Strategie

Verhuurde woning verkopen in 2026: De complete gids

Je verhuurde woning verkopen is een strategische beslissing. De markt, wetgeving en fiscale regels veranderen continu. In 2026 staan er opnieuw belangrijke wijzigingen op de planning die de waarde en het rendement van je vastgoed beïnvloeden. Denk aan de Wet betaalbare huur, de overdrachtsbelasting en de geplande overstap naar een heffing op basis van werkelijk rendement in box 3. Of je nu overweegt te verkopen vanwege de veranderende marktdynamiek, om je portefeuille te herstructureren of om persoonlijke redenen, een goede voorbereiding is essentieel. Dit artikel biedt een compleet overzicht van alle factoren die meespelen bij de verkoop van een woning in verhuurde staat in 2026. We bespreken de waardebepaling, de fiscale consequenties en de verschillende verkoopmethodes, zodat jij een weloverwogen keuze kunt maken. Bij Vestoo begrijpen we de complexiteit en bieden we een platform waar je direct in contact komt met geverifieerde investeerders voor een soepele en zekere verkoop.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

Een verhuurde woning verkopen in 2026 betekent dat u verkoopt inclusief de lopende huurovereenkomst. De waarde wordt bepaald door de huurinkomsten, de WOZ-waarde en de leegwaarderatio. U kunt de woning via een traditionele makelaar verkopen of direct aan een investeerder via een platform als Vestoo, wat makelaarskosten kan besparen en zekerheid biedt.

Verhuurd verkopen of toch leeg? De voor- en nadelen

De eerste strategische keuze die u als verhuurder maakt: verkoopt u de woning in verhuurde staat, of probeert u de woning leeg te krijgen voor verkoop? Beide opties hebben aanzienlijke gevolgen voor de verkoopprijs, de doorlooptijd en de zekerheid.

Verhuurd verkopen

Verkopen in verhuurde staat is de meest voorkomende route voor vastgoedbeleggers. Het principe "koop breekt geen huur" (art. 7:226 BW) is hierbij leidend. Dit betekent dat de bestaande huurovereenkomst met alle rechten en plichten overgaat op de nieuwe eigenaar. De huurder blijft dus gewoon in de woning zitten.

• Voordelen: Zekerheid en snelheid. De koper, een andere belegger, verwerft een object met directe kasstroom (de huur). U hoeft geen lang en onzeker traject in om de huurder uit te kopen. Dit leidt vaak tot een snelle, zekere transactie zonder voorbehoud van financiering, vaak binnen 30 dagen.
• Nadelen: De prijs. Een verhuurde woning levert doorgaans minder op dan een lege woning. De koper houdt rekening met het lagere rendement door regelgeving, de zittende huurder en de leegwaarderatio die de box 3-waarde drukt. Het verschil tussen een lege en verhuurde staat kan oplopen tot 15-30%.

Leeg verkopen

Leeg verkopen betekent dat u de woning zonder huurder aanbiedt op de markt. De doelgroep is dan breder: naast beleggers kunnen ook particulieren die er zelf willen wonen (eigenaar-bewoners) een bod doen. Dit drijft de prijs op.

• Voordelen: Hogere verkoopprijs. Een lege woning is aantrekkelijker voor een bredere doelgroep, wat resulteert in een verkoopprijs die dichter bij de volledige marktwaarde (WOZ-waarde) ligt.
• Nadelen: Onzekerheid en hoge kosten. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd heeft uitgebreide huurbescherming. U kunt de huur niet zomaar opzeggen. De enige routes zijn wederzijds goedvinden (vaak via een huurder uitkopen stappenplan), wat tienduizenden euro's kan kosten, of opzeggen voor "dringend eigen gebruik", een juridisch zware procedure met zeer onzekere uitkomst. Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten bovendien grotendeels afgeschaft, wat deze optie nog moeilijker maakt. Vanaf 1 juli 2026 lopen veel van de laatste tijdelijke contracten af, wat mogelijk een versnelling in de uitponding teweegbrengt.

Hoe wordt de waarde van een verhuurde woning in 2026 bepaald?

