Juridisch
Koop breekt geen huur: wat artikel 7:226 BW precies regelt
Blijft de huurder zitten? Dan verkoopt u gewoon in verhuurde staat: de regel "koop breekt geen huur" (art. 7:226 BW) betekent dat de koper het bestaande huurcontract ongewijzigd overneemt. U heeft als verhuurder geen toestemming van de huurder nodig voor de verkoop en de huurder heeft in principe geen recht van eerste koop. Voor investeerders is dit een standaardprocedure; zij zijn juist op zoek naar woningen waar al een huurder in zit. Het verkopen van een verhuurd pand is daardoor vaak eenvoudiger dan het lijkt, mits u de juiste stappen volgt en de huurder correct informeert.
Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-09-18
Kort antwoord
"Koop breekt geen huur" betekent dat de verkoop van een verhuurde woning de huurovereenkomst niet raakt. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder van rechtswege over op de koper. De huurder hoeft niet te verhuizen, hoeft geen toestemming te geven en houdt dezelfde huurprijs, looptijd en huurbescherming.
Wat staat er precies in artikel 7:226 BW?
Artikel 7:226 lid 1 BW bepaalt dat overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit die overeenkomst doet overgaan op de verkrijger. Lid 3 voegt daaraan toe dat bij woonruimte alleen die bedingen overgaan die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
Dat heeft drie concrete gevolgen:
- De koper wordt automatisch verhuurder. Er is geen nieuwe huurovereenkomst nodig en geen contractsovername; de wet regelt de overgang zelf.
- De inhoud van het contract verandert niet. Huurprijs, indexeringsclausule, servicekosten, looptijd en onderhoudsafspraken blijven gelijk.
- Niet alles gaat mee. Afspraken die los staan van het woongebruik — bijvoorbeeld een persoonlijke geldlening tussen de oude verhuurder en de huurder of een koopoptie — gaan niet automatisch over op de koper.
De waarborgsom is een bijzonder geval: die wordt in de praktijk bij de notaris verrekend en overgedragen, zodat de huurder de borg aan het einde van de huur van de nieuwe eigenaar terugkrijgt. Leg dit vast in de leveringsakte; het volgt niet vanzelfsprekend uit de wet.
Wanneer geldt "koop breekt geen huur" niet?
De hoofdregel is breed, maar kent uitzonderingen:
- Huurbeding bij executieverkoop. Staat in de hypotheekakte een huurbeding (art. 3:264 BW) en verkoopt de bank executoriaal, dan kan de rechter toestemming geven om de huurovereenkomst te negeren of te vernietigen. Bij woonruimte gelden aanvullende waarborgen voor de huurder.
- Huur naar zijn aard van korte duur (art. 7:232 lid 2 BW), zoals vakantieverhuur. Hier ontbreekt de reguliere huurbescherming.
- Hospitaverhuur. Bij kamerverhuur door de hoofdbewoner geldt in de eerste negen maanden een soepeler opzegregime.
- Leegstandswet. Tijdelijke verhuur onder een leegstandsvergunning eindigt van rechtswege bij het aflopen van de vergunning.
- Economische eigendomsoverdracht. Alleen de juridische overdracht activeert artikel 7:226 BW; bij uitsluitend economische overdracht blijft de oorspronkelijke verhuurder contractueel verhuurder.
Wat zegt de rechtspraak?
De Hoge Raad legt het criterium van lid 3 strikt uit: alleen bedingen die rechtstreeks samenhangen met het gebruik tegen betaling gaan over. Nevenafspraken — denk aan een verrekenbeding of een toezegging over toekomstige verkoop aan de huurder — blijven bij de oude verhuurder en kunnen daar een schadeclaim opleveren wanneer de koper zich er niet aan houdt. Voor u als verkoper betekent dat: zet zulke afspraken expliciet in de koopovereenkomst als de koper ze moet overnemen.
Kan de koper de huur na aankoop opzeggen?
Alleen langs de gewone weg van artikel 7:274 BW, en dat is een smalle route. De relevante grond is dringend eigen gebruik (lid 1 sub c). Daarvoor geldt:
- Een wachttijd van drie jaar. Een vordering op grond van dringend eigen gebruik kan pas worden toegewezen nadat drie jaar zijn verstreken sinds de huurder schriftelijk is geïnformeerd over de eigendomsoverdracht (art. 7:274 lid 5 sub b BW). Deze regel bestaat juist om speculatieve aankoop met uitzetting als doel tegen te gaan.
