Belasting & waarde

Werkelijk Rendement in Box 3 voor Verhuurd Vastgoed: Wat Verandert er in 2028?

De belastingheffing op uw verhuurde woning in box 3 staat op het punt drastisch te veranderen. De overheid stapt af van het huidige systeem met fictieve rendementen en introduceert vanaf (zeer waarschijnlijk) 2028 een heffing op basis van werkelijk rendement. Dit betekent dat niet alleen uw huurinkomsten, maar ook de waardeontwikkeling van uw pand direct belast worden. Voor particuliere verhuurders met één of meerdere panden in privébezit is het cruciaal om te begrijpen wat deze wijziging inhoudt. Deze nieuwe aanpak, ingegeven door een uitspraak van de Hoge Raad, heeft grote gevolgen voor de belastingdruk en de administratie van uw vastgoed. De bekende leegwaarderatio komt te vervallen, wat de berekening fundamenteel anders maakt. In dit artikel analyseren we de overstap naar werkelijk rendement, de impact op uw financiën en welke strategische keuzes u als verhuurder kunt maken.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-28

Kort antwoord

Vanaf 1 januari 2028 wordt uw box 3-belasting voor verhuurd vastgoed berekend over het werkelijke rendement. Dit bestaat uit de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten plus de waardeontwikkeling van het pand. Dit nieuwe systeem vervangt de huidige heffing op basis van een forfaitair (fictief) rendement, en de leegwaarderatio komt definitief te vervallen.

Wat is het huidige systeem van Box 3-belasting voor vastgoed?

Momenteel vallen uw verhuurde woningen in privé in box 3 onder de categorie "overige bezittingen". Onder de Overbruggingswet box 3, die geldt tot de invoering van het nieuwe stelsel, gaat de Belastingdienst uit van een fictief rendement. Voor 2026 is dit forfaitaire rendement vastgesteld op 6,0%. Over de totale waarde van uw bezittingen (minus schulden en het heffingsvrije vermogen) betaalt u vervolgens 36% belasting. Het heffingsvrij vermogen in 2026 bedraagt € 59.357 per persoon.

Een cruciaal element in de huidige berekening is de leegwaarderatio. Omdat een verhuurde woning minder waard is dan een leegstaande woning, mag u voor de belastingheffing een percentage van de WOZ-waarde hanteren. Dit percentage is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde en resulteert in een aanzienlijke korting op de belastbare grondslag.

De effectieve belastingdruk onder dit systeem is ongeveer 2,16% (36% van 6,0%) van de WOZ-waarde, gecorrigeerd met de leegwaarderatio.

Waarom stapt de overheid over op werkelijk rendement in Box 3?

De aanleiding voor deze stelselwijziging is het zogeheten "Kerstarrest" van de Hoge Raad van 24 december 2021. De Hoge Raad oordeelde dat het oude systeem van box 3, met zijn vaste fictieve rendementen voor verschillende vermogenscategorieën, in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Voor veel spaarders was het forfaitaire rendement veel hoger dan het rendement dat zij daadwerkelijk behaalden.

Dit arrest dwong de overheid om de belastingheffing eerlijker te maken en beter te laten aansluiten bij de realiteit. De Overbruggingswet is een tijdelijke oplossing. Het uiteindelijke doel is een "vermogensaanwasbelasting": een belasting op het daadwerkelijk gerealiseerde en nog niet-gerealiseerde rendement.

Hoe werkt belastingheffing over werkelijk rendement vanaf 2028?

Het nieuwe stelsel, gepland voor 2028, is een fundamentele breuk met het verleden. De belasting wordt niet langer berekend over een fictief rendement, maar over de som van het directe en indirecte rendement van uw vastgoed. De exacte details worden nog uitgewerkt, maar de hoofdlijnen zijn bekend.

Direct rendement: de huurinkomsten

Uw daadwerkelijk ontvangen kale huurinkomsten in een kalenderjaar vormen het directe rendement. Dit is een overstap van een fictie naar de realiteit. Als u in een jaar € 12.000 aan huur ontvangt, is dat het bedrag dat als direct rendement wordt meegenomen in de berekening.

