Waardebepaling

Waarde woning in verhuurde staat: Hoe wordt die berekend?

De waarde van uw woning in verhuurde staat wordt fundamenteel anders bepaald dan de waarde van een leeg pand. Een investeerder kijkt niet primair naar de WOZ-waarde of vergelijkbare verkochte woningen in de straat, maar naar het rendement dat de woning genereert. De huurprijs, het type huurcontract en de exploitatiekosten zijn hierbij doorslaggevend. Dit resulteert in een marktconforme cash-prijs die gebaseerd is op de kasstroom van het vastgoed. Voor een particuliere verhuurder kan deze waarderingsmethode complex lijken. Het is een verschuiving van de emotionele waarde van "stenen" naar de economische waarde van een beleggingsobject. In dit artikel ontleden we de methodes die investeerders gebruiken, zoals de BAR-berekening (bruto aanvangsrendement). Voor een typische Nederlandse woning in 2026 ligt dit percentage vaak tussen de 5% en 7%. We leggen uit welke factoren de waarde drukken, welke deze juist verhogen en geven een helder rekenvoorbeeld.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Waarde woning in verhuurde staat: Hoe wordt die berekend?

Kort antwoord

De waarde van een woning in verhuurde staat wordt bepaald door het rendement dat een investeerder kan realiseren. In plaats van de leegwaarde, kijkt een koper naar de jaarlijkse huuropbrengst in verhouding tot de vraagprijs (het bruto aanvangsrendement, of BAR). Factoren als de huurprijs, het WWS-puntental, het energielabel en het type huurcontract bepalen dit rendement en daarmee de marktwaarde.

Waarom is een verhuurde woning minder waard dan leeg?

Het uitgangspunt "koop breekt geen huur" (art. 7:226 BW) is de kern van het waardeverschil. Wanneer u een woning met een zittende huurder verkoopt, neemt de koper het bestaande huurcontract over. Dit betekent dat de koper de woning niet zelf kan bewonen, de huurder er niet zomaar uit kan zetten en gebonden is aan de afgesproken huurprijs.

Voor een particuliere koper die een huis zoekt om in te wonen, is de woning hierdoor oninteressant. De doelgroep voor een verhuurd object is dan ook geen starter of doorstromer, maar een vastgoedbelegger. Deze belegger koopt geen ‘thuis’, maar een inkomstenstroom. De prijs die hij of zij bereid is te betalen, hangt direct af van de kwaliteit en de hoogte van die inkomstenstroom. In 2024 was circa 1 op de 5 woningverkopen een uitpondwoning, een teken dat dit een volwassen en significant marktsegment is (Bron: NVM/Brainbay).

Een lagere waarde betekent echter niet een slechtere deal. Verkoop in verhuurde staat biedt zekerheid, snelheid en besparing op verkoopkosten, wat de lagere koopsom kan compenseren.

De vuistregel: leegwaarderatio en BAR-benadering

Er circuleren twee begrippen als het gaat om de waarde van verhuurd vastgoed: de leegwaarderatio en de BAR. Ze worden vaak door elkaar gehaald, maar dienen een ander doel.

BAR (Bruto Aanvangsrendement)

De BAR is de belangrijkste maatstaf voor een investeerder. Het is een eenvoudige formule die de verhouding tussen de huurinkomsten en de aankoopprijs weergeeft.

BAR = (Jaarlijkse kale huur / Totale investering) x 100%

Een investeerder redeneert omgekeerd: hij bepaalt eerst welk rendement hij wil behalen (de BAR-eis) en berekent dan welke prijs hij maximaal kan betalen. Voor 2026 ligt de BAR-eis voor residentieel vastgoed in Nederland gemiddeld tussen de 5% en 7%. Een hoger risico (bv. een lage huur, veel onderhoud) betekent dat een belegger een hogere BAR eist, wat resulteert in een lagere aankoopprijs.

Leegwaarderatio (LWR)

De leegwaarderatio is geen marktwaarderingsinstrument, maar een fiscale rekenregel voor verhuurders in box 3. Het wordt gebruikt om de waarde van uw verhuurde woning voor de inkomstenbelasting te bepalen. Deze waarde is een percentage van de WOZ-waarde, waarbij het percentage lager wordt naarmate de huur lager is in verhouding tot de WOZ-waarde.

