Wetgeving

Haal ik de 187 WWS-punten voor vrije sector verhuur in 2026?

De grens van 187 WWS-punten is sinds de Wet betaalbare huur cruciaal voor elke verhuurder. Deze score bepaalt of u in 2026 uw woning in de vrije sector mag verhuren of dat deze onder de nieuwe, gereguleerde middenhuur valt. Het verschil kan duizenden euro’s aan huurinkomsten per jaar betekenen. Uw puntentotaal is een optelsom van woningkenmerken zoals WOZ-waarde, energielabel en oppervlakte. Het berekenen van uw punten is essentieel om uw strategie te bepalen. Zonder een correcte inschatting kunt u onnodig huurinkomsten mislopen of geconfronteerd worden met een lagere, wettelijk vastgestelde huurprijs. Inzicht in uw WWS-score stelt u in staat om tijdig de juiste keuzes te maken: accepteert u de regulering, of investeert u gericht om boven de 187-puntengrens uit te komen en de huurprijs vrij te kunnen bepalen?

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-25

Kort antwoord

De 187 WWS-punten is de kritieke grens die in 2026 bepaalt of uw woning in de vrije sector valt. Om dit te halen, telt u punten op voor de WOZ-waarde, woonoppervlakte, en het energielabel. Vanaf 187 punten én een aanvangshuur hoger dan € 1.228,07 per maand, is de huurprijs vrij te bepalen.

Wat zijn de 187 punten waar iedereen het over heeft?

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) drastisch veranderd. Voorheen lag de grens voor de vrije sector rond de 145 punten (de toenmalige liberalisatiegrens). Vanaf 2026 wordt deze grens in de praktijk opgetrokken naar 187 punten.

Een woning met 186 punten of minder valt onder de gereguleerde huur. Concreet betekent dit in 2026:

• Sociale huur: t/m 143 punten (maximale huur € 932,93/mnd)
• Gereguleerde middenhuur: 144 t/m 186 punten (huur tussen € 932,94 en € 1.228,07/mnd)
• Vrije sector: Vanaf 187 punten én een kale aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van € 1.228,07/mnd.

Het halen van de 187-puntengrens is dus de enige manier om bij een nieuw huurcontract de huurprijs zelf te kunnen bepalen. Voor zittende huurders met een geliberaliseerd contract verandert er niets, zolang het contract loopt. De puntentelling op de ingangsdatum van hun contract blijft geldig. Echter, bij een wisseling van huurder in 2026 wordt het nieuwe puntentotaal van de woning leidend.

Welke onderdelen tellen het zwaarst?

Het WWS kent diverse onderdelen, maar drie daarvan hebben veruit de meeste impact op uw totaalscore: de WOZ-waarde, de woonoppervlakte (in m²) en het energielabel. Vooral de WOZ-waarde en het energielabel zijn sinds recente wetswijzigingen zwaarder gaan wegen.

Hieronder een overzicht van de belangrijkste componenten in 2026:

Zoals de tabel laat zien, kan een sprong in energielabel of een correcte, ruime NEN 2580-meting het verschil maken tussen gereguleerde verhuur en vrije sector.

Hoe schat je je puntentotaal zonder officiële telling?

Een nauwkeurige schatting van uw WWS-punten is essentieel voor uw verhuurstrategie. U hoeft niet direct een officiële, kostbare telling te laten uitvoeren. Met de juiste documenten kunt u zelf een zeer goede indicatie krijgen.

Stap 1: Verzamel de basisgegevens

• WOZ-beschikking: Zoek de meest recente WOZ-beschikking van de gemeente op. De waardepeildatum ligt altijd een jaar in het verleden.
• Woonoppervlakte: Idealiter heeft u een NEN 2580-meetrapport. Anders kunt u de oppervlakte van alle woonvertrekken zelf opmeten. Let op: "overige inpandige ruimte" (zoals een berging) telt voor 0,75 punt per m².
• Energielabel: Iedere woning heeft een geldig energielabel. Dit kunt u als eigenaar gratis opvragen via EP-Online.

Stap 2: Gebruik een online calculator

Met deze gegevens kunt u een betrouwbare berekening maken. Vestoo heeft hiervoor de WWS Puntenschatter ontwikkeld. Deze calculator is up-to-date met de laatste regelgeving voor 2026 en geeft u direct een helder beeld van waar uw woning staat.

Stap 3: Analyseer het resultaat

De uitkomst laat zien of u ruim in de vrije sector valt, of dat u in de gevarenzone zit. Dit is het startpunt voor uw strategische keuzes. Lees hier meer over de WWS-puntentelling 2026 voor verhuurders.

Wat als je in de grijze zone (180-195) zit?

