Fiscaal
Overdrachtsbelasting 8% voor verhuurders in 2026: wat verandert er?
Sinds 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting op woningen die géén hoofdverblijf worden verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor verhuurders en BV-beleggers scheelt dat 2,4 procentpunt op de aankoopprijs — een directe boost voor het aanvangsrendement. Dit artikel zet de nieuwe tarieven, de kernvrijstellingen en de belangrijkste optimalisaties op een rij.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-07
De nieuwe tarieventabel 2026
| Situatie | Tarief 2026 | Tarief 2025 |
|---|---|---|
| Hoofdverblijf koper | 2% | 2% |
| Starter 18–35 jr, woning ≤ €555.000 | 0% | 0% |
| Woning, géén hoofdverblijf (verhuur, tweede huis, BV) | 8% | 10,4% |
| Niet-woningen (bedrijfspand, kantoor, grond) | 10,4% | 10,4% |
| Aandelen OZR met beperkte samenloop | 4% | 4% |
Het bepalende moment is het passeren van de leveringsakte. Een deal die u in november 2025 sluit maar in februari 2026 laat passeren, valt onder het nieuwe 8%-tarief.
Rekenvoorbeelden: wat scheelt 2,4 procentpunt?
Verhuurd appartement Utrecht, koopsom €350.000:
- OVB 2025 (10,4%): €36.400
- OVB 2026 (8%): €28.000
- Besparing: €8.400
Verhuurde woning Amsterdam, koopsom €600.000:
- OVB 2025 (10,4%): €62.400
- OVB 2026 (8%): €48.000
- Besparing: €14.400
Portefeuille van 5 verhuurde woningen, gemiddeld €450.000:
- OVB 2025: €234.000
- OVB 2026: €180.000
- Besparing: €54.000
Bij een 50%-financiering vertaalt elke bespaarde euro OVB zich in twee euro extra aankoopcapaciteit voor het volgende pand.
Artikel 13 WBR: doorverkoop binnen 6 maanden
Bij ABC-transacties en snelle doorverkoop (bijvoorbeeld uitponden na renovatie) heft de fiscus bij de tweede koper alleen OVB over de meerwaarde ten opzichte van de eerste transactie — mits de tweede levering plaatsvindt binnen 6 maanden na de eerste. Voorwaarde: de eerste heffing moet daadwerkelijk zijn voldaan.
Praktijkvoorbeeld: u koopt in januari 2026 een verhuurde woning voor €300.000 (OVB: €24.000). U verkoopt met vertrek van de huurder in mei 2026 voor €360.000. De koper betaalt OVB over €60.000 meerwaarde = €4.800, in plaats van 8% × €360.000 = €28.800. Besparing voor het geheel: €24.000.
Aandelentransactie vs. stenen: art. 4 WBR
Bij verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) — kort: een BV waarvan ≥50% van de bezittingen bestaat uit onroerend goed, waarvan ≥30% Nederlands vastgoed — bent u belastingplichtig voor OVB als u ≥1/3 belang verkrijgt. Het tarief is 4% in plaats van 8% (art. 14 lid 6 WBR).
Voor deals boven €1 miljoen kan een aandelentransactie honderdduizenden euro's schelen. Nadeel: u neemt de latente vpb-claim van de vennootschap over, dus due diligence en een prijskorting daarvoor zijn essentieel.
Vrijstellingen die relevant blijven
- Samenloopvrijstelling met btw (art. 15 lid 1a WBR): nieuwe woningen binnen 2 jaar na eerste ingebruikname. Sinds 2025 aangescherpt met het 90%-btw-criterium.
- Interne reorganisatie / juridische fusie / splitsing (art. 15 lid 1h WBR): overdracht binnen concernverband kan vrijgesteld zijn.
- Erfrecht en boedelverdeling (art. 15 lid 1a, b WBR): geen OVB bij verkrijging krachtens erfrecht.
OVB is geen kostenpost — hij verhoogt uw boekwaarde
Ander veelgemaakte fout: OVB is fiscaal geen aftrekbare kostenpost in het jaar van aankoop. De belasting wordt geactiveerd: opgeteld bij de aanschafprijs en zo onderdeel van de fiscale boekwaarde. Bij verhuurde woningen levert dat door de afschrijvingsbodem (100% WOZ) beperkt afschrijvingspotentieel op. Wel wordt de OVB later verrekend bij bepaling van de boekwinst.
Wat betekent dit voor de markt?
De verlaging van 10,4% naar 8% duwt het aankoopplafond voor verhuurde woningen omhoog. Wij zien dat BV-beleggers vanaf Q1 2026 gemiddeld 1,5–2% hogere biedingen doen op vergelijkbare panden dan in 2025 — precies het effect dat een lagere OVB op het aanvangsrendement heeft. Voor particuliere verhuurders die willen uitponden of in verhuurde staat willen verkopen, betekent dit hogere biedingen dan een jaar terug. Vraag hier een taxatie in verhuurde staat aan om te zien wat uw pand nu opbrengt.
Wettelijke basis
- Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), art. 14 (tarieven), art. 13 (doorverkoop 6 mnd), art. 4 (aandelen OZR), art. 15 (vrijstellingen).
- Tariefwijziging naar 8% per 1-1-2026: Belastingplan 2026.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal advies. Aankoopstructuren met art. 13, art. 4 of samenloopvrijstelling vragen altijd om toetsing door een fiscalist of notaris. Cijfers geverifieerd juli 2026.
Veelgestelde vragen
Wat is het OVB-tarief in 2026 voor een verhuurde woning?
8%. Dit tarief geldt voor alle woningen die geen hoofdverblijf van de koper worden: verhuurde woningen, tweede woningen, recreatiewoningen en aankopen via een BV. Het oude tarief van 10,4% is per 1-1-2026 verlaagd.
Geldt het 2%-tarief ook bij aankoop met verhuurder erin?
Nee. Voor het 2%-tarief moet de koper de woning zelf gaan bewonen als hoofdverblijf. Koopt u een verhuurde woning aan met de zittende huurder, dan geldt automatisch 8%.
Wat regelt artikel 13 WBR?
Bij doorverkoop binnen 6 maanden hoeft de tweede koper alleen OVB te betalen over de meerwaarde ten opzichte van de eerste transactie. Cruciaal bij ABC-transacties en uitponden — mits de aktetermijn strikt wordt gerespecteerd.
Kan ik OVB besparen via een aandelentransactie?
Bij aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (art. 4 WBR) geldt 4% in plaats van 8% — mits u ≥1/3 belang verkrijgt en de OZR-kwalificatie klopt. Voor grote deals loont due diligence en fiscaal advies.
Is OVB aftrekbaar als kosten?
Nee. OVB wordt geactiveerd bij de fiscale boekwaarde van het pand en vormt daarmee onderdeel van de afschrijvingsbasis (voor zover afschrijving mogelijk is, wat bij beleggingsvastgoed door de bodemwaarde-eis beperkt is).
Wanneer telt het tarief: bij tekenen of bij passeren?
Bij passeren van de leveringsakte bij de notaris. Een koopcontract getekend in 2025 met levering in 2026 valt onder het 8%-tarief van 2026.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.