Fiscaal

Overdrachtsbelasting voor verhuurders in 2026: wat verandert er?

Sinds 1 januari 2025 is de overdrachtsbelasting op woningen die géén hoofdverblijf worden 10,4%, maar voorheen was dit 8%. Hoewel er veel gesproken wordt over tariefwijzigingen, blijft het tarief voor beleggingsvastgoed in 2026 vooralsnog ongewijzigd op 10,4% staan, niet 8%. Een tarief van 8% gold tot en met 2022. Dit artikel zet de correcte tarieven voor 2026, de kernvrijstellingen en de belangrijkste regels op een rij.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt (zoals verhuurd vastgoed) 8%. Het tarief is dus niet 10,4%. Het tarief van 8% maakt de aankoop van beleggingspanden minder kostbaar dan voorheen. Het tarief voor het hoofdverblijf (2%) en niet-woningen (10,4%) blijft ongewijzigd.

De tarieventabel voor overdrachtsbelasting in 2026

De tarieven voor de overdrachtsbelasting (OVB) zijn afhankelijk van het type vastgoed en het doel van de aankoop.

Situatie	Tarief 2026	Tarief 2025
Hoofdverblijf koper	2%	2%
Starter 18–35 jr, woning ≤ €555.000	0%	0%
Woning, géén hoofdverblijf (verhuur, tweede huis, BV)	8%	10,4%
Niet-woningen (bedrijfspand, kantoor, grond)	10,4%	10,4%

Het bepalende moment voor het tarief is altijd het passeren van de leveringsakte bij de notaris. Een deal die u eind 2025 sluit maar in 2026 laat passeren, valt onder de tarieven van 2026. In dit geval is er geen wijziging.

Wat kost 8% overdrachtsbelasting in de praktijk?

De transactiekosten voor beleggers zijn een significant onderdeel van de totale investering. Hieronder enkele rekenvoorbeelden met het correcte tarief van 8%.

Verhuurd appartement, koopsom €350.000:

OVB 2026 (8%): €28.000

Verhuurde woning, koopsom €600.000:

OVB 2026 (8%): €48.000

Portefeuille van 3 verhuurde woningen, gemiddeld €400.000 (totaal €1.200.000):

OVB 2026 (8%): €96.000

Deze kosten komen bovenop de koopsom en zijn niet direct aftrekbaar. Ze worden geactiveerd op de balans.

Hoe werkt de doorverkoopregeling (Artikel 13 WBR)?

Bij een snelle doorverkoop van onroerend goed kan een vrijstelling van overdrachtsbelasting gelden. Als u een onroerende zaak binnen 6 maanden na uw aankoop doorverkoopt, betaalt de volgende koper alleen overdrachtsbelasting over de eventuele meerwaarde.

Praktijkvoorbeeld:

U koopt in januari 2026 een verhuurde woning voor €300.000. U betaalt 8% OVB: €24.000.
In mei 2026 verkoopt u de woning (na vertrek van de huurder) voor €360.000.
De nieuwe koper betaalt OVB over de meerwaarde van €60.000. De heffing is 2% × €60.000 = €1.200 (aannemende dat koper er zelf gaat wonen).

Zonder deze regeling (Artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer) zou de tweede koper 2% over de volledige €360.000 betalen (€7.200). De regeling is dus vooral gunstig voor de eindkoper.

Is een aandelentransactie fiscaal voordeliger?

Bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) geldt hetzelfde tarief als voor de directe verkrijging van het vastgoed. Voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, is dit dus 8%. Een OZR is kort gezegd een vennootschap waarvan de bezittingen voor meer dan 50% uit vastgoed bestaan, dat voor minstens 30% dienstbaar is aan exploitatie. De heffing vindt plaats als een koper een belang van minstens 1/3 verwerft.

Een aandelentransactie voorkomt dus geen overdrachtsbelasting. Er kunnen andere redenen zijn voor zo'n structuur, maar besparing van OVB is daar geen van.

Welke vrijstellingen zijn er in 2026?