De waarde van een verhuurde woning wordt niet primair bepaald door de WOZ-waarde, maar door de huurstromen in combinatie met de fiscale behandeling. De koper kijkt naar het rendement. Twee elementen zijn hierin cruciaal: de leegwaarderatio voor de box 3-heffing en de huurprijs in relatie tot het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

De rol van de leegwaarderatio in 2026

Voor een verhuurder die zijn pand in privé bezit, wordt de waarde voor de box 3-belasting niet op de volledige WOZ-waarde gesteld, maar op een percentage daarvan. Dit percentage is de leegwaarderatio. Deze is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ, hoe lager de leegwaarderatio, en hoe lager de fiscale waarde in box 3.

In 2026 is de leegwaarderatio 2026 tabel nog steeds van kracht. Een koper zal deze waarde meenemen in zijn rendementsberekening. Een lagere fiscale waarde betekent een lagere belastingdruk, wat de investering aantrekkelijker maakt. De leegwaarderatio vervalt volgens de huidige plannen pas bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. De politieke ambitie is om dit in 2028 in te voeren, maar deze datum is nog onzeker en kan wijzigen.

Let op: de leegwaarderatio is in 2026 niet van toepassing bij verhuur aan een gelieerde partij (zoals een kind of eigen BV) tegen een niet-marktconforme huur, of bij tijdelijke verhuur zoals vakantieverhuur. In die gevallen wordt de volledige WOZ-waarde belast.

De impact van de Wet betaalbare huur

Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Deze wet reguleert de huren in het middensegment. Vanaf 2026 geldt:

• Sociale huur: tot € 932,93/mnd (t/m 143 WWS-punten)
• Gereguleerde middenhuur: van € 932,94 tot € 1.228,07/mnd (144-186 WWS-punten)
• Vrije sector: vanaf € 1.228,08/mnd (mits ≥ 187 WWS-punten)

Voor een koper is het cruciaal om te weten in welk segment de woning valt. Een woning in de gereguleerde middenhuur heeft een maximale huurprijs, wat het opwaarts potentieel van de huurinkomsten beperkt. Dit drukt de prijs die een investeerder bereid is te betalen. Woningen met een huurcontract dat is ingegaan voor 1 juli 2024 behouden hun oude (vrije sector) status, maar bij een nieuw contract is de dan geldende WWS-puntentelling leidend. Dit toekomstige risico wordt ingeprijsd.

Wat is de verkoopmethode van Vestoo?

Traditioneel gezien zijn er twee routes voor de verkoop van een beleggingspand verkopen 2026: via een makelaar of via een directe verkoop aan een opkoper. Vestoo combineert het beste van twee werelden: de competitie van een open markt met de zekerheid en het gemak van een directe verkoop.

Onze methode: een geverifieerd investeerdersnetwerk

1. Gratis waardebepaling: U meldt uw woning aan en levert de benodigde documenten aan (huurcontract, WOZ-beschikking). Wij doen een deskresearch en geven een realistische inschatting van de te verwachten verkoopprijs.
2. Plaatsing op ons platform: Uw woning wordt (anoniem) gepresenteerd aan ons netwerk van honderden geverifieerde, kapitaalkrachtige investeerders. Dit zijn professionele partijen die gespecialiseerd zijn in het aankopen van verhuurd vastgoed.
3. Biedingen ontvangen: Investeerders brengen binnen een afgesproken termijn een bod uit. Deze biedingen zijn vrijwel altijd onvoorwaardelijk, dus zonder voorbehoud van financiering.
4. Verkoop afronden: U kiest het beste bod. De verkoop wordt juridisch en notarieel afgehandeld, vaak al binnen 30 dagen. U betaalt geen makelaarskosten; onze vergoeding wordt betaald door de koper.

Deze aanpak voorkomt de nadelen van een traditionele verkoop. U hebt geen maandenlange onzekerheid, geen bezichtigingen die u met de huurder moet coördineren en geen risico dat de financiering van de koper afketst. U ontvangt een marktconforme cash-prijs met maximale zekerheid.

Benieuwd naar de potentiële biedingen van investeerders op uw pand? Gebruik onze biedruimte calculator voor een eerste indicatie.

Wat zijn de fiscale gevolgen bij verkoop in 2026?

De fiscale behandeling van de verkoopwinst hangt af van de structuur waarin u de woning bezit: in privé (box 3) of in een BV (vennootschapsbelasting en box 2).

