Wetgeving

WWS-rubrieken 2026: zo is de puntentelling opgebouwd

De puntentelling van een zelfstandige woning bestaat uit dertien rubrieken met elk eigen meet- en afrondingsregels. Dit artikel loopt ze langs, inclusief de dwingende rekenvolgorde die bepaalt of u op 186 of op 187 punten uitkomt.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-25

Kort antwoord

Het woningwaarderingsstelsel telt punten per rubriek: oppervlakte, overige ruimten, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, woonvoorzieningen bij een handicap, buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeren, WOZ-waarde, bijzondere voorzieningen en tot slot de opslagen op de huurprijs. Elke rubriek wordt eerst afzonderlijk afgerond op een kwart punt; pas daarna volgen de zorgtoeslag, de WOZ-cap en de afronding op hele punten. De volgorde is dwingend: dezelfde woning kan bij een andere volgorde één punt hoger of lager uitkomen, en juist dat punt bepaalt vaak het verschil tussen middenhuur en vrije sector.

Samenvatting in vijf punten

1. Afronden per rubriek. Elke rubriek wordt afgerond op 0,25 punt, waarbij vanaf 1/8 punt naar boven wordt afgerond. Het eindtotaal wordt daarna afgerond op hele punten.
2. De WOZ komt als laatste. De twee WOZ-onderdelen worden onafgerond opgeteld en dan op een kwart punt gezet. Komt de woning zonder beperking op 187 punten of meer uit, dan telt de WOZ voor maximaal 33% van het totaal mee, naar beneden afgerond op hele punten.
3. De 186-puntenregel. Zakt een woning door die cap onder de 187 punten, dan wordt zij gewaardeerd op 186 punten en valt zij in de gereguleerde middenhuur.
4. Aftrekpunten zijn geen gebreken. Ontbreekt een buitenruimte, dan kost dat 5 punten. Een onderhoudsgebrek kost daarentegen geen punten, maar leidt tot een tijdelijke huurverlaging naar 20%, 30% of 40% van de overeengekomen huurprijs. Let op: bij zelfstandige woonruimte zitten aftrekpunten altijd binnen een rubriek. Het stelsel voor onzelfstandige woonruimte kent wél een aparte rubriek 13 met aftrekpunten — zie kamerverhuur en het WWSO.
5. Opslagen komen ná de sectorbepaling. Een monumentenopslag of nieuwbouwopslag verhoogt de maximale huurprijs, maar verandert nooit het puntenaantal en dus ook niet de huursector.

De rubrieken op een rij

Rubriek 1 en 2 — oppervlakte

Vertrekken tellen voor 1 punt per vierkante meter. Overige ruimten, zoals een berging of zolder, tellen voor 0,75 punt per vierkante meter, met een ondergrens van 2,00 m² per ruimte. Een zolder die als overige ruimte wordt gewaardeerd en alleen via een vlizotrap bereikbaar is, kost 5 punten. Die aftrek kan de rubriek niet onder nul brengen.

Meten gebeurt volgens NEN 2580. Delen van een ruimte met een hoogte onder 1,50 meter tellen niet mee; de oppervlakte onder een schuin dak telt dus alleen mee voor zover die hoogte gehaald wordt.

Rubriek 3 — verwarming en verkoeling

Elk verwarmd vertrek levert 2 punten op. Verwarmde overige ruimten en verkeersruimten leveren 1 punt per ruimte op, samen maximaal 4 punten. Verkoeling in een vertrek is 1 punt per vertrek, met een maximum van 2 punten.

Rubriek 4 — energieprestatie

Het energielabel is de zwaarste variabele in de telling. Bij een eengezinswoning loopt de waardering van 62 punten (A++++) tot −15 punten (label G); label E kost 4 punten. Bij een energieprestatievergoeding geldt een vaste waardering van 32 punten (eengezins) of 28 punten (meergezins). Zonder geldig label geldt de officiële bouwjaartabel: een woning uit 2000 of 2001 krijgt bijvoorbeeld 34 punten (eengezins) of 30 punten (meergezins). Monumenten krijgen nooit minpunten voor hun energieprestatie.

Rubriek 5 — keuken

De aanrechtlengte bepaalt de basispunten: 0 punten onder 1 meter, 4 punten bij 1 tot 2 meter en 7 punten vanaf 2 meter. Ontbreekt een van de basisvoorzieningen, dan levert de keuken 0 punten op. Extra voorzieningen, zoals inbouwapparatuur, tellen mee tot maximaal het aantal basispunten. Een luxe keuken kan de rubriek dus hooguit verdubbelen, maar alleen als de aanrechtlengte die basis levert.

