Wetgeving

Kamerverhuur en het WWSO in 2026

Onzelfstandige woonruimte valt altijd in de sociale sector. Het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) werkt op drie punten wezenlijk anders dan dat voor zelfstandige woningen: de energieprestatie telt per m², de WOZ is een regiovergelijking en er bestaat een dertiende rubriek met aftrekpunten.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-25

Kamerverhuur is altijd gereguleerd

Onzelfstandige woonruimte valt altijd in de sociale sector en heeft dus altijd huurprijsbescherming, ongeacht de overeengekomen huurprijs. Voor kamerverhuur bestaat geen midden- of vrije sector. Het aantal punten bepaalt niet in welk segment u zit, maar uitsluitend hoe hoog de maximale huurprijs is.

Het WWSO kent 13 rubrieken — één meer dan het zelfstandige stelsel, want rubriek 13 bevat aftrekpunten — en een eigen, doorlopende huurprijstabel zonder segmentgrenzen. Per 1 januari 2026 geldt: 100 punten € 822,35; 200 punten € 1.349,82; 250 punten € 1.613,63 per maand. Boven 250 punten geldt dezelfde extrapolatieregel als bij zelfstandige woonruimte. U rekent het door met de WWSO-puntenschatter.

Delen: eerst adressen, dan eenheden

Punten voor gedeelde ruimten en voorzieningen worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten waarvan de bewoners volgens hun huurovereenkomst toegang én gebruiksrecht hebben. De verdeling is gelijk: de grootte van de eigen kamer speelt geen rol. Heeft slechts een deel van de bewoners toegang tot een ruimte, dan wordt alleen over dat deel verdeeld.

Bij een gebouw met meerdere adressen wordt tweemaal gedeeld: eerst door het aantal adressen in het woongebouw met toegang en gebruiksrecht, daarna door het aantal onzelfstandige woonruimten op het eigen adres. Dat geldt voor gemeenschappelijke binnenruimten (rubriek 9), gemeenschappelijke buitenruimten (rubriek 8) en gemeenschappelijke parkeerruimten (rubriek 10).

Afronden gebeurt zoals bij zelfstandige woonruimte: per rubriek op 0,25 punt (vanaf 1/8 naar boven), het eindsaldo op hele punten.

Energieprestatie per m²

Rubriek 4 wordt in het WWSO per m² gewaardeerd, niet als vast puntenaantal. Grondslag is het aantal m² privévertrekken plus het aan de huurder toe te rekenen deel van de gemeenschappelijke vertrekken.

Punten per m² naar labelklasse: A++++ 1; A+++ 0,95; A++ 0,85; A+ 0,75; A 0,65; B 0,50; C 0,35; D 0,20; E −0,05; F −0,10; G −0,15.

Rekenvoorbeeld uit het beleidsboek: 20 m² eigen kamer plus een gedeelde woonkamer van 40 m² met vier huurders geeft (20 + 10) × 0,65 = 19,50 punten bij label A.

Het energielabel moet zijn vastgesteld voor het pand op het adres waarvan de woonruimte deel uitmaakt. Zonder geldig label bepaalt het bouwjaar de punten per m²: 2002 en later 0,65; 2000–2001 0,50; 1992–1999 0,35; 1984–1991 0,20; 1979–1983 −0,05; 1977–1978 −0,10; 1976 of ouder −0,15. Bij een energieprestatievergoeding geldt vast 0,50 punt per m². Bij monumenten met label E, F of G worden geen minpunten toegekend: de waardering is dan 0 punten. Zie ook de energielabelplicht voor verhuurders.

Keuken en sanitair wijken af

Rubriek 5 keuken kent een langere schaal dan bij zelfstandige woonruimte: aanrecht korter dan 1 meter 0 punten; 1 tot 2 meter 4; 2 tot 3 meter 7; meer dan 3 meter 10; meer dan 5 meter 13 punten. Die 13 punten gelden alleen als minimaal 8 onzelfstandige wooneenheden toegang en gebruiksrecht tot de keuken hebben. Het puntenaantal wordt daarna gedeeld door het aantal eenheden met toegang. De tabel voor extra keukenvoorzieningen en de aftopping op de basispunten zijn gelijk aan het zelfstandige stelsel.

Rubriek 6 sanitair kent lagere basispunten voor bad en douche: douche 3, bad 5, bad/douche 6 (tegen 4, 6 en 7 bij zelfstandige woonruimte). De toiletpunten zijn wel gelijk: staand toilet in een toiletruimte 3, in de badkamer 2; hangend toilet 3,75 respectievelijk 2,75. Bij een adres met 8 of meer onzelfstandige woonruimten vervalt voor één ander vertrek of overige ruimte dan de badkamer het maximum van één (meerpersoons)wastafel.