- Strenge belangenafweging. De rechter weegt het belang van de eigenaar tegen dat van de huurder en toetst of er passende vervangende woonruimte beschikbaar is.
Verkoopwens op zichzelf is nooit een opzeggingsgrond — niet voor u, en niet voor de koper.
Welke rechten en plichten heeft de huurder bij verkoop?
| Situatie | Mag de huurder dit? |
|---|---|
| Bezichtiging volledig weigeren | Nee, mits redelijk aangekondigd |
| Huur opschorten wegens verkoop | Nee, de betaalplicht loopt door |
| Zelf de woning kopen | Alleen bij een contractueel vastgelegd voorkeursrecht |
| Contract laten doorlopen na verkoop | Ja, dit is het uitgangspunt van de wet |
| Onaangekondigde toegang weigeren | Ja, u moet toegang altijd vooraf afstemmen |
De huurder moet meewerken aan een redelijk aangekondigde bezichtiging of opname (doorgaans 24 tot 48 uur vooraf), maar houdt recht op ongestoord woongenot. Wekelijkse bezichtigingen zijn niet redelijk.
Meer hierover leest u in rechten van de huurder bij verkoop van de woning.
Wat betekent dit voor de verkoop van uw woning?
Omdat het contract meegaat, koopt een investeerder geen leeg pand maar een lopende huurstroom. De prijs volgt daaruit: de jaarlijkse kale huur gedeeld door het rendement dat de koper eist.
Rekenvoorbeeld: kale huur € 1.250 per maand (€ 15.000 per jaar), gevraagd bruto aanvangsrendement 6,0% → € 15.000 / 0,060 = € 250.000.
Dat is een andere waarderingsmethode dan de leegwaarde, geen korting daarop. Hoe de waardering precies werkt, staat in wat is mijn verhuurde woning waard.
Wilt u weten wat uw woning mét huurder oplevert en hoe het verkoopproces verloopt? Lees een verhuurde woning verkopen of bekijk huis verkopen met huurder erin (zonder uitkoop).
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Is het waar dat koop geen huur breekt?
Ja. Artikel 7:226 BW bepaalt dat bij overdracht van de woning de rechten en verplichtingen van de verhuurder overgaan op de koper. De huurovereenkomst loopt ongewijzigd door en de huurder hoeft niet te verhuizen.
Kan ik een huis kopen waar een huurder in zit?
Ja. U wordt dan automatisch verhuurder en neemt het bestaande contract met huurprijs, looptijd en huurbescherming over. Beleggers kopen juist op deze basis: u koopt een lopende huurstroom in plaats van een leeg pand.
Kan de nieuwe eigenaar de huur opzeggen om er zelf in te gaan wonen?
Alleen op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW), en pas nadat drie jaar zijn verstreken sinds de huurder schriftelijk over de eigendomsoverdracht is geïnformeerd. De rechter toetst dat streng en kijkt of er passende vervangende woonruimte is.
Wanneer geldt koop breekt geen huur niet?
Bij een huurbeding bij executieverkoop, bij huur die naar zijn aard van korte duur is, in de eerste negen maanden van hospitaverhuur, bij tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet en bij een uitsluitend economische eigendomsoverdracht.
Moet de huurder akkoord gaan met de verkoop?
Nee. U bent eigenaar en mag verkopen. De huurder kan de verkoop niet tegenhouden en heeft geen wettelijk voorkeursrecht, tenzij dat expliciet in de huurovereenkomst staat.
Wat gebeurt er met de waarborgsom?
De waarborgsom wordt bij de notaris verrekend en overgedragen aan de koper, die de borg aan het einde van de huur afrekent met de huurder. Leg dit expliciet vast in de leveringsakte.
Gaan alle afspraken met de huurder over op de koper?
Nee. Alleen bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de woning tegen betaling gaan over (art. 7:226 lid 3 BW). Nevenafspraken zoals een lening of koopoptie blijven bij de oude verhuurder, tenzij die in de koopovereenkomst worden overgenomen.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.