Belasting & waarde

Vastgoed in box 3 of de BV: de vergelijking voor 2026

De keuze tussen het aanhouden van uw verhuurde woning in privé (box 3) of het onderbrengen in een besloten vennootschap (BV) is een van de meest impactvolle fiscale beslissingen voor een vastgoedbelegger. Sinds de wijzigingen in het box 3-stelsel is dit relevanter dan ooit. Waar box 3 uitgaat van een forfaitair rendement op de WOZ-waarde, kijkt de BV naar de daadwerkelijke huurinkomsten en kosten. Deze keuze hangt sterk af van uw rendement, de financiering en uw toekomstplannen. Een hoog direct rendement (huur) kan de BV aantrekkelijker maken, terwijl bij een focus op waardestijging box 3 gunstiger kan uitpakken. In dit artikel analyseren we de verschillen voor 2026, de omslagpunten en de bijkomende kosten om u te helpen een weloverwogen beslissing te nemen.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

De keuze tussen box 3 of een BV hangt af van uw rendement. In 2026 betaalt u in box 3 een effectieve belasting van circa 2,16% over de (gecorrigeerde) WOZ-waarde, ongeacht uw huurinkomsten. In de BV betaalt u vennootschapsbelasting (19% tot € 200.000 winst) en box 2-heffing (vanaf 24,5%) over de werkelijke winst. De BV wordt doorgaans gunstiger bij een netto-rendement van circa 6-7% of meer.

De fiscale asymmetrie tussen box 3 en BV

De kern van het verschil tussen vastgoed aanhouden in privé (box 3) of in een BV zit in de manier waarop de belasting wordt berekend. De twee systemen zijn fundamenteel asymmetrisch:

• Box 3 (Vermogensrendementsheffing): Hier wordt u belast op basis van een fictief rendement over de waarde van uw bezittingen, minus schulden. De fiscus gaat ervan uit dat u een bepaald rendement behaalt, ongeacht of u dit in de praktijk ook echt krijgt. De werkelijke huurinkomsten of waardestijgingen zijn niet direct van invloed op de heffing. De WOZ-waarde, gecorrigeerd door de leegwaarderatio, vormt de heffingsgrondslag.

• Besloten Vennootschap (BV): Een BV is een aparte juridische entiteit. De BV zelf betaalt vennootschapsbelasting (Vpb) over de werkelijke winst: de huurinkomsten minus alle aftrekbare kosten (zoals onderhoud, afschrijving en rente). Als u de winst na belasting aan uzelf uitkeert (dividend), betaalt u daarover in privé nog eens inkomstenbelasting in box 2.

Deze asymmetrie zorgt ervoor dat er een omslagpunt is waarbij het ene systeem voordeliger wordt dan het andere. Dit punt is primair afhankelijk van de hoogte van uw directe rendement (de huurinkomsten).

Hoe werkt de belastingheffing in box 3 in 2026?

Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad (24 december 2021) is het box 3-stelsel complexer geworden. Voor 2026 gelden de volgende uitgangspunten volgens de Overbruggingswet box 3:

1. Forfaitair Rendement: Voor verhuurd vastgoed ("overige bezittingen") rekent de fiscus met een forfaitair rendement van 6,0%.
2. Belastingtarief: Over dit fictieve rendement betaalt u 36% belasting in box 3.
3. Effectieve Druk: Dit resulteert in een effectieve belastingdruk van 6,0% * 36% = 2,16% over de heffingsgrondslag.
4. Heffingsgrondslag: De heffingsgrondslag is de WOZ-waarde van het pand, gecorrigeerd door de leegwaarderatio (LWR). De LWR verlaagt de WOZ-waarde op basis van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Deze ratio is in 2026 nog van kracht, maar de leegwaarderatio vervalt volledig bij verhuur aan een gelieerde partij tegen een niet-marktconforme huurprijs en bij tijdelijke verhuur of vakantieverhuur. Volgens de huidige plannen vervalt de LWR definitief bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Volgens de huidige planning is dit in 2028, maar deze datum is nog niet definitief.
5. Schulden: De rente op een eventuele financiering is niet aftrekbaar, maar de schuld zelf wordt wel (deels) in mindering gebracht op uw vermogen. Hiervoor wordt een forfaitair percentage van 2,7% gehanteerd in 2026.
6. Heffingsvrij Vermogen: U betaalt pas belasting boven het heffingsvrije vermogen van € 59.357 per persoon (2026).

