Belasting & waarde

Vastgoed in een BV Stoppen in 2026: Is Het Nog Rendabel?

De fiscale druk op privé verhuurd vastgoed in box 3 neemt verder toe in 2026. Daarom overwegen steeds meer verhuurders om hun panden in een Besloten Vennootschap (BV) onder te brengen. Maar is dit de juiste stap voor uw situatie? Het antwoord hangt af van uw rendement, de omvang van uw portefeuille en uw toekomstplannen. In dit artikel analyseren we de belangrijkste factoren voor 2026. We bespreken de voor- en nadelen, de concrete kostenposten zoals de overdrachtsbelasting die daalt naar 8%, en de fiscale spelregels zoals de earningsstrippingmaatregel. Zo kunt u een weloverwogen beslissing maken of de overstap van box 3 naar een vastgoed-BV voor u rendabel is.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

Uw vastgoed in een BV stoppen kan in 2026 fiscaal voordelig zijn door de hoge belastingdruk in box 3. De overdrachtsbelasting voor beleggers daalt naar 8%. U betaalt in de BV vennootschapsbelasting over de werkelijke huuropbrengst minus kosten, wat vaak gunstiger is dan de forfaitaire heffing in box 3, maar er zijn ook oprichtings- en exploitatiekosten.

Waarom overwegen verhuurders een BV in 2026?

De belangrijkste reden voor verhuurders om een vastgoed-BV te overwegen, is de stijgende belastingdruk in box 3. Voor privé verhuurd vastgoed geldt in 2026 een forfaitair rendement van 6,0% over de WOZ-waarde (gecorrigeerd voor de leegwaarderatio, al vervalt deze bij verhuur aan gelieerde partijen tegen een niet-marktconforme huur en bij tijdelijke/vakantieverhuur). Over dit fictieve rendement betaalt u vervolgens 36% inkomstenbelasting. Dit komt neer op een effectieve belastingdruk van circa 2,16% van de (gecorrigeerde) WOZ-waarde, ongeacht uw werkelijke huuropbrengst of kosten.

In een BV werkt de belastingheffing fundamenteel anders. Hier betaalt u vennootschapsbelasting (Vpb) over het werkelijke rendement: de ontvangen huur minus alle zakelijke kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen én de rente op een eventuele financiering. De Vpb-tarieven voor 2026 zijn:

19% over de winst tot € 200.000
25,8% over de winst daarboven

Deze tarieven zijn vaak aanzienlijk gunstiger dan de heffing in box 3, met name als uw netto-rendement lager is dan het forfait van 6,0%. De aanhoudende belastingdruk in box 3 is een belangrijke driver achter de toename van uitponding, waarbij verhuurders hun vastgoed verkopen. In 2024 was al 1 op de 5 woningverkopen een voormalige huurwoning, zo blijkt uit cijfers van NVM/Brainbay.

Door uw vastgoed in een BV onder te brengen, stapt u over van een forfaitair systeem naar een systeem gebaseerd op werkelijke winst. Dit biedt meer controle en is fiscaal vaak aantrekkelijker. Lees hier meer over de afweging tussen box 3 en een BV voor vastgoed.

Hoe brengt u vastgoed in een BV?

U kunt uw privé verhuurde panden niet zomaar "overzetten" naar een BV. Juridisch en fiscaal gezien moet de eigendom overgedragen worden. Voor een box 3-pand is de waardestijging die u heeft gerealiseerd terwijl het pand privébezit was, in beide gevallen onbelast in de inkomstenbelasting. De transactie kan op twee manieren worden gestructureerd.

Kenmerk	Verkoop aan de BV	Inbreng in de BV
Transactie	De BV koopt het pand van u als privépersoon (DGA). Er ontstaat vaak een schuld van de BV aan u.	U "stort" het pand als kapitaal in uw BV in ruil voor aandelen in de BV.
Afrekening meerwaarde	De verkoopwinst is voor de privépersoon (voor een box 3-pand) onbelast.	De inbrengwinst is voor de privépersoon (voor een box 3-pand) onbelast.
Overdrachtsbelasting	Ja, de BV betaalt 8% overdrachtsbelasting in 2026.	Ja, 8% over de marktwaarde in 2026 (tenzij een zeldzame vrijstelling geldt).
Notaris	Verplicht voor de leveringsakte.	Verplicht voor de akte van inbreng en uitgifte van aandelen.
Complexiteit	Relatief eenvoudig en overzichtelijk.	Juridisch en administratief complexer.

