Belasting & waarde

Vastgoed: in de BV houden of naar privé halen in 2026?

Als eigenaar van verhuurd vastgoed staat u voor een strategische keuze: is het fiscaal voordeliger om uw panden in een besloten vennootschap (BV) te houden of ze juist naar uw privévermogen te halen? Deze beslissing hangt af van de omvang van uw portefeuille, uw rendementsverwachtingen en uw toekomstplannen. Zowel box 3 als de BV-structuur kennen in 2026 significante fiscale druk. De keuze tussen de BV en box 3 is geen eenvoudige. In de BV betaalt u vennootschapsbelasting over de werkelijke huurwinst en bij uitkering naar privé ook nog box 2-heffing over het dividend. In privé wordt uw vastgoed belast in box 3, waar een forfaitair rendement van 6,0% wordt aangenomen, belast tegen 36%. Dit artikel zet de voor- en nadelen, de belastingtarieven en een concreet rekenvoorbeeld op een rij, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Vastgoed: in de BV houden of naar privé halen in 2026?

Kort antwoord

De keuze tussen uw vastgoed in een BV houden of naar privé overbrengen hangt af van uw netto rendement. In 2026 betaalt u in de BV vennootschapsbelasting (19% tot €200.000 winst) en box 2-heffing bij uitkering (24,5% tot €68.843). Privé betaalt u in box 3 36% belasting over een forfaitair rendement van 6,0%, wat neerkomt op circa 2,16% over de WOZ-waarde. Ligt uw werkelijke netto rendement significant lager dan de circa 3,5% - 4,5% die u in de BV betaalt, dan kan privé voordeliger zijn. Ligt het rendement hoger, dan is de BV vaak gunstiger.

Hoe wordt vastgoed in privé (box 3) belast in 2026?

Verhuurd vastgoed dat u als privépersoon bezit, valt fiscaal in box 3 als ‘overige bezitting’. De Belastingdienst gaat er hierbij vanuit dat u een fictief rendement behaalt, ongeacht uw daadwerkelijke huurinkomsten of kosten. Voor 2026 zijn de volgende kerngetallen van toepassing:

• Forfaitair rendement (overige bezittingen): 6,0% ([BOX-0001])
• Belastingtarief box 3: 36% ([BOX-0002])
• Effectieve belastingdruk: 6,0% x 36% = 2,16% van de fiscale waarde van uw pand. ([BOX-0005])
• Heffingsvrij vermogen: € 59.357 per persoon (of € 118.714 voor fiscale partners). Over dit deel van uw vermogen betaalt u geen box 3-belasting. ([BOX-0004])

De fiscale waarde is in de basis de WOZ-waarde. Als de woning langdurig wordt verhuurd met huurbescherming, mag u hierop de leegwaarderatio toepassen. Deze korting op de WOZ-waarde kan oplopen tot 27% (fiscale waarde is dan 73% van de WOZ), afhankelijk van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. ([WAA-0001])

Het grote nadeel van box 3 is dat de belasting gebaseerd is op een aanname. Onderhoudskosten, beheerkosten, leegstand of een lage huur hebben geen invloed op de hoogte van de heffing. U betaalt de circa 2,16% belasting over de (gecorrigeerde) WOZ-waarde, ook als uw werkelijke rendement dat jaar 0% is.

Hoe wordt vastgoed in de BV belast in 2026?

In een BV wordt de belasting berekend over de daadwerkelijke winst: de huuropbrengsten minus de aftrekbare kosten. Dit is een fundamenteel verschil met box 3. De belasting verloopt in twee stappen.

Stap 1: Vennootschapsbelasting (Vpb)

De BV betaalt vennootschapsbelasting over de fiscale winst. De tarieven voor 2026 zijn:

• Laag tarief: 19% over de winst tot en met € 200.000. ([VPB-0001])
• Hoog tarief: 25,8% over de winst boven € 200.000. ([VPB-0001])

Aftrekbare kosten zijn onder meer onderhoud, gemeentelijke heffingen, verzekeringen en beheerkosten. Ook rente op een financiering is in beginsel aftrekbaar. Op het gebouw zelf kan worden afgeschreven, maar alleen tot de bodemwaarde, die sinds 2019 voor alle gebouwen in de Vpb op 100% van de WOZ-waarde ligt. ([VPB-0005])

Stap 2: Aanmerkelijkbelangheffing (Box 2)

De winst die na de vennootschapsbelasting overblijft, bevindt zich nog in de BV. Als u deze winst als dividend aan uzelf in privé uitkeert, betaalt u hierover inkomstenbelasting in box 2. De tarieven voor 2026 zijn:

• Laag tarief: 24,5% over dividend tot en met € 68.843. ([VPB-0002])
• Hoog tarief: 31% over het dividend boven € 68.843. ([VPB-0002])

Fiscale partners kunnen de grens van € 68.843 gezamenlijk gebruiken, waardoor ze € 137.686 tegen het lage tarief kunnen uitkeren.

Gecombineerde belastingdruk in de BV

Om de totale druk te bepalen, moeten de Vpb en de box 2-heffing worden gecombineerd. Bij een winst onder de € 200.000 en een dividenduitkering onder de € 68.843 ziet dit er als volgt uit:

• Van elke € 100 winst betaalt de BV eerst 19% Vpb (€ 19). Er resteert € 81.
• Over deze € 81 betaalt u bij uitkering 24,5% box 2-heffing (€ 19,85).
• Netto houdt u over: € 81 - € 19,85 = € 61,15.
• Gecombineerde druk: € 19 + € 19,85 = € 38,85, oftewel 38,85%.

