Wetgeving
Energielabel en WWS-punten: wat betekent dit voor uw verhuurde woning?
Het energielabel telt zwaar mee in de WWS-punten en daarmee in uw maximale huur én verkoopwaarde. Labels E, F en G leveren zelfs minpunten op.
Door Redactie Vestoo · Bijgewerkt 2026-08-25
Kort antwoord
Het energielabel telt sinds de Wet betaalbare huur zwaar mee in het woningwaarderingsstelsel. Een goed label levert punten op, een slecht label kost punten — bij label E, F of G worden zelfs punten afgetrokken. In 2026 staat een WWS-punt voor circa € 6,60 aan maximale maandhuur. Tien punten verhogen de maximaal toegestane huur dus met ongeveer € 66, en daarmee de verkoopwaarde in verhuurde staat met € 12.000 tot € 16.000.
Samenvatting in vijf punten
- Label A++++ tot en met G bepaalt een positieve of negatieve puntenbijtelling per woningtype (eengezins, meergezins).
- Labels E, F en G leveren minpunten op — verduurzamen is daarmee niet alleen milieubeleid maar direct huurbeleid.
- Een geldig label is verplicht bij verhuur en verkoop; zonder label rekent de Huurcommissie met het slechtste scenario.
- Een label is tien jaar geldig; een nieuw opnamerapport kost doorgaans € 200 tot € 350.
- De sprong van label E naar B levert fors punten op: voor een meergezinswoning is dit 35 punten, voor een eengezinswoning zelfs 39 punten, goed voor ruim € 200 extra huur per maand als de woning nog niet aan het maximum zit.
Hoe het label doorwerkt in de punten
De puntentelling bepaalt de maximale kale huurprijs. Het label is één van de onderdelen, naast oppervlakte, voorzieningen, buitenruimte, sanitair, keuken en de WOZ-waarde. Voor gereguleerde en middenhuurwoningen is die maximale prijs bindend: vraagt u meer, dan kan de huurder verlaging afdwingen met terugwerkende kracht.
| Label | Indicatie punten (meergezins) | Effect op maximale huur |
|---|---|---|
| A+++ of beter | sterk positief | Hoogste puntenbijtelling |
| A | positief | Ruime marge |
| B | licht positief | Marge |
| C/D | neutraal tot licht negatief | Beperkt |
| E/F/G | negatief (aftrek) | Drukt de huur en de waarde |
De exacte puntenaantallen verschillen per woningtype en worden periodiek aangepast; controleer altijd de actuele tabel van de Huurcommissie voordat u een huurprijs vaststelt.
Wat dit betekent voor uw verkoopwaarde
Een investeerder waardeert uw woning op huurpotentieel. Zit de woning door een slecht label onder de gewenste huur, dan verlaagt hij zijn bod met de contante waarde van het verschil plus de verduurzamingskosten. Rekenvoorbeeld: label F, huidige huur € 890, maximaal toegestaan € 910. Na verduurzaming naar label B zou € 1.060 mogelijk zijn. Het verschil van € 150 per maand (€ 1.800 per jaar) is bij een BAR van 5,8% circa € 31.000 waarde. Kost de verduurzaming € 20.000, dan zit er € 11.000 marge — die de koper grotendeels voor zichzelf houdt als u het niet zelf doet.
Wanneer u het label zelf verbetert
Verbeteren loont als u nog minimaal vijf jaar aanhoudt, als de huurder instemt met de werkzaamheden en als de huur daadwerkelijk omhoog kan (u zit niet al aan het maximum en het contract laat verhoging toe). De volgorde met de beste verhouding tussen kosten en punten is doorgaans: dakisolatie, HR++ glas, vloerisolatie, spouwmuur, dan pas installaties.
Wanneer u het niet doet
Zit u al aan de maximale huur, verkoopt u binnen twee jaar, of vraagt de ingreep om leegstand? Dan is de rekensom bijna altijd negatief. Verkoop het pand dan mét het label zoals het is en wees transparant: kopers die zelf verduurzamen, rekenen met scherpere prijzen dan een particuliere aannemer u zou rekenen.
Praktische aandachtspunten
- Laat het label opnemen door een gecertificeerd adviseur; een verlopen of ontbrekend label werkt in uw nadeel bij een geschil.
- Bewaar bewijs van isolatie (facturen, foto's tijdens de werkzaamheden). Zonder bewijs telt de adviseur de conservatieve variant.
- Meet de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580. Een verkeerde oppervlakte verstoort zowel label als punten.
- Communiceer met de huurder. Verduurzaming die de huur verhoogt, vraagt instemming; verduurzaming zonder huurverhoging vrijwel nooit.
Volgende stap
Schat uw puntentotaal met de WWS-puntenschatter en vertaal het effect naar waarde met de rekenmodule verhuurde staat.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.
Veelgestelde vragen
Moet ik eerst een beter energielabel regelen?
Niet altijd. Soms verdient de investering zich niet terug. Vergelijk de kosten met het effect op huur en verkoopwaarde.
Drukt een slecht energielabel altijd het bod?
Ja, een slecht label (E, F, of G) leidt tot puntenaftrek in het WWS. Dit verlaagt de maximaal toegestane huur, wat voor een investeerder direct resulteert in een lager bod om de lagere huuropbrengst en de toekomstige verduurzamingskosten te compenseren.
Krijg ik echt 3 biedingen binnen 24 uur?
Gemiddeld ja. Het exacte aantal hangt af van type pand, locatie en huurprijs — sommige aanvragen krijgen 5+ biedingen, enkele krijgen er 1 of 2. U bent vrij om geen enkel bod te accepteren.
Wat kost het mij?
Niets. Geen makelaarscourtage, geen platformkosten. U betaalt alleen de notaris bij een uiteindelijke verkoop — net zoals bij elke andere woningverkoop in Nederland.
Moet de huurder eruit?
Nee. De wet 'koop breekt geen huur' beschermt de huurder volledig. Het lopende huurcontract gaat ongewijzigd over op de nieuwe eigenaar.
Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.