Verkoop vanuit privé (box 3)

Is de verkoopwinst van mijn verhuurde woning belastingvrij in privé?

Als u de woning als privépersoon verhuurt en dit binnen normaal, passief vermogensbeheer valt, is de verkoopwinst onbelast. De fiscus ziet de verkoop niet als inkomen, maar als een verschuiving binnen uw vermogen (van stenen naar geld). Dit is het grote voordeel van beleggen in box 3.

Echter, de Belastingdienst kan oordelen dat er sprake is van "meer dan normaal vermogensbeheer". Dit gebeurt als u zeer actief bent met aan- en verkopen, zelf ontwikkelings- of renovatiewerkzaamheden uitvoert met het doel een hoger rendement te behalen, of specialistische kennis inzet. In dat geval kan de winst worden belast als "resultaat uit overige werkzaamheden" in box 1, tegen een progressief tarief tot 49,5%.

• Overdrachtsbelasting: De koper betaalt de overdrachtsbelasting. Voor een belegger is dit tarief in 2026 vastgesteld op 8,0%. Dit is een verlaging ten opzichte van het tarief van 10,4% dat in 2025 geldt.

Verkoop vanuit een BV

Als de woning eigendom is van uw besloten vennootschap (BV), wordt de transactie anders belast.

1. Vennootschapsbelasting (Vpb): De boekwinst (verkoopprijs minus de boekwaarde op de balans) wordt gezien als winst voor de BV. Hierover betaalt u vennootschapsbelasting. In 2026 bedraagt het Vpb-tarief 19% over de winst tot € 200.000, en 25,8% over het bedrag daarboven.
2. Inkomstenbelasting (Box 2): Als u de nettowinst vervolgens vanuit de BV naar uzelf in privé uitkeert als dividend, betaalt u hierover inkomstenbelasting in box 2. Het tarief in 2026 is 24,5% over de eerste € 68.843 aan dividend en 31% over het meerdere.

De gecombineerde belastingdruk (Vpb + box 2) is aanzienlijk hoger dan bij een verkoop vanuit privé. Een goede planning met een fiscaal adviseur is cruciaal om de meest efficiënte route te bepalen, bijvoorbeeld door de winst binnen de BV te herinvesteren.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Veelgestelde vragen over het verkopen van een verhuurde woning

Hoeveel is mijn verhuurde woning waard?

De waarde van een verhuurde woning ligt doorgaans lager dan die van een lege woning, vaak 15-30% minder. De exacte waarde wordt bepaald door de huurinkomsten, de WOZ-waarde, de leegwaarderatio en de staat van de woning. Een professionele taxateur of een specialist in verhuurd vastgoed kan u hierin adviseren.

Verandert de huurprijs na de verkoop van de woning?

Nee, de verkoop van de woning verandert de bestaande huurovereenkomst niet. De nieuwe eigenaar moet zich aan alle afspraken houden. Wel kan de huurprijs in de toekomst worden aangepast bij een nieuw contract, na een renovatie, of via de jaarlijkse indexering, altijd binnen de wettelijke kaders.

Moet ik de huurder informeren over de verkoop?

Ja, het is wettelijk verplicht om de huurder tijdig te informeren over de voorgenomen verkoop. Dit kan schriftelijk, en het is aan te raden dit in overleg met uw makelaar te doen. De huurder heeft overigens geen voorkeursrecht van koop, tenzij dit expliciet in het huurcontract is vastgelegd.

Wat zijn de kosten bij de verkoop van een verhuurde woning?

De belangrijkste kosten zijn de makelaarskosten (indien u met een makelaar werkt), eventuele taxatiekosten en de notariskosten voor de leveringsakte. Bij Vestoo betaalt de koper de vergoeding, waardoor u geen makelaarskosten heeft. De overdrachtsbelasting van 8% (in 2026) wordt betaald door de koper.

Wat is een biedruimte calculator?

Een biedruimte calculator is een tool die, op basis van de ingevoerde gegevens (zoals WOZ-waarde, kale huur, aantal punten), een indicatie geeft van de potentiële koopprijs die investeerders bereid zijn te betalen voor uw verhuurde woning. Het geeft u een eerste idee van de marktconforme waarde.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.