Belasting & waarde

Tegenbewijsregeling Box 3: Werkelijk Rendement voor Verhuurders

Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad in 2021 hebben vastgoedbeleggers de mogelijkheid om in box 3 te worden aangeslagen op basis van hun werkelijke rendement in plaats van het forfaitaire percentage. Deze ‘tegenbewijsregeling’ kan een aanzienlijk belastingvoordeel opleveren, maar is niet voor iedere verhuurder de juiste keuze. Het brengt een zware bewijslast met zich mee en een belangrijk nadeel: het heffingsvrije vermogen komt te vervallen. De regeling is bedoeld om een eerlijkere heffing te creëren voor beleggers wier daadwerkelijke rendement lager is dan het door de overheid vastgestelde forfait. Voor 2026 is dit forfaitaire rendement voor "overige bezittingen", waaronder verhuurd vastgoed valt, vastgesteld op 6,0%. Of het voor u gunstig is om een beroep te doen op de tegenbewijsregeling, hangt af van uw specifieke situatie: de huurinkomsten, de kosten, de financieringslasten en vooral de waardeontwikkeling van uw pand.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-30

Tegenbewijsregeling Box 3: Werkelijk Rendement voor Verhuurders

Kort antwoord

De tegenbewijsregeling stelt u als verhuurder in staat de Belastingdienst te vragen u aan te slaan op uw lagere, werkelijke rendement in plaats van het forfaitaire rendement (6,0% in 2026). U moet dit zelf aantonen, inclusief huur, kosten en de WOZ-waardemutatie. Let op: uw heffingsvrije vermogen vervalt bij deze keuze.

Wat is de tegenbewijsregeling (Kerstarrest 2021)?

De tegenbewijsregeling is een direct gevolg van het baanbrekende Kerstarrest van de Hoge Raad op 24 december 2021. De Hoge Raad oordeelde dat het toenmalige box 3-stelsel, dat uitging van een fictief rendement, het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens schond als het werkelijke rendement van een belastingplichtige aanzienlijk lager was dan het forfait.

Dit creëerde de noodzaak voor een alternatief. De tegenbewijsregeling biedt dit alternatief: als u kunt bewijzen dat uw totale rendement op uw box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement volgens de Overbruggingswet box 3, kunt u verzoeken om op basis van dat lagere, werkelijke rendement te worden belast.

Voor verhuurders betekent dit dat de heffing niet langer gebaseerd hoeft te zijn op een vast percentage van de (gecorrigeerde) WOZ-waarde, maar op de daadwerkelijke prestatie van de vastgoedportefeuille. De bewijslast ligt hierbij volledig bij u als belastingplichtige. Dit is een tijdelijke regeling in aanloop naar de nieuwe wet voor werkelijk rendement in 2028.

Werkelijk rendement: wat telt mee?

Het berekenen van uw werkelijk rendement is een nauwkeurige som van inkomsten, kosten en vermogensmutaties. Het is cruciaal om te weten wat de Belastingdienst wel en niet accepteert in deze berekening.

Het totale rendement bestaat uit twee componenten:

1. Direct rendement: De netto-inkomstenstroom uit uw vastgoed.
2. Indirect rendement: De waardeverandering van het vastgoed zelf.

Hieronder een overzicht van de posten die u moet meenemen:

Vooral het niet mogen aftrekken van onderhoudskosten is een belangrijk nadeel, aangezien dit in de praktijk een aanzienlijke kostenpost kan zijn voor een verhuurder.

Wat is de adder onder het gras: de WOZ-mutatie?

De meest onvoorspelbare factor in de berekening van uw werkelijk rendement is het indirecte rendement: de waardeverandering van uw vastgoed. De Belastingdienst stelt dat deze mutatie berekend moet worden als de WOZ-waarde aan het einde van het jaar (peildatum 1 jan van het volgende jaar) minus de WOZ-waarde aan het begin van het jaar (peildatum 1 jan van het betreffende jaar).

Voorbeeld:

• WOZ-waarde 1-1-2026: € 350.000
• WOZ-waarde 1-1-2027: € 370.000

In dit geval moet u € 20.000 als indirect rendement optellen bij uw directe rendement. Zelfs als uw netto huurinkomsten laag waren, kan deze (papieren) waardestijging uw totale werkelijke rendement flink opdrijven, mogelijk zelfs hoger dan het forfaitaire rendement van 6,0%.