Afhankelijk van de winst- en dividendhoogte varieert de gecombineerde druk. In het hoogste tarief (25,8% Vpb en 31% box 2) loopt de totale druk op tot 48,8%.

Wat is de omslagpunt tussen de BV en privé?

Het omslagpunt is het netto rendement waarbij de belastingdruk in de BV en in box 3 gelijk is. Dit punt is niet voor iedereen hetzelfde; het hangt af van uw specifieke kosten, financiering en de leegwaarderatio.

Een vuistregel:

• BV is vaak gunstiger bij een hoog netto rendement. De werkelijke winst wordt belast, maar de gecombineerde druk is hoog (minimaal 38,85%).
• Box 3 is vaak gunstiger bij een laag netto rendement. De belasting is een vast percentage (ca. 2,16%) van de waarde, ongeacht de werkelijke (lage) winst.

Het kantelpunt ligt vaak bij een netto rendement (huur minus alle kosten) van circa 3,5% tot 4,5% van de WOZ-waarde. Zit u daaronder, dan betaalt u in box 3 mogelijk minder belasting dan de Vpb en box 2-heffing in de BV. Zit u daarboven, dan weegt het voordeel van belastingheffing over werkelijke winst in de BV zwaarder.

Met onze BV-rendement calculator kunt u uw specifieke situatie doorrekenen om een preciezer beeld te krijgen van uw persoonlijke omslagpunt.

Rekenvoorbeeld: portefeuille van € 500.000

Stel, u bezit een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 500.000. De jaarlijkse bruto huur is € 24.000 (4,8% van WOZ). De jaarlijkse kosten (onderhoud, VvE, verzekering, OZB) bedragen € 4.000. De woning is volledig met eigen vermogen gefinancierd.

In dit scenario, met een netto rendement van 4,0%, is de BV voordeliger. De totale belastingdruk is lager, waardoor u netto meer overhoudt. Zou het rendement lager zijn door hogere kosten of meer leegstand, dan kan de balans doorslaan naar box 3.

Is het eenvoudig om vastgoed van de BV naar privé te halen?

Nee, dit is een complexe en kostbare transactie. Als u besluit het vastgoed uit de BV te halen, moet u het pand van uw eigen BV kopen. Dit proces omvat:

1. Afrekenen in de BV: De BV verkoopt het pand aan u in privé. Als de verkoopwaarde hoger is dan de boekwaarde, moet de BV vennootschapsbelasting betalen over de boekwinst.
2. Overdrachtsbelasting: U betaalt als koper overdrachtsbelasting. Voor een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, bedraagt dit tarief in 2026 8%. ([OVB-0001])
3. Notariskosten: De overdracht moet via een notaris plaatsvinden, wat kosten met zich meebrengt.

De combinatie van Vpb over de meerwaarde en 8% overdrachtsbelasting maakt het overhevelen van vastgoed naar privé een zeer dure operatie. Dit is zelden een financieel aantrekkelijke route. Een alternatief kan zijn de aandelen van de vastgoed-BV verkopen. Een dergelijke beslissing vereist grondig advies van een fiscalist. Overweegt u juist de omgekeerde route, lees dan ons artikel over vastgoed in een BV stoppen.

Beslisboom: BV of Privé?

1. Wat is uw verwachte netto rendement?

   • > 4,5%: De BV is waarschijnlijk fiscaal gunstiger. De heffing over de werkelijke winst weegt op tegen de lagere nominale tarieven.
   • < 3,5%: Box 3 is waarschijnlijk gunstiger. De forfaitaire heffing is lager dan de gecombineerde druk van Vpb en box 2 op uw (lage) winst.
   • Tussen 3,5% en 4,5%: Het is een grijs gebied. Uw keuze hangt af van andere factoren, zoals de mogelijkheid om kosten af te trekken, plannen voor herinvestering en de wens om dividend uit te keren.

2. Wilt u winsten herinvesteren of uitkeren?

   • Herinvesteren: De BV is aantrekkelijk. U betaalt alleen Vpb (19%) en kunt de resterende 81% van de winst direct herinvesteren zonder box 2-heffing.
   • Direct uitkeren voor levensonderhoud: De gecombineerde druk van Vpb en box 2 is hoog. U moet afwegen of dit opweegt tegen de (mogelijk lagere) heffing in box 3.

3. Hoe belangrijk is aansprakelijkheid?

   • De BV biedt afscherming van uw privévermogen tegen zakelijke risico's. Dit kan een belangrijke niet-fiscale reden zijn om voor een BV te kiezen, zelfs als het fiscaal niet optimaal is.

4. Bent u bereid de administratieve lasten van een BV te dragen?

   • Een BV vereist een jaarrekening, aangifte Vpb en een notariële akte bij oprichting. Lees meer over de vereisten in ons artikel over het oprichten van een vastgoed-BV.

De keuze tussen de BV en privé is een strategische beslissing die verder gaat dan alleen de huidige belastingtarieven. Uw persoonlijke situatie en toekomstplannen zijn doorslaggevend.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.