabinetten kunnen hier andere keuzes in maken. Voorlopig lijkt het tarief van 8% voor de komende jaren vast te staan, maar in de fiscaliteit is niets permanent. Het is verstandig om de politieke en fiscale ontwikkelingen te blijven volgen. Voor nu biedt het tarief van 2026 een lichte lastenverlichting voor investeerders die overwegen een verhuurd huis te verkopen of juist aan te kopen.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Wanneer betaal ik 8% overdrachtsbelasting en wanneer 2% in 2026?
U betaalt 2% als u de woning koopt om er zelf permanent in te gaan wonen (uw hoofdverblijf). In alle andere gevallen waarin u een woning koopt, bijvoorbeeld voor de verhuur, als vakantiehuis of voor uw kind, betaalt u het algemene tarief van 8%.
Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee, de overdrachtsbelasting zelf is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Wel mogen de kosten koper (inclusief overdrachtsbelasting) worden meegefinancierd in uw hypotheek. Voor ondernemers of BV's worden deze kosten geactiveerd en over tijd afgeschreven.
Wat als ik van plan ben een woning tijdelijk te verhuren en er later zelf in te gaan wonen?
Het moment van de notariële overdracht is bepalend. Als u op dat moment de intentie heeft om de woning niet als hoofdverblijf te gebruiken, betaalt u 8% overdrachtsbelasting. U kunt dit niet later terugkrijgen als uw plannen wijzigen.
Geldt de verlaging naar 8% ook voor bedrijfspanden?
Nee, de tariefsverlaging geldt specifiek voor onroerende zaken die als woning kwalificeren. Voor niet-woningen, zoals kantoren, winkels en onbebouwde grond, blijft het tarief van 10,4% in 2026 ongewijzigd.
Hoe wordt de waarde bepaald voor de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste van twee grondslagen: de overeengekomen koopsom of de marktwaarde (vaak de WOZ-waarde). Hiermee wordt voorkomen dat men met een te lage koopsom de belasting probeert te verlagen.
Ik verkoop mijn verhuurde woning. Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting wordt betaald door de koper van de woning. Wel heeft het tarief indirect invloed op u als verkoper; een lagere belasting voor de koper kan een hogere verkooprijs voor u mogelijk maken.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.