De WOZ-rubriek is een regiovergelijking

Rubriek 11 werkt volstrekt anders dan bij zelfstandige woonruimte: geen kengetallen en geen cap. Deel de laatst vastgestelde WOZ-waarde van het adres (of 85% van de taxatiewaarde) door de gebruiksoppervlakte in hele m² uit het WOZ-waardeloket, en zet die waarde per m² af tegen de gemiddelde WOZ-waarde per m² in het COROP-gebied:

• meer dan 10% boven het regiogemiddelde: 14 punten;
• maximaal 10% boven of onder: 12 punten;
• meer dan 10% onder: 10 punten.

Is er geen WOZ-waarde en geen taxatiewaarde, dan geldt het laagste puntenaantal: 10 punten. De gemiddelden per COROP-gebied staan in Bijlage 1 van het beleidsboek en worden jaarlijks vastgesteld. Bij vaststelling 1 januari 2026 (waardepeildatum 1 januari 2025) geldt voor Brabant (Midden-Noord, regio Tilburg) € 3.370 per m², tegen € 3.041 een jaar eerder. Ter vergelijking: Groot Amsterdam € 6.378 en Oost-Groningen € 2.184.

Zorgwoning, aftrekpunten en opslagen

Bij een zorgwoning wordt het puntentotaal van de rubrieken 1 t/m 11 met 35% verhoogd. Een aanbelfunctie met video en audio levert 0,25 punt op; een laadpaal exclusief voor bewoners 2 punten.

Rubriek 13 aftrekpunten bestaat alleen in het WWSO: 4 punten aftrek per situatie, in elk van deze vier gevallen:

1. de totale oppervlakte van de vertrekken (rubriek 1) is minder dan 8 m²;
2. de verhuurder heeft zijn hoofdverblijf in de woning én de woonruimte of het sanitair is uitsluitend bereikbaar via een woon- of slaapvertrek van de verhuurder;
3. het zichtbare ruitoppervlak in het hoofdwoonvertrek is minder dan 0,75 m² (glas in de sponning telt niet mee);
4. het laagste raamkozijn van het hoofdwoonvertrek zit meer dan 1,60 meter boven de vloer.

Aftrekpunten zijn iets anders dan gebreken. Aftrekpunten hangen aan kenmerken van de woonruimte; gebreken leiden tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs naar een percentage van de overeengekomen huur.

Opslagen: rijksmonument +35% op de maximale huurprijs bij een huurovereenkomst van op of na 1 juli 2024, of 10 extra punten bij een overeenkomst van vóór die datum (bij zelfstandige woonruimte zijn dat 50 punten). Gemeentelijk of provinciaal monument +15%. Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht +5%. Een opslag verandert de sector niet: kamerverhuur blijft gereguleerd.

Procedures bij de Huurcommissie

Toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW). Alleen de huurder kan die indienen, binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. Dat is een fatale termijn die niet kan worden verlengd. Het verzoek kan alleen bij het eerste huurcontract tussen deze huurder en deze verhuurder voor deze woonruimte; een vervolgcontract, een nieuwe verhuurder bij een zittende huurder, voortzetting via medehuur of na overlijden en huurderschap op grond van een machtiging van de kantonrechter vallen erbuiten.

Wordt de aanvangshuurprijs onredelijk bevonden, dan stelt de Huurcommissie een nieuwe huurprijs vast met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Was de huurprijs wél redelijk, dan blijft die staan, ook als de maximale huurprijs hoger ligt: de procedure kan de huur nooit verhogen. De huurder hoeft gebreken niet vooraf te hebben gemeld — van de verhuurder mag worden verwacht dat hij de staat van de woning kent bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Huurverlaging op grond van punten (art. 7:254 BW). De huurder doet eerst schriftelijk een voorstel aan de verhuurder, ten minste twee kalendermaanden vóór de voorgestelde ingangsdatum, met de geldende huurprijs, het verlagingsbedrag, de voorgestelde huurprijs, de voorgestelde ingangsdatum én een bijgevoegde puntentelling. Zwijgen van de verhuurder is geen aanvaarding. Reageert de verhuurder niet of weigert hij, dan moet de huurder binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek bij de Huurcommissie indienen.

De Huurcommissie is niet bevoegd bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Bij een gemengde woon-zorgovereenkomst is zij alleen bevoegd als het huurelement overheerst. Beide worden per geval beoordeeld.

Peildatum van dit artikel: 25 augustus 2026.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.