De kern van box 3 is dat u 2,16% belasting betaalt over de waarde, ongeacht of uw huurder betaalt of het pand leegstaat.

Tegenbewijsregeling: kiezen voor werkelijk rendement

Vanaf 2026 is er een "tegenbewijsregeling" in box 3. U kunt dan kiezen om belast te worden op basis van uw werkelijke rendement als dit lager is dan het forfaitaire rendement. Dit werkelijke rendement omvat zowel de directe huuropbrengsten als de indirecte waardeontwikkeling (WOZ-mutatie). Kiest u hiervoor, dan vergelijkt u het forfaitaire rendement met uw werkelijke rendement om te bepalen welke van de twee van toepassing is. Het heffingsvrij vermogen wordt niet meegenomen in deze vergelijking, maar blijft relevant voor de uiteindelijke berekening van uw totale box 3-heffing. De bewijslast ligt volledig bij u als verhuurder.

Hoe werkt de belastingheffing in een BV in 2026?

In een BV wordt de belastingdruk bepaald door een tweetrapsraket: eerst de vennootschapsbelasting (Vpb) en daarna de heffing in box 2 bij een dividenduitkering.

De winst van de BV wordt als volgt berekend: Kale huur - Aftrekbare kosten. Aftrekbare kosten omvatten onder andere:

• Onderhoudskosten
• Beheerkosten
• Gemeentelijke heffingen (OZB, rioolheffing)
• Verzekeringen
• Afschrijving op het pand (niet de grond)
• Rentekosten van de financiering

De gecombineerde belastingdruk (Vpb + box 2) ligt, afhankelijk van de winst- en dividendhoogte, tussen circa 38,8% (19% + 24,5% van de resterende 81%) en 48,8% (25,8% + 31% van de resterende 74,2%).

Wanneer is de BV fiscaal gunstiger dan box 3?

De hamvraag is: bij welk rendement wordt de BV voordeliger? Een exacte berekening is complex, maar een vuistregel kan worden afgeleid door de effectieve druk te vergelijken.

• Box 3-druk: ~2,16% van de (LWR-gecorrigeerde) WOZ-waarde.
• BV-druk: ~39-49% van de nettowinst.

Het omslagpunt ligt waar de nettowinst (huur min kosten) zó hoog is dat de absolute belasting in de BV lager uitvalt dan de 2,16% over de WOZ-waarde in box 3. In de praktijk zien we dat dit vaak gebeurt bij een netto direct rendement (huur minus alle kosten) van ongeveer 6% tot 7% van de WOZ-waarde.

• Laag direct rendement (< 5%): Box 3 is vaak gunstiger. De forfaitaire heffing is relatief hoog, maar in een BV zou de winst laag zijn en de vaste kosten (administratie) zwaar wegen.
• Hoog direct rendement (> 7%): De BV wordt snel aantrekkelijker. De werkelijke winst is hoog, maar de Vpb + box 2-heffing hierover is in absolute euro's lager dan de 2,16% heffing over de totale WOZ-waarde in box 3.

Gebruik onze fiscale spiegel calculator om voor uw specifieke situatie het omslagpunt te berekenen.

Welke drempels zijn er bij de overstap naar een BV?

Het overzetten van vastgoed van privé naar een BV is niet zomaar een administratieve handeling. Er zijn significante kosten en aandachtspunten.

