Belasting & waarde

Vastgoed overdragen van privé naar BV in 2026: hoe werkt dat?

Steeds meer vastgoedbeleggers overwegen hun panden van privé (box 3) over te dragen naar een BV. De stijgende belastingdruk in box 3 is vaak de belangrijkste drijfveer. Sinds 2023 is de belasting op verhuurd vastgoed aanzienlijk verhoogd en ook in 2026 blijft de druk hoog, met een forfaitair rendement van 6,0% en een belastingtarief van 36%. Een overstap naar de BV kan fiscaal voordeliger zijn, maar brengt ook kosten en complexiteit met zich mee. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en de jaarlijkse verplichtingen van een BV. Een zorgvuldige afweging is cruciaal. Of de overstap naar een BV voor u de juiste keuze is, hangt af van uw totale vermogen, uw rendement en uw toekomstplannen. In dit artikel analyseren we de voor- en nadelen, de kosten in 2026 en de stappen die u moet nemen voor een juridisch en fiscaal correcte overdracht. We bespreken de overdrachtsbelasting, de rol van de notaris en de alternatieven die er zijn.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Vastgoed overdragen van privé naar BV in 2026: hoe werkt dat?

Kort antwoord

Het overdragen van vastgoed van privé naar een BV in 2026 is een juridische en fiscale transactie waarbij u uw panden verkoopt aan uw eigen (op te richten) vennootschap. De belangrijkste reden is de hoge box 3-belasting. De overdracht vereist een notariële akte en u betaalt 8% overdrachtsbelasting over de waarde van de woningen.

Wanneer is vastgoed overdragen van privé naar BV een goed idee?

De keuze om uw verhuurde woningen van box 3 naar een BV te verplaatsen is een strategische beslissing met vergaande gevolgen. Het omslagpunt waarop een BV voordeliger wordt dan privé verhuren, is voor iedereen anders. Het hangt af van de omvang van uw portefeuille, het rendement, de financiering en uw persoonlijke financiële situatie.

Voordelen van een BV

1. Werkelijke huuropbrengsten belast: In een BV worden de daadwerkelijke netto huurinkomsten (huur minus kosten) belast met vennootschapsbelasting (Vpb). In 2026 bedraagt de Vpb 19% over de winst tot € 200.000. Dit is vaak gunstiger dan het hoge forfaitaire rendement van 6,0% in box 3.
2. Kosten zijn aftrekbaar: Onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, gemeentelijke heffingen en de rente op financieringen zijn in de BV aftrekbaar van de winst. In box 3 is dit niet mogelijk; de heffing is gebaseerd op een fictief rendement over de waarde van uw bezittingen.
3. Afschrijving: In een BV kunt u afschrijven op de panden, wat de fiscale winst drukt. De afschrijving is beperkt tot de bodemwaarde, die sinds 2024 gelijk is aan 100% van de WOZ-waarde.
4. Professionele uitstraling en aansprakelijkheid: Een BV biedt een professionele structuur en beperkt uw privé-aansprakelijkheid. Schuldeisers kunnen in beginsel alleen bij het vermogen van de BV, niet bij uw privévermogen.

Nadelen en kosten van een BV

1. Hoge overdrachtskosten: De overdracht is een belastbaar feit. U betaalt in 2026 8% overdrachtsbelasting (OVB) voor woningen. Bij een portefeuille van € 1 miljoen is dat € 80.000 aan kosten die u direct moet financieren. Meer hierover leest u in ons artikel over de overdrachtsbelasting voor verhuurders in 2026.
2. Hogere administratieve lasten: Een BV heeft een jaarrekeningplicht en een publicatieplicht. Dit brengt jaarlijkse kosten voor een boekhouder of accountant met zich mee.
3. Dividendbelasting: Haalt u winst uit de BV naar privé, dan betaalt u over de eerste € 68.843 (in 2026) een tarief van 24,5% in box 2. Daarboven geldt een tarief van 31%.
4. Earningsstripping: De renteaftrek in de BV is beperkt. De zogenaamde earningsstrippingregeling beperkt de aftrek van netto rentelasten tot het hoogste van € 1.000.000 of 24,5% van de fiscale EBITDA.

Bent u benieuwd naar het omslagpunt in uw specifieke situatie? Gebruik dan onze calculator voor de overstap van privé naar BV om een gedetailleerde berekening te maken.

Hoe werkt de overdracht van vastgoed naar een BV in de praktijk?

De overdracht van privé-vastgoed naar een BV is juridisch gezien een verkooptransactie. U verkoopt het pand aan een andere rechtspersoon: uw eigen BV. Dit proces vereist een zorgvuldige planning en uitvoering.

Stap 1: Oprichten van de BV Als u nog geen BV heeft, is de eerste stap het oprichten ervan. Dit gebeurt via een notaris. De notaris stelt een oprichtingsakte op en schrijft de BV in bij de Kamer van Koophandel. Meer informatie over dit proces vindt u in ons artikel over het oprichten van een vastgoed-BV in 2026.

Stap 2: Waardebepaling van het vastgoed De overdracht moet plaatsvinden tegen een realistische, marktconforme prijs (de waarde in het economisch verkeer). Een te lage prijs kan door de Belastingdienst worden gezien als een informele kapitaalstorting, een te hoge prijs als een verkapte dividenduitkering. Laat de waarde van de verhuurde panden daarom vaststellen door een onafhankelijke, NRVT-geregistreerde taxateur.

Stap 3: Opstellen van de koopovereenkomst De verkoper (u als privépersoon) en de koper (uw BV) sluiten een schriftelijke koopovereenkomst. Hierin worden alle voorwaarden van de transactie vastgelegd, zoals de koopsom, de leveringsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden.