Stel, uw netto huuropbrengst was slechts € 10.000. Uw totale werkelijke rendement is dan € 10.000 + € 20.000 = € 30.000. Op een waarde van € 350.000 is dat een rendement van 8,6%, aanzienlijk hoger dan het forfait. Een beroep op de tegenbewijsregeling is dan zinloos.

Een dalende WOZ-waarde werkt in uw voordeel en kan een belangrijke reden zijn om juist wél voor de tegenbewijsregeling te kiezen.

Wanneer is het forfaitaire stelsel toch voordeliger?

Ondanks de belofte van "eerlijkere" belasting, is de tegenbewijsregeling vaak niet de beste keuze. Het standaard forfaitaire stelsel is doorgaans voordeliger in de volgende situaties:

1. Bij een aanzienlijke WOZ-waardestijging: Zoals hierboven aangetoond, kan een stijging van de WOZ-waarde uw werkelijke rendement flink verhogen.

2. Als u gebruik wilt maken van het heffingsvrije vermogen: Een cruciaal nadeel van de tegenbewijsregeling is dat u uw recht op het heffingsvrije vermogen verliest. In 2026 bedraagt dit € 59.357 per persoon (of € 118.714 voor fiscale partners). Over dit deel van uw vermogen betaalt u in het forfaitaire stelsel geen belasting. Kiest u voor werkelijk rendement, dan wordt uw gehele rendement (vanaf de eerste euro) belast tegen het box 3-tarief van 36%.

3. Bij een hoog direct rendement: Als uw netto huurinkomsten, na aftrek van de toegestane kosten, relatief hoog zijn (bijvoorbeeld >6% van de WOZ-waarde), zal uw werkelijke rendement waarschijnlijk al hoger uitvallen dan het forfait van 6,0%.

4. Bij weinig of geen schuld: In het forfaitaire stelsel mag u (een deel van) uw schulden in mindering brengen op uw bezittingen. Dit gebeurt tegen een vastgesteld percentage (het schuldforfait) van 2,7% in 2026. Bij de tegenbewijsregeling mag u enkel de daadwerkelijk betaalde rente aftrekken. Heeft u geen of een kleine lening, dan is er weinig renteaftrek, wat uw werkelijke rendement relatief hoog houdt. Meer informatie hierover vindt u in ons artikel over de vermogensbelasting op vastgoed in 2026.

Het standaard box 3-stelsel voor vastgoedbeleggers is dus vaak eenvoudiger en fiscaal gunstiger, tenzij u te maken heeft met hoge rentelasten, lage huuropbrengsten en een dalende WOZ-waarde.

Hoe werkt het stappenplan en de bewijslast?

Wilt u na een zorgvuldige afweging toch gebruikmaken van de tegenbewijsregeling? Volg dan deze stappen:

1. Verzamel alle documentatie: U heeft bewijs nodig van alle inkomsten, kosten en vermogensstanden. Denk aan:

   • Bankafschriften met de ontvangen huur.
   • Jaaropgave van uw hypotheekverstrekker (voor de betaalde rente).
   • WOZ-beschikkingen van de gemeente (voor begin- en eindwaarde).
   • Aanslagen voor OZB en waterschapslasten.
   • Polis en betaalbewijs van uw opstalverzekering.

2. Bereken uw werkelijk rendement: Maak een gedetailleerde berekening volgens de regels die we eerder hebben geschetst. Wees hierin uiterst precies. Documenteer elke stap van uw berekening.

3. Bereken de forfaitaire heffing: Bereken ter vergelijking de box 3-heffing volgens het standaard forfaitaire stelsel. Gebruik hiervoor de WOZ-waarde, eventueel gecorrigeerd met de leegwaarderatio, minus de forfaitaire aftrek voor schulden.

4. Dien uw verzoek in: Is uw werkelijke rendement lager? Geef dan in uw aangifte inkomstenbelasting aan dat u gebruik wilt maken van de tegenbewijsregeling. U moet uw volledige berekening en de bijbehorende bewijsstukken meesturen. De bewijslast ligt volledig bij u; de Belastingdienst zal uw claim enkel controleren, niet voor u berekenen.

5. Houd rekening met de gevolgen: Wees u bewust van de consequenties: het verlies van het heffingsvrije vermogen en de belasting over uw gehele werkelijke rendement.

De keuze voor de tegenbewijsregeling is een jaarlijkse keuze. U kunt dus per belastingjaar beoordelen welke methode voor u het gunstigst is. Gezien de complexiteit en de grote financiële belangen is het sterk aan te raden om voor het maken van deze keuze een gespecialiseerde belastingadviseur te raadplegen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.