Belasting & waarde

Belasting op Winst bij Verkoop Tweede Woning (2026)

Veel vastgoedbeleggers vragen zich af hoeveel belasting ze moeten betalen over de winst bij verkoop van een tweede woning. Het korte antwoord is verrassend: in de meeste gevallen betaal je in 2026 géén directe belasting over de verkoopwinst zelf. Nederland kent namelijk geen vermogenswinstbelasting in box 3. De verkoop beïnvloedt echter wel de totale omvang van je vermogen, waar je jaarlijks vermogensrendementsheffing over betaalt. De Belastingdienst heft over een fictief rendement op je bezittingen, niet over de daadwerkelijke waardestijging bij verkoop. Toch zijn er belangrijke uitzonderingen, bijvoorbeeld als de fiscus je activiteiten ziet als "meer dan normaal vermogensbeheer" of als het pand in een BV zit. In dit artikel lees je precies hoe het zit.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Belasting op Winst bij Verkoop Tweede Woning (2026)

Kort antwoord

In 2026 betaalt u als privé-investeerder in principe geen directe belasting over de winst bij verkoop van een tweede woning. Deze winst is onbelast in box 3. Wel telt de verkoopopbrengst (het geld) mee in uw totale vermogen voor de jaarlijkse vermogensrendementsheffing over de peildatum van 1 januari.

Waarom is er (meestal) geen vermogenswinstbelasting bij verkoop?

Het Nederlandse belastingstelsel voor privévermogen (box 3) wijkt af van wat veel mensen verwachten. Anders dan in veel andere landen, kent Nederland voor particulieren geen vermogenswinstbelasting (capital gains tax) op bijvoorbeeld aandelen of vastgoed. In plaats daarvan betaalt u jaarlijks een heffing over de waarde van uw vermogen, ongeacht of u dat jaar winst of verlies heeft gemaakt.

De gedachte hierachter is eenvoudig. De Belastingdienst kijkt op de peildatum (1 januari) naar de waarde van uw bezittingen (zoals spaargeld, aandelen en vastgoed) en schulden. Over het saldo (de rendementsgrondslag) berekent de fiscus een fictief, forfaitair rendement. Voor een verhuurde woning en andere beleggingen is dit forfaitaire rendement in 2026 vastgesteld op 6,0%. Over dit fictieve rendement betaalt u vervolgens 36% belasting. De daadwerkelijke verkoopwinst is hierin niet van belang.

Hoe werkt de belasting in box 3 dan precies?

De kern van de zaak is dat de verkoop van uw tweede woning een transactie binnen box 3 is. U ruilt de ene vermogenscomponent (vastgoed) in voor een andere (cash op uw bankrekening). De totale omvang van uw vermogen in box 3 verandert door de winst, maar de winst zelf wordt niet apart belast.

Stel, u bezit een verhuurde woning met een WOZ-waarde (gecorrigeerd met de leegwaarderatio) van € 250.000. U verkoopt deze en ontvangt € 330.000 op uw bankrekening. U heeft € 80.000 winst gemaakt. In de box 3-aangifte gebeurt het volgende:

• Vóór verkoop: U had een bezitting vastgoed van € 250.000.
• Ná verkoop: U heeft een bezitting overige bezittingen (het ontvangen geld) van € 330.000.

Uw totale vermogen is met € 80.000 toegenomen. Vanaf de volgende peildatum wordt de jaarlijkse heffing dus over een hoger vermogen berekend, maar de € 80.000 winst zelf wordt niet eenmalig afgerekend.

Wanneer betaalt u wél belasting over de verkoopwinst?

Hoewel de hoofdregel "geen belasting op winst" is, zijn er drie belangrijke scenario's waarin de fiscus wél direct een deel van de winst opeist.

1. Verkoop vanuit een BV (Besloten Vennootschap)

Als u het vastgoed niet privé, maar via een BV bezit, zijn de regels totaal anders. De woning staat dan op de balans van de onderneming. Bij verkoop wordt de boekwinst (verkoopprijs minus de boekwaarde op de balans) volledig meegenomen in de winst van de BV. Over deze winst betaalt de BV vennootschapsbelasting (Vpb).

• Vpb-tarief 2026: 19% over de winst tot € 200.000, en 25,8% over het bedrag daarboven.