Naast de startersvrijstelling zijn er andere situaties waarin geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden:

Samenloopvrijstelling BTW: Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning die met 21% BTW is belast, betaalt u geen overdrachtsbelasting.
Interne reorganisatie: Binnen een concern kunnen onder strikte voorwaarden panden worden overgedragen zonder heffing van OVB, bijvoorbeeld bij een juridische fusie of splitsing.
Erfenis of schenking: Een verkrijging via erfrecht is vrijgesteld. Bij een schenking kan er een samenloop zijn met schenkbelasting.

Is overdrachtsbelasting een aftrekbare kostenpost?

Nee, overdrachtsbelasting is fiscaal geen kostenpost die u in het jaar van aankoop van de winst aftrekt. De betaalde belasting wordt geactiveerd: u telt deze op bij de aanschafprijs op de balans. Dit verhoogt de fiscale boekwaarde van het pand.

In de BV: Over deze hogere boekwaarde kan in theorie worden afgeschreven. Voor beleggingspanden is de afschrijving echter beperkt, omdat er niet mag worden afgeschreven onder de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde).
In box 3: Afschrijven is niet mogelijk. De hogere verkrijgingsprijs is wel relevant als u gebruikmaakt van de tegenbewijsregeling in box 3, waarbij u uw werkelijk rendement aantoont.

Wat betekent het 8% tarief voor de markt?

De daling van de overdrachtsbelasting naar 8% per 2026 verlaagt de kosten koper voor beleggers. Dit zal, bij een gelijkblijvend rendementsdoel, het maximale aankoopbedrag voor verhuurde woningen kunnen verhogen, doordat er minder eigen geld nodig is voor hetzelfde pand. Dit maakt het aantrekkelijker voor beleggers om te kopen. Voor particuliere verhuurders die hun verhuurde woning verkopen, betekent dit dat biedingen van beleggers hoger kunnen uitvallen dan toen het tarief 10,4% was.

Wettelijke basis

Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), met name artikel 14 (tarieven) en artikel 13 (doorverkoop binnen 6 maanden).
Belastingplan 2023, waarin de verhoging naar 10,4% is vastgelegd.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Veelgestelde vragen

Wat is het OVB-tarief in 2026 voor een verhuurde woning?

10,4%. Dit tarief geldt voor alle woningen die geen hoofdverblijf van de koper worden: verhuurde woningen, tweede woningen, recreatiewoningen en aankopen via een BV. Het tarief van 8% is per 1-1-2023 verhoogd naar 10,4%.

Kan een belegger het 2%-tarief gebruiken bij aankoop?

Nee. Voor het 2%-tarief moet de koper de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen. Omdat bij aankoop van een verhuurde woning de huurder er blijft wonen, wordt de woning geen hoofdverblijf voor de koper. Daarom geldt het 10,4%-tarief.

Wat regelt de doorverkoopfaciliteit in artikel 13 WBR?

Bij doorverkoop van dezelfde onroerende zaak binnen 6 maanden hoeft de tweede koper alleen OVB te betalen over de eventuele meerwaarde ten opzichte van de eerste transactie. Dit is vooral relevant bij ABC-transacties en snelle handel.

Kan ik OVB besparen via een aandelentransactie?

Nee, over het algemeen niet. Bij aankoop van aandelen in een vastgoed-BV (een OZR) geldt hetzelfde overdrachtsbelastingtarief als voor het onderliggende vastgoed. Voor verhuurde woningen is dat dus ook 10,4%.

Is overdrachtsbelasting aftrekbaar als kosten?

Nee, niet direct. OVB wordt geactiveerd bij de fiscale boekwaarde van het pand. Dit verhoogt de afschrijvingsbasis, hoewel afschrijving op beleggingsvastgoed in de praktijk vaak beperkt is door de bodemwaarde-eis (100% WOZ).

Welk moment bepaalt het OVB-tarief: tekenen koopcontract of passeren akte?

Het moment van passeren van de leveringsakte bij de notaris is bepalend. Een koopcontract getekend in december met levering in januari valt onder het tarief van het nieuwe jaar.

Geldt de startersvrijstelling ook voor een verhuurde woning?

Nee. De startersvrijstelling (0% OVB) geldt alleen als de koper zelf in de woning gaat wonen (hoofdverblijf). Een belegger kan hier dus geen gebruik van maken, ook niet als hij/zij jonger is dan 35 jaar.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.