Verkoop aan de BV is de meest gekozen route voor particuliere verhuurders. De meerwaarde bij verkoop van een box 3-pand is voor u als privépersoon onbelast. De transactie is relatief eenvoudig: de BV koopt het pand van u tegen een marktconforme prijs. Vaak wordt de koopsom niet direct betaald, maar wordt deze omgezet in een lening van u (in privé) aan uw BV. Dit creëert een duidelijke leningovereenkomst en is administratief overzichtelijk.

Inbreng in de BV is een alternatief, maar wordt als complexer ervaren. Ook hier is de meerwaarde van een box 3-pand onbelast. U verkoopt het pand niet, maar stort het als kapitaal in de BV. In ruil hiervoor geeft de BV nieuwe aandelen aan u uit. Dit vereist een nauwkeurige waardering en een notariële akte van inbreng. Omdat er geen sprake is van een onderneming die wordt overgedragen, hoeft u niet af te rekenen over stakingswinst in box 1. Vanwege de administratieve en juridische complexiteit heeft de verkooproute meestal de voorkeur.

Wat zijn de kosten van het inbrengen van vastgoed in een BV?

De overstap van privé naar een BV brengt aanzienlijke eenmalige en doorlopende kosten met zich mee. Het is cruciaal om deze mee te nemen in uw rendementsberekening.

Eenmalige kosten

Overdrachtsbelasting (OVB): Dit is de grootste kostenpost. Bij de overdracht van een verhuurde woning aan uw BV betaalt de BV het tarief voor beleggers. Dit tarief is in 2026 verlaagd naar 8% (het was 10,4% in 2025). Voor een pand met een marktwaarde van € 350.000 bedraagt de OVB dus € 28.000. Meer informatie vindt u in ons artikel over de overdrachtsbelasting in 2026 voor verhuurders.
Notariskosten: U hebt een notaris nodig voor zowel het oprichten van de BV als voor de overdracht van het onroerend goed. Richt op kosten tussen de € 1.500 en € 2.500 voor het hele traject.
Taxatiekosten: Voor het bepalen van de marktconforme prijs die de BV aan u betaalt, is vaak een gevalideerd taxatierapport nodig. Reken op circa € 750.

Voor een pand van € 350.000 moet u dus rekenen op eenmalige kosten van circa € 31.250.

Doorlopende kosten

Een BV brengt jaarlijkse administratieve verplichtingen en kosten met zich mee die u als privé-verhuurder niet heeft:

Accountants- of boekhoudkosten: Een BV heeft een jaarrekeningplicht en moet aangifte vennootschapsbelasting doen. Dit is complexer dan de box 3-aangifte. Reken op € 1.500 tot € 3.000 per jaar, afhankelijk van de complexiteit.
KVK-inschrijving: Jaarlijkse bijdrage aan de Kamer van Koophandel.
Bankkosten: Een zakelijke bankrekening is duurder dan een privérekening.

Deze doorlopende kosten verlagen de winst van de BV, maar zijn dus wel aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting.

Wat betekent de earningsstrippingmaatregel in 2026?

De earningsstrippingmaatregel (artikel 15b Wet Vpb) is een fiscale regel die de renteaftrek in de vennootschapsbelasting kan beperken. Dit is met name relevant voor vastgoed-BV's die met veel vreemd vermogen (leningen) zijn gefinancierd.

De regel werkt in 2026 als volgt: de netto rentekosten (betaalde rente minus ontvangen rente) zijn slechts beperkt aftrekbaar. De aftrek is gemaximeerd op het hoogste van de volgende twee bedragen:

Een drempel van € 1.000.000 aan rentekosten.
24,5% van het gecorrigeerde brutobedrijfsresultaat (EBITDA) van de BV.

Voor de meeste verhuurders met 1 tot 5 panden zal de totale rentelast doorgaans ruim onder de drempel van € 1 miljoen blijven. Hierdoor kunnen zij in de praktijk vaak alle rente gewoon aftrekken. De maatregel is voornamelijk ontworpen om excessieve schuldfinanciering bij grote ondernemingen te beperken. Toch is het goed om de regel te kennen, zeker als u van plan bent fors te financieren of uw portefeuille binnen de BV wilt uitbreiden.

