Belasting & waarde

Box 3 Vrijstelling 2026: Uw Heffingsvrij Vermogen als Verhuurder

Als particuliere verhuurder is de belastingheffing in box 3 een van de belangrijkste kostenposten. De regels veranderen continu, wat veel onzekerheid met zich meebrengt. In 2026 blijft het systeem met een forfaitair rendement van kracht, maar zijn er belangrijke details waar u als eigenaar van verhuurd vastgoed rekening mee moet houden. Een cruciaal onderdeel van deze belasting is de vrijstelling, ook wel het heffingsvrij vermogen genoemd. Dit is het deel van uw vermogen waarover u géén belasting betaalt. In dit artikel leggen we precies uit hoe de box 3 vrijstelling in 2026 werkt voor verhuurders. We bespreken de hoogte van het bedrag, wat er wel en niet onder valt, en wat de gevolgen zijn als uw vermogen boven de grens uitkomt. Ook kijken we naar de specifieke regels voor fiscale partners en de veelbesproken tegenbewijsregeling. Zo krijgt u een helder beeld van uw fiscale positie en kunt u beter strategische keuzes maken voor uw vastgoedportefeuille.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

In 2026 bedraagt de vrijstelling in box 3, officieel het heffingsvrij vermogen, € 59.357 per persoon. Heeft u een fiscale partner? Dan wordt uw gezamenlijke vrijstelling verdubbeld naar € 118.714. Over het vermogen boven deze grens – zoals spaargeld en beleggingen, inclusief verhuurd vastgoed – betaalt u 36% belasting over een verondersteld (forfaitair) rendement.

Wat is de Box 3 vrijstelling in 2026?

De box 3 vrijstelling is het bedrag dat u van uw totale vermogen mag aftrekken voordat de Belastingdienst de belasting berekent. De officiële term hiervoor is "heffingsvrij vermogen". Het is een voetvrijstelling die voor iedere belastingplichtige in Nederland geldt. Het doel van deze vrijstelling is om kleine spaarders en beleggers te ontzien.

Voor u als verhuurder is deze vrijstelling essentieel. Uw verhuurde woning(en) worden, als u deze in privé bezit, gezien als een belegging en vallen daarom in box 3. De waarde van dit vastgoed telt mee voor uw totale vermogen. De vrijstelling verlaagt de zogeheten ‘rendementsgrondslag’; het bedrag waarover de fiscus uw veronderstelde rendement berekent.

De berekening van de box 3-heffing gaat in stappen:

1. Bepaal uw bezittingen: De WOZ-waarde van uw verhuurde pand(en) (gecorrigeerd met de leegwaarderatio 2026), plus spaargeld en overige beleggingen.
2. Bepaal uw schulden: Denk aan de hypotheek voor uw verhuurde woning.
3. Bereken de rendementsgrondslag: Dit is het totaal van uw bezittingen minus uw aftrekbare schulden.
4. Pas de vrijstelling toe: Van de rendementsgrondslag trekt u het heffingsvrij vermogen af.
5. Bereken de belasting: Over het bedrag dat overblijft, wordt de belasting berekend.

Het is dus geen korting op de te betalen belasting zelf, maar een verlaging van de grondslag waarover de belasting wordt geheven.

Hoe hoog is het heffingsvrij vermogen 2026?

Voor het belastingjaar 2026 zijn de bedragen voor het heffingsvrij vermogen vastgesteld. Deze zijn iets hoger dan in voorgaande jaren, als inflatiecorrectie. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen alleenstaanden en fiscale partners.

Fiscale partners (zoals gehuwden, geregistreerd partners of samenwonenden die aan de voorwaarden voldoen) mogen hun vermogens en schulden bij elkaar optellen en profiteren van een dubbele vrijstelling. Over dit gezamenlijke bedrag van € 118.714 betalen zij dus geen box 3-belasting.

Deze bedragen zijn vastgesteld door de overheid en worden jaarlijks geïndexeerd. De genoemde € 59.357 is het definitieve cijfer voor de aangifte die u in 2027 over het jaar 2026 doet.

Wat valt onder Box 3 en wat niet?

Niet al uw bezittingen tellen mee voor de berekening van de box 3-heffing. De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid tussen vermogen in box 1 (inkomen uit werk en eigen woning), box 2 (inkomen uit aanmerkelijk belang, zoals een eigen BV) en box 3 (sparen en beleggen). Daarnaast zijn er specifieke vrijstellingen voor bepaalde bezittingen.

Hieronder een overzicht van de meest voorkomende zaken voor verhuurders:

Uw verhuurde pand is dus een kernonderdeel van uw box 3-vermogen. Meer details over de volledige impact vindt u in ons artikel over box 3 en verhuurd vastgoed in 2026.

Wat gebeurt er als u boven de vrijstelling zit?

Komt uw rendementsgrondslag (bezittingen min schulden) boven het heffingsvrij vermogen uit? Dan betaalt u belasting over het restant. In 2026 werkt dit als volgt:

1. Grondslag: Het deel van uw vermogen dat boven de vrijstelling uitkomt, is de ‘belastbare rendementsgrondslag’.
2. Forfaitair rendement: De fiscus gaat ervan uit dat u een rendement behaalt op dit vermogen. Voor beleggingen en vastgoed (de categorie ‘overige bezittingen’) is dit forfaitaire rendement vastgesteld op 6,0% voor 2026.
3. Belastingtarief: Over dit berekende rendement betaalt u vervolgens 36% belasting.