Een puntentotaal tussen de 180 en 195 punten is een kritieke ‘grijze zone’. U zit dicht bij de grens van 187 punten, wat betekent dat een kleine aanpassing of een herbeoordeling een groot financieel verschil kan maken.

Rekenvoorbeeld:

Stel, uw woning heeft nu 180 punten. Volgens het WWS 2026 hoort daar een maximale huur bij van circa € 1.150 per maand. Als u de huurder laat vertrekken en de woning opnieuw verhuurt, bent u aan dit bedrag gebonden.

U besluit te investeren en tilt de woning naar 187 punten. Nu mag u de woning in de vrije sector verhuren voor de marktprijs, bijvoorbeeld € 1.470 per maand. Het verschil is significant:

• Huurverschil per maand: € 1.470 - € 1.150 = € 320
• Extra huuropbrengst per jaar: € 320 x 12 = € 3.840

Deze extra opbrengst kan een investering in bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen snel terugverdienen. In deze grijze zone is het dus cruciaal om niet stil te zitten. Analyseer welke investeringen de meeste punten opleveren tegen de laagste kosten. Een andere optie is het verkopen van de verhuurde woning tegen een marktconforme cash-prijs. De zekerheid van de verkoopopbrengst kan opwegen tegen de onzekerheid en investeringskosten van het behalen van de 187-puntengrens.

Welke investeringen tillen je boven de 187-grens?

Als u net onder de 187 punten zit, zijn er diverse manieren om uw score te verhogen. De meest effectieve investeringen richten zich op de onderdelen met de hoogste puntenwinst.

1. Verbeter het Energielabel: Dit is vaak de meest lonende investering. De sprong van het ene label naar het andere kan tientallen punten opleveren.

   • Voorbeeld (eengezinswoning): Een upgrade van energielabel C (22 punten) naar label A (36 punten) levert u direct 14 punten op. Dit kan al genoeg zijn om over de grens te komen.
   • Maatregelen: Denk aan spouwmuurisolatie, HR++ glas, een (hybride) warmtepomp of het plaatsen van zonnepanelen. Lees hier gedetailleerd over de relatie tussen energielabel en WWS-punten.

2. Creëer een buitenruimte: Heeft de woning geen balkon, dakterras of tuin? Dan krijgt u 5 punten aftrek. Het toevoegen van een (klein) balkon kan deze aftrek omzetten in een neutraal resultaat, wat een winst van 5 punten betekent.

3. Optimaliseer de oppervlakte: Laat een officiële NEN 2580-meting uitvoeren. Soms worden ruimtes verkeerd geclassificeerd. Een grote berging of zolder die met een kleine aanpassing (zoals een groter raam of vaste trap) kan worden aangemerkt als 'woonoppervlakte' levert meer punten op (1 punt per m² i.p.v. 0,75).

4. Luxe en sanitaire voorzieningen: Deze leveren minder punten op, maar kunnen de doorslag geven. Het verlengen van het aanrechtblad in de keuken of het installeren van een tweede wastafel in de badkamer zijn relatief kleine ingrepen die een paar extra punten kunnen opleveren.

Voordat u investeert, is het verstandig om met een WWS-specialist of via onze puntenschatter door te rekenen welke maatregel de beste kosten-batenanalyse heeft.

Wanneer is een officiële Huurcommissie-telling slim?

Hoewel een eigen schatting vaak volstaat, zijn er situaties waarin een officiële puntentelling door de Huurcommissie of een gecertificeerd bureau verstandig of zelfs noodzakelijk is.

Een officiële telling is aan te raden in de volgende gevallen:

• Bij twijfel in de grijze zone: Als uw eigen berekening uitkomt op bijvoorbeeld 188 punten, geeft een officiële telling u 100% zekerheid voordat u een nieuw, geliberaliseerd huurcontract afsluit.
• Ter voorbereiding op een huurgeschil: Verwacht u dat een nieuwe huurder de aanvangshuurprijs zal aanvechten bij de Huurcommissie? Met een officieel rapport staat u juridisch veel sterker.
• Voorafgaand aan een verkoop: Als u uw verhuurde woning wilt verkopen, kan een officieel WWS-rapport de waarde onderbouwen. Het geeft een potentiële koper zekerheid over de toekomstige verhuurmogelijkheden (gereguleerd of vrij).
• Na significante verbeteringen: Heeft u geïnvesteerd om boven de 187 punten te komen? Een officiële telling bevestigt het resultaat en legitimeert de hogere huurprijs bij een nieuwe verhuring.

De kosten voor een dergelijke telling variëren, maar liggen doorgaans tussen de €200 en €400. Dit is een relatief kleine uitgave voor de zekerheid die het biedt, zeker gezien de grote financiële belangen. Zie het als een verzekering voor uw huuropbrengsten. Voor meer details over de procedure kunt u kijken naar het puntensysteem voor zelfstandige woonruimte.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.