Wanneer is een BV niet de juiste oplossing?

Hoewel de BV fiscaal aantrekkelijk kan zijn, is het geen wondermiddel voor iedere verhuurder. Er zijn diverse situaties waarin de nadelen zwaarder wegen dan de voordelen.

Bij een beperkt vermogen: Als uw vastgoedvermogen relatief laag is, wegen de jaarlijkse kosten van de BV (accountant, administratie) mogelijk niet op tegen het belastingvoordeel. Het omslagpunt wordt vaak geschat op een vastgoedwaarde vanaf circa € 1,5 tot € 2 miljoen, maar dit is sterk afhankelijk van uw rendement en financieringsstructuur.
Als u op korte termijn wilt verkopen: De eenmalige kosten (vooral de 8% overdrachtsbelasting) zijn een flinke investering. Als u van plan bent het pand binnen enkele jaren weer te verkopen, is het onwaarschijnlijk dat u deze kosten terugverdient met het lagere Vpb-tarief.
Als u direct over de huurinkomsten wilt beschikken: Het geld in de BV is van de BV, niet van u privé. Om de winst naar privé te halen, moet u dividend uitkeren. Hierover betaalt u in 2026 belasting in box 2 met een tarief van 24,5% over de eerste € 68.843 aan dividend per persoon, en 31% over het meerdere. Fiscale partners kunnen deze grens dus gezamenlijk tot € 137.686 benutten voor het lage tarief.
Bij een zeer hoog netto-rendement: Als uw werkelijke netto-rendement (huur minus kosten) structureel hoger is dan het forfaitaire rendement in box 3 (6,0% in 2026), kan de heffing in de BV (Vpb + box 2) uiteindelijk hoger uitvallen dan de heffing in box 3. Dit is echter zeldzaam.

Een vastgoed-BV oprichten is een strategische beslissing voor de lange termijn. Analyseer uw persoonlijke situatie zorgvuldig of laat u adviseren door een expert voordat u de stap zet.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Veelgestelde vragen

Wat is het belangrijkste voordeel van vastgoed in een BV in 2026?

Het grootste voordeel is dat u vennootschapsbelasting (19% tot € 200.000 winst) betaalt over de werkelijke netto-huurinkomsten, in plaats van de hoge forfaitaire heffing (effectief 2,16% van de WOZ-waarde) in box 3.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik als ik mijn pand in een BV stop?

Bij de overdracht van een beleggingspand aan uw BV betaalt de BV in 2026 een overdrachtsbelasting van 8% over de marktwaarde van het pand. Dit is een verlaging ten opzichte van de 10,4% in 2025.

Wat zijn de jaarlijkse kosten van een vastgoed-BV?

Reken op doorlopende kosten voor de boekhouding en jaarrekening (€ 1.500 - € 3.000), KVK-inschrijving en kosten voor een zakelijke bankrekening. Deze kosten zijn wel aftrekbaar van de winst.

Is verkoop aan de BV of inbreng beter?

Voor de meeste particuliere verhuurders is 'verkoop aan de eigen BV' de eenvoudigste route. Bij beide methoden is de meerwaarde bij de overdracht van een box 3-pand onbelast. De keuze hangt dus niet af van een belastingclaim, maar van juridische en administratieve voorkeuren. Omdat verkoop als eenvoudiger wordt gezien, heeft die methode meestal de voorkeur.

Wat is het omslagpunt waarboven een BV interessant wordt?

Er is geen hard omslagpunt, dit hangt af van uw rendement en financiering. Experts schatten vaak dat een BV fiscaal interessant wordt bij een vastgoedwaarde vanaf circa €1,5 miljoen, vanwege de hoge eenmalige en doorlopende kosten.

Wat betekent de earningsstrippingmaatregel voor mijn BV?

Deze maatregel beperkt renteaftrek voor grote bedrijven. Met een rentelast onder de drempel van €1 miljoen per jaar, wat voor de meeste kleinere verhuurders het geval is, kunt u in 2026 waarschijnlijk gewoon alle rente aftrekken.

Kan ik de winst uit de BV zomaar opnemen?

Nee, de winst is van de BV. Om deze naar privé te halen, moet u dividend uitkeren. Over dit dividend betaalt u in 2026 tot 31% belasting in box 2, bovenop de vennootschapsbelasting die de BV al betaalde.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.