Rubriek 6 — sanitair

De plaats en het type toilet bepalen de punten: 3,75 punt voor een hangend toilet in een aparte toiletruimte, 3 punten voor een staand toilet in een aparte ruimte, 2,75 punt voor een hangend toilet in de badkamer en 2 punten voor een staand toilet in de badkamer. Een douche is 4 punten, een bad 6 punten en een bad-douchecombinatie in één ruimte 7 punten. Extra sanitaire voorzieningen tellen mee tot maximaal de punten voor douche, bad of combinatie.

Rubriek 7 — woonvoorzieningen bij een handicap

Aanpassingen die op verzoek van of voor een bewoner met een beperking zijn aangebracht, leveren 1 punt per € 332 netto-investering op.

Rubriek 8 — buitenruimten

Een privébuitenruimte levert 2 basispunten op plus 0,35 punt per vierkante meter, vanaf de eerste vierkante meter. Een gemeenschappelijke buitenruimte telt voor 0,75 punt per vierkante meter, gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van maakt. De hele rubriek is afgetopt op 15 punten. Ontbreekt elke buitenruimte, dan volgt een aftrek van 5 punten.

Rubriek 9 en 10 — gemeenschappelijke ruimten en parkeren

Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen worden gedeeld door het aantal adressen. Voor parkeren geldt een indeling in drie typen: een afsluitbare privéparkeerplaats levert 9 punten, een parkeerplaats in een gemeenschappelijke garage 6 punten en een parkeerplaats op eigen terrein 4 punten. Een laadpunt is 2 punten waard.

Rubriek 11 — WOZ-waarde

De WOZ-waarde telt op twee manieren mee: één punt per € 16.954 WOZ-waarde en één punt per € 268 WOZ-waarde per vierkante meter. Beide onderdelen worden onafgerond opgeteld en pas daarna op een kwart punt afgerond. Voor woningen met een WOZ-waarde onder de minimumwaarde van € 85.806 wordt met die minimumwaarde gerekend.

Rubriek 12 en 13 — bijzondere voorzieningen en opslagen

Bijzondere voorzieningen, zoals een aanbelfunctie met video, leveren kleine bedragen aan punten op. De opslagen van rubriek 13 werken anders: zij verhogen de maximale huurprijs en niet het puntenaantal. Een rijksmonument geeft 35% opslag, een gemeentelijk of provinciaal monument 15% en een woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht 5%. Voor huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024 geldt bij een rijksmonument in plaats daarvan een toeslag van 50 punten. Nieuwbouw die na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik is genomen, kan in de middensector 10% opslag krijgen. U moet de status altijd zelf aantonen met een registeruitdraai of aanwijzingsbesluit; de Huurcommissie doet daar geen eigen onderzoek naar.

De rekenvolgorde is dwingend

1. Tel elke rubriek op en rond die af op 0,25 punt.
2. Betreft het een zorgwoning, tel dan 35% op over de rubrieken 1 tot en met 11.1.
3. Toets de WOZ-cap: bij 187 punten of meer telt de WOZ voor maximaal 33% mee, naar beneden afgerond op hele punten.
4. Pas zo nodig de 186-puntenregel toe.
5. Rond het eindtotaal af op hele punten.
6. Bepaal de sector: tot en met 143 punten sociaal, 144 tot en met 186 punten gereguleerde middenhuur, vanaf 187 punten vrije sector.
7. Pas pas daarna de opslagen op de maximale huurprijs toe.

Wie de opslag eerder toepast of eerder afrondt, komt op een ander puntenaantal uit. Voor woningen in de grijze zone tussen 180 en 195 punten is dat het verschil tussen een gereguleerde huur en vrije prijsvorming.

Wat de telling betekent voor uw verkoopwaarde

Een woning die net onder de 187 punten blijft, is gebonden aan de maximale huurprijs uit de officiële tabel. Dat drukt de huurstroom en daarmee de waarde in verhuurde staat. Een energielabelsprong, een correcte NEN 2580-meting of het waarderen van een over het hoofd geziene buitenruimte kan de woning alsnog over de grens tillen. Met de WWS-puntenschatter rekent u alle rubrieken in de juiste volgorde door en ziet u direct hoeveel punten u tekortkomt.

Deze telling is een indicatie. Voor een bindende waardering gebruikt u de huurprijscheck van de Huurcommissie of laat u de woning inspecteren.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.