Juridisch

Welke rechten heeft de huurder als de woning wordt verkocht?

Bij verkoop van een verhuurde woning behoudt de huurder alle rechten uit het contract. Dit artikel zet op een rij wat de huurder mag, wat hij moet en wat de verkoper en de koper wel en niet kunnen afdwingen.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-09-18

Kort antwoord

Bij verkoop van een verhuurde woning behoudt de huurder al zijn rechten. Op grond van artikel 7:226 BW gaat het huurcontract ongewijzigd over op de koper: dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde huurbescherming. De huurder hoeft niet te verhuizen, hoeft geen toestemming te geven voor de verkoop en houdt recht op ongestoord woongenot. Daar staat één plicht tegenover: meewerken aan een redelijk aangekondigde bezichtiging of opname.

Welke rechten houdt de huurder precies?

• Recht om te blijven wonen. Verkoop is geen opzeggingsgrond. De koper wordt verhuurder en is aan het contract gebonden.
• Dezelfde huurprijs. De nieuwe eigenaar mag de huur niet verhogen buiten de wettelijke en contractuele regels om. De afgesproken indexering blijft gelden.
• Dezelfde looptijd en opzegtermijn. Een contract voor onbepaalde tijd blijft onbepaald; een tijdelijk contract loopt af op de afgesproken datum.
• Ongestoord woongenot. De verkoop mag het woongenot niet onevenredig verstoren: geen onaangekondigde bezoeken, geen doorlopende reeks bezichtigingen.
• Terugbetaling van de waarborgsom. De borg gaat over op de koper en wordt aan het einde van de huur met de huurder afgerekend.
• Huurcommissie blijft open. Procedures over huurprijs, servicekosten of onderhoud kunnen gewoon worden gevoerd tegen de nieuwe verhuurder.
• Bescherming van medehuurders. De positie van een echtgenoot, geregistreerd partner of erkende medehuurder verandert niet door de verkoop.

Wat mag de huurder niet?

• De verkoop tegenhouden of blokkeren.
• De huurbetaling opschorten omdat de woning wordt verkocht.
• Een redelijk aangekondigde bezichtiging of taxatie structureel weigeren.
• Aanspraak maken op een recht van eerste koop, tenzij dat expliciet in de huurovereenkomst staat.
• Een vergoeding eisen enkel omdat de eigenaar verkoopt; een uitkoopvergoeding is altijd een vrijwillige afspraak.

Kan de koper de huurder eruit zetten?

Alleen via de wettelijke opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW, in de praktijk vrijwel uitsluitend dringend eigen gebruik. Daarbij geldt een wachttijd van drie jaar na de schriftelijke mededeling van de eigendomsoverdracht (art. 7:274 lid 5 sub b BW) én een strenge belangenafweging door de rechter, inclusief de vraag of er passende vervangende woonruimte is. De achtergrond staat uitgelegd in koop breekt geen huur.

Hoe informeert u de huurder netjes?

1. Meld de verkoopplannen schriftelijk, vóórdat er bezichtigingen plaatsvinden.
2. Spreek één opnamemoment af voor foto's, meting en inspectie in plaats van losse bezichtigingen.
3. Bevestig na levering schriftelijk wie de nieuwe verhuurder is, met de datum van overdracht en het nieuwe betaaladres — dit is ook het startpunt van de driejaarstermijn.
4. Leg de overdracht van de waarborgsom vast in de leveringsakte.

Verkopen zonder de rechten van uw huurder aan te tasten

Omdat de huurder blijft zitten, is verkoop in verhuurde staat de route die het minst ingrijpt: de bewoner merkt er in de praktijk weinig van en u hoeft geen uitkooptraject of opzeggingsprocedure te starten. De koper waardeert het pand op basis van de huurstroom en het contract loopt door.

Lees hoe dat werkt in verkoop van een verhuurde woning, of vergelijk het met uitkopen in het stappenplan huurder uitkopen.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat uw situatie bij twijfel beoordelen door een huurrechtjurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.