1. Overdrachtsbelasting: Wanneer u een pand vanuit privé "verkoopt" aan uw eigen BV, moet de BV 8% overdrachtsbelasting betalen over de marktwaarde. Dit is een directe, forse kostenpost die de business case beïnvloedt. Lees meer over de tarieven in ons artikel over overdrachtsbelasting voor verhuurders in 2026.
2. Notariskosten: Zowel voor de oprichting van de vastgoed-BV als voor de juridische overdracht van het vastgoed zijn notariskosten verschuldigd.
3. Administratieve lasten: Een BV heeft een jaarrekeningplicht en een publicatieplicht bij de KvK. Dit vereist een accountant of boekhouder, wat jaarlijks € 1.500 tot € 3.000 kan kosten, afhankelijk van de complexiteit.
4. Earningsstrippingmaatregel: De renteaftrek in de BV is beperkt. Volgens de earningsstrippingmaatregel (art. 15b Vpb) is de netto rente slechts aftrekbaar tot een maximum van 24,5% van de fiscale EBITDA (of tot de drempel van € 1 miljoen, indien dat bedrag hoger is). Voor de meeste kleinere verhuurders speelt dit geen rol, maar bij grote portefeuilles met veel vreemd vermogen kan dit de aftrek beperken.

Rekenvoorbeeld 2026: pand met WOZ € 400.000

Stel, u bezit een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 400.000. De kale huur is € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar). De financiering bedraagt € 250.000.

Scenario 1: In Box 3

• WOZ-waarde: € 400.000
• Jaarhuur / WOZ = € 18.000 / € 400.000 = 4,5%. Dit geeft een leegwaarderatio van 90% (tabel Belastingdienst 2026, fictief voorbeeld).
• Grondslag vastgoed: 90% * € 400.000 = € 360.000
• Forfaitair rendement vastgoed: 6,0% * € 360.000 = € 21.600
• Forfaitaire last schuld: 2,7% * € 250.000 = € 6.750
• Totale grondslag (vóór heffingsvrij vermogen): € 21.600 - € 6.750 = € 14.850
• Box 3 belasting: 36% * € 14.850 = € 5.346

De effectieve belastingdruk is € 5.346 op € 18.000 huuropbrengst, wat neerkomt op 29,7% van de brutohuur.

Scenario 2: In de BV

• Bruto huurinkomsten: € 18.000
• Rentekosten (fictief 4%): € 10.000
• Onderhoud & overig (fictief): € 2.500
• Afschrijving (2% van gebouwwaarde € 300k): € 6.000 (afschrijving is complex, dit is een simplificatie)
• Fiscale winst: € 18.000 - € 10.000 - € 2.500 - € 6.000 = -€ 500 (verlies)
• Vennootschapsbelasting (Vpb): € 0

In dit specifieke voorbeeld leidt de BV tot een fiscaal verlies, mede door de hoge rente- en afschrijvingsposten. Er is geen belasting verschuldigd. Dit verlies kan worden verrekend met toekomstige winsten. De overstap zou hier, puur kijkend naar de jaarlijkse belastingdruk, gunstig zijn. Echter, de eenmalige 8% overdrachtsbelasting (€ 32.000) en administratiekosten moeten worden meegewogen.

Conclusie van het voorbeeld

Dit voorbeeld toont aan hoe cruciaal de aftrekposten (vooral rente en afschrijving) zijn voor de business case van de BV. Een pand met weinig of geen financiering zal veel sneller een hoge winst genereren, waardoor de totale belastingdruk in de BV hoger kan uitvallen dan de forfaitaire heffing in box 3, tenzij het directe rendement extreem hoog is.

De keuze voor een BV is een strategische beslissing voor de lange termijn. Het is niet alleen een fiscale optimalisatie, maar ook een structuur die kansen biedt voor vermogensplanning en risicobeheer. Het verkopen van uw verhuurde woning aan een geverifieerde investeerder via Vestoo kan een alternatieve route zijn om de complexiteit van zowel het huidige box 3-stelsel als een BV-structuur te vermijden en direct zekerheid te krijgen over uw vermogen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.