Hoewel de LWR een indicatie geeft van een waardedrukkend effect, gebruiken professionele beleggers deze methode niet om hun biedprijs te bepalen. Zij gebruiken de veel specifiekere BAR-methode en Discounted Cash Flow (DCF) analyses. Let op: volgens de huidige plannen vervalt de leegwaarderatio volledig vanaf 2028 bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3.

Welke twee manieren van waarderen zijn er: comparatief vs. rendement?

De aard van het object (leeg of verhuurd) bepaalt de waarderingsmethode.

1. Comparatieve Methode (voor leeg vastgoed)

Dit is de methode die u kent van Funda of een taxateur bij een ‘normale’ verkoop. De waarde wordt bepaald door de woning te vergelijken met recent verkochte, vergelijkbare objecten in de buurt. Er wordt gekeken naar vierkante meters, locatie, afwerkingsniveau en staat van onderhoud. Deze methode is relevant voor de verkoop aan een eigenaar-bewoner en leidt tot de ‘leegwaarde’ of ‘waarde vrij van huur en gebruik’.

2. Rendementsmethode (voor verhuurd vastgoed)

Voor beleggers is de rendementsmethode de enige juiste aanpak. Hierbij wordt de waarde direct afgeleid van de (toekomstige) inkomsten. Zoals hierboven beschreven, is de BAR-methode de meest gebruikte vuistregel. Professionele investeerders gebruiken daarnaast vaak een uitgebreidere DCF-analyse (Discounted Cash Flow). Hierbij worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven (onderhoud, belastingen, VvE-bijdragen) over een periode van bijvoorbeeld 10-15 jaar geschat en teruggerekend naar een waarde vandaag. Dit geeft een zeer precies beeld van de economische waarde.

Wat drukt de waarde van een verhuurde woning?

Diverse factoren beïnvloeden het rendement en daarmee de prijs die een investeerder wil betalen. Een negatieve score op deze punten leidt tot een hogere BAR-eis en dus een lagere waarde.

Wat verhoogt de waarde van een verhuurde woning?

Omgekeerd zijn er ook factoren die een investeerder als positief ervaart en die leiden tot een hogere bieding.

• Potentie voor huurverhoging: De meest waardevolle eigenschap. Heeft de woning 200 WWS-punten, maar is de huur momenteel slechts €1.000? Dan weet een investeerder dat er bij een nieuwe huurder aanzienlijk meer gevraagd kan worden. Dit ‘value-add’ potentieel vertaalt zich direct in een hogere prijs.
• Aflopende huurcontracten: Met de afschaffing van tijdelijke contracten (m.u.v. enkele uitzonderingen) per 1 juli 2024, zijn woningen waar nog een oud, tijdelijk contract op loopt extra interessant. Vooral als deze aflopen na 1 juli 2026. Het biedt de koper de zeldzame kans om op korte termijn zelf te kiezen: leeg verkopen, zelf bewonen of opnieuw verhuren tegen een maximale markthuur.
• Hoge WWS-punten: Een woning met een puntenaantal ruim boven de liberalisatiegrens (187+ punten in 2026) is toekomstbestendig. De huur kan in de vrije sector worden vastgesteld, wat zekerheid biedt over het rendement.
• Vrije sector contract: Een bestaand huurcontract dat al in de vrije sector zit, is positief. De jaarlijkse huurverhoging is gunstiger (in 2026: 4,4%) dan in de sociale sector (4,1%) en er is meer contractvrijheid.

Rekenvoorbeeld: WOZ €350.000, huur €900/mnd – wat is het waard?

Laten we de rendementsmethode toepassen op een concreet voorbeeld.

• Woning: Appartement in een middelgrote stad.
• WOZ-waarde 2026: €350.000
• Kale huur: €900 per maand (contract voor onbepaalde tijd, huurder zit er 5 jaar).
• Energielabel: C
• WWS-punten: 155 (gereguleerde middenhuur)

Stap 1: Bereken de jaarhuur €900/mnd x 12 maanden = €10.800 per jaar.

