Waardebepaling
Leegwaarderatio versus marktwaarde verhuurde woning
De leegwaarderatio is een fiscaal rekenmodel voor box 3. De marktwaarde in verhuurde staat is wat een belegger daadwerkelijk betaalt. Wie die twee door elkaar haalt, verkoopt te goedkoop of vraagt een prijs die niemand biedt.
Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23
Leegwaarderatio versus marktwaarde verhuurde woning
Kort antwoord
De leegwaarderatio bepaalt met welk percentage van de WOZ-waarde uw verhuurde woning in box 3 meetelt. Het is een forfaitair fiscaal percentage uit een tabel. De marktwaarde in verhuurde staat komt daarentegen uit de huurstroom: kale jaarhuur gedeeld door het rendement dat een koper eist. Beide getallen kunnen tienduizenden euro's uit elkaar liggen — in beide richtingen.
Wat de leegwaarderatio precies doet
De leegwaarderatio geldt voor zelfstandige woonruimte die verhuurd is met huurbescherming. U deelt de kale jaarhuur door de WOZ-waarde en zoekt de bijbehorende ratio op.
| Jaarhuur / WOZ | Leegwaarderatio |
|---|---|
| tot 1,0% | 73% |
| 1,0% – 2,0% | 79% |
| 2,0% – 3,0% | 84% |
| 3,0% – 4,0% | 90% |
| 4,0% – 5,0% | 95% |
| meer dan 5,0% | 100% |
Rekenvoorbeeld: WOZ € 380.000, kale huur € 1.150 per maand. Jaarhuur € 13.800, dat is 3,6% van de WOZ. Ratio 90%, fiscale waarde € 342.000. Dat bedrag gebruikt u in de aangifte — niet in de onderhandeling.
Wat de marktwaarde in verhuurde staat doet
Een belegger koopt een huurstroom. Hij deelt de kale jaarhuur door zijn rendementseis, het bruto aanvangsrendement (BAR). Bij dezelfde woning met € 13.800 jaarhuur en een eis van 5,5% komt hij op € 250.909. Dat is ruim € 90.000 onder de fiscale waarde.
Andersom kan ook. Bij een lage WOZ en een relatief hoge huur ligt de marktwaarde juist boven de fiscale waarde. De richting van het verschil hangt volledig af van de verhouding tussen huur en WOZ.
Vier verschillen op een rij
- Doel. De ratio dient de belastingheffing; de marktwaarde dient de transactie.
- Input. De ratio kent alleen huur en WOZ; de markt kijkt ook naar contracttype, WWS-punten, onderhoud, energielabel en locatie.
- Ondergrens. De ratio is een tabelwaarde zonder bandbreedte; de markt geeft altijd een bandbreedte.
- Peildatum. De WOZ loopt achter op de markt; een bod is van vandaag.
Wanneer welk getal gebruiken?
Gebruik de fiscale waarde om te bepalen wat u jaarlijks aan box 3 kwijt bent en of doorexploiteren rendabel blijft. Gebruik de marktwaarde in verhuurde staat om te bepalen of een bod redelijk is. Zet ze naast elkaar: een woning die fiscaal zwaar wordt belast maar in de markt weinig opbrengt, is precies de situatie waarin verkopen of herstructureren de moeite waard wordt.
Veelgemaakte fout: WOZ × leegwaarderatio als vraagprijs
Dat is de meest voorkomende misrekening bij particuliere verhuurders. De ratio houdt geen rekening met een huurder die € 300 onder de WWS-max zit, met een label F dat verduurzaamd moet worden of met een gereguleerd contract dat de huurgroei jarenlang vastzet. Al die factoren zitten wél in het bod van een belegger.
Bereken beide getallen naast elkaar met de waardecalculator verhuurde woning en lees de bredere uitleg op de waarde-pijler.
Veelgestelde vragen
Is de leegwaarderatio hetzelfde als de verkoopwaarde?
Nee. De leegwaarderatio is een forfaitair percentage voor box 3. De verkoopwaarde in verhuurde staat volgt uit de kale jaarhuur gedeeld door de rendementseis van de koper en ligt daar vaak tienduizenden euro's vanaf.
Mag ik boven de leegwaarderatio-waarde verkopen?
Ja. De ratio is geen prijsplafond. Bij een relatief hoge huur ligt de marktwaarde geregeld boven de fiscale waarde.
Welke ratio geldt in 2026?
De tabel die sinds 2023 geldt is in 2026 ongewijzigd: van 73% bij een huurquote tot 1% oplopend tot 100% boven 5%.
Geldt de leegwaarderatio ook bij tijdelijke contracten?
Alleen bij verhuur met huurbescherming van zelfstandige woonruimte. Bij kortdurende verhuur zonder huurbescherming past u de ratio niet toe.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.