Wanneer u de nettowinst vervolgens aan uzelf in privé wilt uitkeren als dividend, betaalt u hierover in box 2 ook inkomstenbelasting.

• Box 2-tarief 2026: 24,5% over dividend tot € 68.843, en 31% over het meerdere.

De gecombineerde belastingdruk op verkoopwinst in een BV is dus aanzienlijk. Vergelijk de fiscale verschillen tussen box 3 en de BV met onze fiscale spiegel rekenmodule.

2. Resultaat uit Overige Werkzaamheden (Box 1)

Dit is de meest complexe uitzondering. De Belastingdienst kan oordelen dat uw activiteiten rondom de aankoop, exploitatie of verkoop van het pand verder gaan dan "normaal, passief vermogensbeheer". In dat geval wordt de opbrengst niet in box 3, maar als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ (ROW) in box 1 belast. Het tarief in box 1 is progressief en kan oplopen tot 49,5% (2026). Dit is een risico waar actieve beleggers, ook wel uitponders genoemd, rekening mee moeten houden.

Wat is "meer dan normaal vermogensbeheer"? Er zijn geen harde grenzen, maar denk aan:

• Actief projectontwikkeling: U koopt, splitst en renoveert panden met het primaire doel ze met winst te verkopen.
• Gebruik van specialistische kennis: U heeft voorkennis of expertise die een gemiddelde particuliere belegger niet heeft.
• Hoge frequentie: U koopt en verkoopt zeer regelmatig panden.

Een enkele woning na jaren verhuren verkopen, valt hier doorgaans niet onder.

3. Belasting bij specifieke verhuur

De leegwaarderatio vervalt per 2026 bij verhuur aan een 'gelieerde partij' (waaronder naaste familieleden vallen) als de huurprijs niet marktconform is. Dit geldt ook bij tijdelijke verhuur of verhuur voor vakantiedoeleinden.

Welke invloed heeft het verkoopmoment op de peildatum van 1 januari?

De timing van de verkoop heeft directe gevolgen voor uw belastingaangifte in het daaropvolgende jaar. De Belastingdienst kijkt puur naar de samenstelling van uw vermogen op de peildatum: 1 januari om 00:00 uur.

• Verkoop vóór 31 december: De juridische overdracht bij de notaris vindt plaats in december. Op 1 januari staat de woning niet meer op uw naam. In plaats daarvan staat de ontvangen verkoopsom op uw bankrekening. Dit geld valt onder 'overige bezittingen' en wordt als zodanig meegenomen in de box 3-heffing.
• Verkoop ná 1 januari: Op de peildatum bent u nog juridisch eigenaar. De WOZ-waarde van de woning (eventueel verminderd met de leegwaarderatio, indien van toepassing) telt mee voor uw vermogen in box 3 voor dat jaar. De verkoopsom telt pas vanaf de daaropvolgende peildatum mee.

Dit kan fiscaal een groot verschil maken. Als u bijvoorbeeld eind december verkoopt, betaalt u over het daaropvolgende jaar belasting over de volledige cash-opbrengst tegen het hoge forfait. Als u in januari verkoopt, betaalt u nog één jaar belasting over de (vaak lagere) WOZ-waarde minus de leegwaarderatio.

Rekenvoorbeeld: verkoop met € 80.000 winst — wat betaalt u?

Laten we de impact illustreren met een concreet voorbeeld voor een alleenstaande belegger in 2026.

Situatie:

• Verhuurde woning met WOZ-waarde: € 300.000
• Jaarhuur/WOZ-ratio is 3,5%, dus leegwaarderatio: 90% (gecorrigeerde waarde: € 270.000)
• Hypotheekschuld: € 150.000
• Verkoopprijs: € 335.000 (levert € 185.000 cash op na aflossen hypotheek)
• Overig vermogen (aandelen): € 20.000

Belastingberekening VÓÓR verkoop (peildatum 1 jan):

1. Bezittingen (overige): € 270.000 (woning) + € 20.000 (aandelen) = € 290.000
2. Schulden: € 150.000
3. Rendementsgrondslag: € 290.000 - € 150.000 = € 140.000
4. Rendement bezittingen: € 290.000 * 6,0% = € 17.400,00
5. Rendement schulden: € 150.000 * 2,7% = € 4.050,00
6. Totaal forfaitair rendement: € 17.400,00 - € 4.050,00 = € 13.350,00
7. Voordeel uit sparen en beleggen (pro rata): (€ 13.350,00 / € 140.000) * (€ 140.000 - € 59.357) = € 7.697,66
8. Box 3-belasting (36%): 0,36 * € 7.697,66 = € 2.771,16