Indirect rendement: de waardeontwikkeling

Dit is de meest ingrijpende wijziging. Het indirecte rendement is de waardeverandering van het vastgoed gedurende het jaar. Dit wordt vastgesteld door de WOZ-waarde aan het einde van het jaar (1 januari van jaar T+1) te verminderen met de WOZ-waarde aan het begin van het jaar (1 januari van jaar T). U betaalt dus belasting over de waardestijging van uw pand, zelfs als u het niet verkoopt en de winst dus "op papier" staat.

Aftrekbare kosten en schulden

In het nieuwe stelsel zullen bepaalde kosten aftrekbaar zijn. De daadwerkelijk betaalde rente over de lening voor de aankoop van het pand wordt naar verwachting aftrekbaar van het totale rendement. Dit is een verbetering ten opzichte van het huidige systeem, waar voor schulden een laag forfaitair rentepercentage (2,7% in 2026) wordt gehanteerd.

Welke impact heeft het nieuwe stelsel op verhuurders?

De overstap heeft grote gevolgen. Vooral de combinatie van het belasten van de WOZ-waardestijging en het vervallen van de leegwaarderatio kan tot een aanzienlijk hogere belastingdruk leiden.

Vooral in jaren met sterke WOZ-stijgingen kunt u geconfronteerd worden met een flinke belastingaanslag die niet direct gedekt wordt door uw kasstroom uit huurinkomsten.

Wat betekent het verdwijnen van de leegwaarderatio?

Het vervallen van de leegwaarderatio vanaf 2028 is een cruciale factor. Deze regeling zorgde voor een forse vermindering van de belastbare waarde van uw verhuurde woning. Zonder deze correctie wordt de volledige WOZ-waarde (voor de vermogensaanwas) als uitgangspunt genomen. Dit zal de belastbare basis in de meeste gevallen aanzienlijk verhogen en is een van de belangrijkste redenen voor de verwachte stijging van de belasting op een verhuurde woning.

Moet ik mijn verhuurde woning nu verkopen of houden?

Dit is een strategische vraag die afhangt van uw persoonlijke situatie, risicobereidheid en toekomstplannen. Er is geen eenduidig antwoord, maar we kunnen twee scenario's schetsen.

Scenario 1: U houdt het vastgoed aan

U blijft profiteren van de huurinkomsten en de langetermijnwaardeontwikkeling. U moet er echter rekening mee houden dat de jaarlijkse belastingdruk aanzienlijk kan stijgen en minder voorspelbaar wordt. U moet voldoende liquide middelen aanhouden om de vermogensaanwasbelasting te kunnen betalen, ook in jaren waarin de huurinkomsten de belastingaanslag niet dekken.

Scenario 2: U verkoopt de woning in verhuurde staat

Door de onzekerheid en toenemende belastingdruk kiezen steeds meer verhuurders ervoor om hun panden te verkopen. Volgens cijfers van NVM/Brainbay was in 2024 al 1 op de 5 verkochte woningen afkomstig van een verhuurder. Door uw verhuurde woning te verkopen vóór de invoering van het nieuwe stelsel, creëert u zekerheid. U ontvangt een marktconforme cash-prijs, vermijdt toekomstige fiscale complexiteit en de nieuwe eigenaar zet het huurcontract voort. De opbrengst kunt u vervolgens naar eigen inzicht herinvesteren of aanwenden.

Hoe kan ik de fiscale impact voor mijn situatie berekenen?

Om een helder beeld te krijgen van wat deze veranderingen voor u persoonlijk betekenen, is het raadzaam om uw situatie door te rekenen. U kunt de impact van het nieuwe stelsel op uw rendement inschatten door de verwachte huurinkomsten op te tellen bij een reële schatting van de jaarlijkse WOZ-waardestijging. Online zijn diverse tools te vinden die u hierbij kunnen helpen; zoek hiervoor bijvoorbeeld op 'fiscaal-spiegel calculator box 3'. Voor een gedetailleerd advies is het raadplegen van uw eigen belastingadviseur essentieel.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.