Stap 2: Bepaal de BAR-eis van de investeerder De huur van €900/mnd is voor 155 punten redelijk, maar niet maximaal. Het contract is voor onbepaalde tijd, wat het risico voor de investeerder verhoogt. Gezien deze factoren zal een investeerder waarschijnlijk een BAR-eis aan de bovenkant van de markt hanteren, bijvoorbeeld 6,5%.

Stap 3: Bereken de waarde in verhuurde staat Waarde = Jaarlijkse kale huur / BAR-eis Waarde = €10.800 / 0,065 ≈ €166.154

Een investeerder zal waarschijnlijk een bod uitbrengen in de orde van grootte van €165.000 - €170.000. Dit is een startpunt, waar nog een aftrek vanaf kan gaan voor direct noodzakelijk onderhoud.

Wilt u voor uw specifieke situatie een snelle inschatting? Gebruik dan de gratis Vestoo waarde-calculator.

Moet ik verhuurd verkopen aan een belegger of leeg aan een bewoner?

Dit is de strategische afweging voor elke verhuurder. Laten we de twee scenario’s vergelijken met het bovenstaande voorbeeld.

Scenario A: Leeg verkopen aan een eigenaar-bewoner U zegt de huur op (indien mogelijk) of wacht tot de huurder vertrekt. De woning is leeg en kan op de openbare markt worden aangeboden.

• Verwachte verkoopprijs (leegwaarde): €350.000
• Kosten:
  • Makelaarscourtage (gem. 1,5%): €5.250
  • Verkoopklaar maken (styling, foto’s): €1.000
  • Gemiste huurinkomsten (6 maanden leegstand/verkooptijd): 6 x €900 = €5.400
• Netto opbrengst: €350.000 - €5.250 - €1.000 - €5.400 = €338.350

Dit scenario brengt onzekerheid met zich mee over de duur van de verkoop en de uiteindelijke prijs, plus de complexiteit van het beëindigen van de huur.

Scenario B: Verhuurd verkopen aan een investeerder via Vestoo U verkoopt de woning met de zittende huurder aan een geverifieerde investeerder.

• Verwachte verkoopprijs (verhuurd): €166.154
• Kosten:
  • Makelaars- of platformkosten: €0
  • Verkoopklaar maken: €0
  • Gemiste huurinkomsten: €0 (huur loopt door tot aan de overdracht)
• Netto opbrengst: €166.154

In dit scenario ontvangt u een lagere absolute verkoopprijs, maar u heeft direct zekerheid, een snelle afwikkeling (vaak binnen 30 dagen), geen dubbele lasten of leegstand, en geen verkoopkosten. De netto opbrengst is gegarandeerd en u heeft geen enkel gedoe. Deze afweging tussen een hogere, maar onzekere opbrengst in de toekomst versus een zekere, snelle cash-prijs nu, is een strategische keuze. Daarbij spelen ook fiscale overwegingen een rol, zoals de fiscale asymmetrie tussen box 3 en de bv.

Hoe kan ik een waardebepaling laten doen: NVM-taxatie of investor-bod?

Om de waarde van uw verhuurde woning te achterhalen, heeft u twee serieuze opties:

1. Gevalideerde Taxatie (NWWI/NVM): U kunt een erkende taxateur inschakelen voor een ‘taxatierapport woning in verhuurde staat’. Dit is een officieel, uitgebreid document dat vaak nodig is voor financiering. De taxateur analyseert het huurcontract, de WWS-punten, de staat van onderhoud en het marktrendement. Een dergelijk rapport kost al snel €700 - €950 en geeft een zeer betrouwbaar, maar theoretisch waardeoordeel.

2. Vrijblijvend bod via Vestoo: Een alternatief is het aanvragen van een gratis en vrijblijvend bod van een geverifieerde investeerder via ons platform. Dit is geen officieel taxatierapport, maar een concrete, marktconforme cash-prijs die een koper op dat moment bereid is te betalen. Het voordeel is de snelheid, het gemak en het feit dat het geen theoretische waarde is, maar een reëel koopvoorstel. Het geeft u direct inzicht in de daadwerkelijke marktwaarde van uw bezit als beleggingsobject.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.