Belastingberekening NÁ verkoop (volgende peildatum 1 jan):

1. Bezittingen (overige): € 185.000 (cash uit verkoop) + € 20.000 (aandelen) = € 205.000
2. Schulden: € 0
3. Rendementsgrondslag: € 205.000
4. Forfaitair rendement bezittingen: € 205.000 * 6,0% = € 12.300
5. Voordeel uit sparen en beleggen (pro rata): (€ 12.300 / € 205.000) * (€ 205.000 - € 59.357) = € 8.738,58
6. Box 3-belasting (36%): 0,36 * € 8.738,58 = € 3.145,89

De € 80.000 winst leidt dus niet tot een eenmalige afrekening. De jaarlijkse box 3-belasting stijgt in dit voorbeeld met circa € 375. Dit komt doordat de liquide middelen (die nu hoger zijn dan de gecorrigeerde waarde van het pand) volledig meetellen, en het voordeel van de schuldendrempel wegvalt.

Telt verkoopwinst mee onder de Wet werkelijk rendement box 3?

De Wet werkelijk rendement box 3, die een heffing op vermogensaanwas introduceert, treedt op zijn vroegst per 1 januari 2028 in werking. De exacte ingangsdatum is echter nog onzeker en afhankelijk van politieke besluitvorming. Onder dit nieuwe, voorgestelde stelsel verandert alles.

Het plan is om over te stappen van een forfaitair rendement naar een vermogensaanwasbelasting, die zou bestaan uit twee componenten:

1. Direct rendement: Huurinkomsten, dividend, rente.
2. Indirect rendement: De jaarlijkse waardeverandering van het bezit (zowel winst als verlies), ook indien deze nog niet gerealiseerd is door verkoop.

In dit toekomstige systeem zal de verkoopwinst op een tweede woning dus wél direct belast worden. De waardestijging tussen het begin en het einde van het jaar (of tot het verkoopmoment) zal worden opgeteld bij uw rendement en belast. Hoe dit precies zal uitpakken en welke tarieven gaan gelden, is nog onderwerp van discussie. Lees meer over de mogelijke gevolgen in ons artikel over werkelijk rendement en verhuurd vastgoed.

Is overdrachtsbelasting van invloed op mijn winst?

Nee, als verkoper betaalt u geen overdrachtsbelasting. Deze belasting is volledig voor rekening van de koper. In 2026 bedraagt het tarief voor een investeerder die een woning koopt om te verhuren 8% van de aankoopprijs. Dit percentage is lager dan de 10,4% in 2025. Hoewel dit de totale kosten voor een koper verhoogt en dus indirect de marktprijs kan beïnvloeden, is het geen kostenpost die uw netto verkoopwinst als verkoper vermindert.

Hoe kan ik fiscaal plannen rondom het verkoopmoment?

Hoewel u de belasting op winst niet kunt ontwijken (omdat die er in box 3 niet is), kunt u wel slim omgaan met de timing en structuur.

• Peildatummanagement: Zoals eerder besproken, kan de verkoopdatum een jaar belasting schelen. Verkoopt u in december of januari? Reken het verschil in vermogensrendementsheffing uit om een geïnformeerde keuze te maken. De fiscale asymmetrie tussen box 3 en een BV is een belangrijke overweging.
• Herinvesteren: Als u van plan bent de opbrengst te herinvesteren in nieuw vastgoed, probeer de aan- en verkoop dan zo dicht mogelijk op elkaar te plannen. Zo voorkomt u dat een grote som cash op uw rekening staat op de peildatum, wat de belastingdruk kan verhogen.
• Schulden: Het aflossen van schulden (box 3-schulden, geen hypotheek eigen woning) met de verkoopopbrengst kan uw rendementsgrondslag verlagen.
• Schenkingen: Overweeg (belastingvrije) schenkingen aan kinderen of anderen om uw vermogen vóór de peildatum te verlagen.

De verkoop van een verhuurde woning is een belangrijk financieel moment. Een platform als Vestoo biedt zekerheid over de prijs en een snelle afhandeling, wat helpt om dit moment beter te plannen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.