De effectieve belastingdruk op uw verhuurde vastgoed in box 3 komt hiermee neer op 6,0% * 36% = 2,16% van de belastbare waarde per jaar. Dit is een aanzienlijke kostenpost bovenop het reguliere onderhoud, de VvE-bijdrage en gemeentelijke heffingen.

Voor schulden geldt ook een forfait. De rente die u betaalt over uw vastgoedhypotheek wordt verondersteld 2,7% te zijn in 2026. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op uw berekende rendement.

Rekenvoorbeeld: verhuurder met €400.000 vermogen

Stel, u bent een alleenstaande verhuurder. Uw vermogenssituatie op 1 januari 2026 is als volgt:

• Verhuurde woning: WOZ-waarde € 350.000. De huur is marktconform, dus de leegwaarderatio is van toepassing. Stel, de ratio is 85%, dan is de waarde in box 3: € 350.000 * 85% = € 297.500.
• Spaargeld: € 50.000.
• Hypotheekschuld (voor verhuurde woning): € 150.000.

De berekening van de box 3-heffing ziet er dan zo uit:

1. Totale bezittingen: € 297.500 (vastgoed) + € 50.000 (spaargeld) = € 347.500.
2. Rendementsgrondslag: € 347.500 (bezittingen) - € 150.000 (schulden) = € 197.500.
3. Belastbare grondslag: € 197.500 - € 59.357 (vrijstelling) = € 138.143.

Nu volgt de berekening van de belasting zelf. We gaan er voor dit voorbeeld van uit dat de volledige belastbare grondslag onder ‘overige bezittingen’ valt.

• Forfaitair rendement: € 138.143 * 6,0% = € 8.288,58
• Te betalen belasting: € 8.288,58 * 36% = € 2.983,89

Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. De uiteindelijke berekening van de Belastingdienst kan complexer zijn, omdat deze rekening houdt met de verhouding tussen spaargeld, beleggingen en schulden in uw totale vermogen. Wilt u uw eigen situatie doorrekenen? Gebruik dan de Box 3 Pijnmeter-calculator op onze site.

Werkt de vrijstelling ook bij de tegenbewijsregeling?

Nee, dit is een veelvoorkomend misverstand. Sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad in 2021 is de ‘tegenbewijsregeling’ in het leven geroepen. Als u kunt aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire rendement van de Belastingdienst, kunt u verzoeken om over dat lagere, werkelijke rendement te worden belast.

Hier zit echter een belangrijk nadeel aan: als u kiest voor de tegenbewijsregeling, mag u geen heffingsvrij vermogen toepassen. De berekening van uw werkelijke rendement wordt dan uitgevoerd over uw volledige rendementsgrondslag, zonder de vrijstelling van € 59.357.

Dit betekent dat de tegenbewijsregeling vooral interessant is voor verhuurders met een zeer groot vermogen en een relatief laag daadwerkelijk rendement (huurinkomsten plus waardeontwikkeling minus kosten). Voor de meeste verhuurders met een vermogen onder enkele tonnen is het verlies van de vrijstelling een te groot nadeel.

Fiscale partners — dubbele vrijstelling gebruiken

Voor fiscale partners is de regeling in box 3 een stuk gunstiger. Samen hebben jullie in 2026 recht op een heffingsvrij vermogen van € 118.714. Dit biedt aanzienlijk meer ruimte voordat er belasting betaald moet worden.

Een bijkomend voordeel is dat fiscale partners de gezamenlijke rendementsgrondslag (het totale vermogen min de totale schulden) onderling mogen verdelen in de aangifte inkomstenbelasting. Hoewel dit voor de totale box 3-heffing meestal niet uitmaakt, kan het wel voordelig zijn om te schuiven met vermogen om bijvoorbeeld heffingskortingen bij de partner met het laagste inkomen te optimaliseren.

Stel dat u en uw partner samen een box 3-vermogen hebben van € 150.000. De gezamenlijke grondslag is dan € 150.000 - € 118.714 = € 31.286. U kunt er in de aangifte voor kiezen om dit volledig toe te delen aan één partner, of het te verdelen in elke gewenste verhouding (bijv. 50/50).

Wat verandert er in 2027 en 2028?

Het huidige box 3-stelsel is een tijdelijke overbrugging. Volgens de huidige plannen van de overheid wordt er in 2027 of 2028 een volledig nieuw systeem ingevoerd: de Wet werkelijk rendement box 3.

Wat betekent dit voor u als verhuurder?

• Belasting op werkelijk rendement: In plaats van een forfait wordt u straks belast op uw daadwerkelijke inkomsten en uitgaven. Dit omvat de ontvangen huur en de waardeverandering van uw pand, minus de aftrekbare kosten.
• Afschaffing forfait: De vaste percentages (zoals 6,0% voor vastgoed) verdwijnen.
• Einde leegwaarderatio: De leegwaarderatio, die de waarde van uw verhuurde woning nu nog drukt, zal definitief vervallen met de invoering van de nieuwe wetgeving, gepland voor 2028.

Met de komst van dit nieuwe stelsel zal het concept van ‘heffingsvrij vermogen’ waarschijnlijk ook veranderen in een ‘heffingsvrij inkomen’ of een vergelijkbare constructie. De details hiervan zijn echter nog niet bekend.

Deze aankomende veranderingen zorgen voor veel onzekerheid en maken de exploitatie van verhuurd vastgoed complexer en duurder. Voor veel verhuurders is dit een reden om hun strategie te heroverwegen. Een verhuurde woning verkopen aan een geverifieerde investeerder kan een manier zijn om deze onzekerheid weg te nemen en de waarde van uw investering veilig te stellen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.