Stap 4: Financiering regelen Hoe gaat de BV de koopsom betalen? Er zijn verschillende opties:

• Externe financiering: De BV sluit een hypotheek af bij een bank.
• Inbreng van kapitaal: U stort als aandeelhouder geld in de BV.
• Verrekening: De koopsom wordt niet betaald, maar omgezet in een schuld van de BV aan u (de rekening-courant schuld DGA). Over deze lening moet de BV een zakelijke rente aan u betalen.

Stap 5: Notariële leveringsakte De eigendomsoverdracht wordt definitief door de ondertekening van de notariële leveringsakte. De notaris zorgt voor de inschrijving van de akte in het Kadaster. Op dat moment is de BV officieel de nieuwe eigenaar. De notaris verzorgt ook de aangifte en afdracht van de overdrachtsbelasting.

Stap 6: Huurders informeren Volgens het principe "koop breekt geen huur" (art. 7:226 BW) gaan alle bestaande huurovereenkomsten ongewijzigd over op de nieuwe eigenaar, de BV. U moet uw huurders schriftelijk informeren over de eigendomsoverdracht en hen instrueren de huur voortaan over te maken naar de bankrekening van de BV.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?

De overdrachtsbelasting is een van de grootste kostenposten bij de overdracht van vastgoed naar een BV. Het tarief hangt af van het type onroerend goed en het gebruik.

Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt – en daar valt al het verhuurde vastgoed onder – geldt in 2026 een overdrachtsbelastingtarief van 8%. Dit is een verlaging ten opzichte van het tarief van 10,4% dat in 2025 nog gold.

Voor niet-woningen, zoals winkels of kantoren, blijft het tarief in 2026 ongewijzigd op 10,4%.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting

Stel, u draagt een portefeuille van 3 verhuurde appartementen over aan uw BV. De totale getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat is € 950.000.

• Overdrachtsbelasting in 2026: 8% van € 950.000 = € 76.000

Deze kosten komen boven op de koopsom en moeten door de BV worden gefinancierd. Ze zijn niet direct aftrekbaar, maar worden geactiveerd op de balans als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed.

Welke notariskosten en accountantskosten zijn er?

Naast de overdrachtsbelasting moet u rekening houden met diverse andere kosten voor de oprichting en de jaarlijkse instandhouding van de structuur.

Eenmalige kosten bij overdracht

• Oprichtingskosten BV: Reken op € 500 tot € 1.500 voor de notariële oprichting en inschrijving bij de KvK.
• Taxatiekosten: Voor een officiële taxatie van de panden bent u al snel € 750 tot € 1.500 per pand kwijt, afhankelijk van de taxateur en de complexiteit.
• Notariskosten leveringsakte: De kosten voor de transportakte bedragen doorgaans tussen de € 1.000 en € 2.500, afhankelijk van het aantal panden en de complexiteit van de transactie.
• Advieskosten: Het opzetten van de juiste structuur vereist fiscaal advies. Kosten voor een fiscalist of accountant kunnen variëren van € 1.500 tot € 5.000, of meer bij complexe portefeuilles.

Jaarlijks terugkerende kosten

• Administratie en jaarrekening: Een BV heeft een boekhoudplicht. Reken op € 1.500 tot € 4.000 per jaar voor de administratie, het opstellen van de jaarrekening en de aangifte vennootschapsbelasting.
• Kamer van Koophandel: Een jaarlijkse bijdrage van circa € 80.
• Bankkosten: De kosten voor een zakelijke bankrekening liggen hoger dan voor een privérekening.

Het is essentieel om deze kosten mee te nemen in de afweging. De fiscale voordelen van de BV moeten opwegen tegen deze aanzienlijke eenmalige en structurele lasten. Een goede fiscale optimalisatie is hierbij cruciaal.

Zijn er alternatieven voor een juridische overdracht?

De hoge overdrachtsbelasting is vaak een struikelblok. Daarom zijn er in de fiscale praktijk structuren ontwikkeld om de overdrachtsbelasting te vermijden of uit te stellen. Dit is complexe materie waarvoor u altijd een gespecialiseerde belastingadviseur moet raadplegen.

Inbreng of "verhangen"

U kunt de panden ook inbrengen in de BV in ruil voor aandelen. Dit is een kapitaalstorting "in natura". In beginsel is hierover ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Echter, onder strikte voorwaarden kan een vrijstelling gelden. Dit is zeer specialistisch en hangt af van de specifieke feiten en omstandigheden.

Geruisloze of ruisende inbreng

Deze termen komen uit de wereld van de ondernemer in de inkomstenbelasting (box 1). Een particuliere vastgoedbelegger in box 3 heeft geen "onderneming" die hij kan inbrengen. Deze routes zijn dus doorgaans niet van toepassing op de overdracht van box 3-vastgoed. De enige manier is een juridische overdracht (verkoop).

De "doorzak"-constructie

Een andere, zeer complexe structuur is de zogenaamde "doorzak"-constructie. Hierbij worden de aandelen van een bestaande vastgoed-BV overgedragen aan een nieuwe holding, waarna de oude BV wordt geliquideerd. Het vastgoed "zakt" dan als het ware door naar de nieuwe holding. Onder specifieke voorwaarden kan de heffing van overdrachtsbelasting hierbij worden voorkomen. Dit is een route die alleen wordt bewandeld bij zeer grote portefeuilles en vereist hooggespecialiseerd fiscaal advies.

Voor de meeste particuliere beleggers met een beperkt aantal panden is de enige realistische route de juridische overdracht, waarbij de 8% overdrachtsbelasting een gegeven is. De alternatieven zijn complex, kostbaar en brengen aanzienlijke fiscale risico's met zich mee.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.