Strategie

Je verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder: hoe werkt het?

Het verkopen van een verhuurde woning aan de zittende huurder is een optie die steeds meer verhuurders overwegen. Zeker met de veranderende marktomstandigheden en nieuwe wetgeving zoals de Wet betaalbare huur. Deze aanpak biedt een unieke combinatie van snelheid, kostenbesparing en discretie. In plaats van een langdurig verkooptraject met een makelaar en onzekerheid over de koper, handelt u direct met een bekende partij. Deze route is echter geen wondermiddel. Het succes hangt volledig af van de interesse en financiële mogelijkheden van uw huurder. Een goede onderhandeling is cruciaal. In dit artikel analyseren we de voor- en nadelen, de prijsbepaling, de fiscale aspecten en de risico’s die bij deze specifieke verkoopstrategie horen.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Je verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder: hoe werkt het?

Kort antwoord: U mag een verhuurde woning zeker aan de zittende huurder verkopen. Dit kan een snelle en efficiënte route zijn zonder makelaarskosten. De prijs is een onderhandeling, vaak een bedrag tussen de lagere waarde in verhuurde staat en de hogere leegwaarde. De huurder profiteert van een lagere overdrachtsbelasting.

Mag je je woning verkopen aan de zittende huurder?

Ja, dat mag absoluut. Er is geen enkele wettelijke bepaling die u verbiedt om een verkoopvoorstel te doen aan de persoon die uw woning al huurt. Het staat u als eigenaar vrij om te bepalen aan wie u verkoopt. De huurder heeft op zijn beurt geen aankooprecht, maar ook geen verplichting om op uw aanbod in te gaan.

Deze transactie is in de kern een normale koopovereenkomst tussen twee private partijen. Het grote verschil met een reguliere verkoop is dat de ‘koper’ de woning al bewoont. Dit heeft belangrijke gevolgen voor het verkoopproces en de prijs.

Een cruciaal principe in het Nederlandse huurrecht is ‘koop breekt geen huur’. Als u uw pand aan een externe investeerder zou verkopen, neemt de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst ongewijzigd over. De huurder is dus beschermd en mag blijven zitten. Wanneer u direct aan de zittende huurder verkoopt, vervalt deze situatie. Door de koop wordt de huurder eigenaar en lost de huurovereenkomst vanzelf op op het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris.

Waarom kiezen verhuurders hiervoor?

Verhuurders die voor deze route kiezen, doen dit vaak om een combinatie van strategische en financiële redenen. De huidige marktdynamiek, met stijgende belastingdruk en strengere regulering, speelt hierin een grote rol.

1. Snelheid en Zekerheid: De koper is al bekend. U hoeft geen marketingcampagne op te starten, geen bezichtigingen te organiseren en niet te wachten op een geschikte bieder. Als u het met de huurder eens wordt over de prijs en de voorwaarden, kan de verkoop zeer snel worden afgerond, vaak met zekerheid binnen 30 dagen.

2. Kostenbesparing: Een van de meest directe voordelen is het wegvallen van makelaarskosten (courtage). Deze bedragen doorgaans 1% tot 1,5% van de verkoopprijs. Op een woning van €350.000 bespaart u al snel €3.500 tot €5.250.

3. Discretie: De verkoop vindt volledig buiten de openbaarheid plaats. Geen ‘Te Koop’-bord, geen Funda-advertentie en geen onrust in de buurt of bij de huurder zelf. Alles wordt één-op-één afgehandeld.

4. Marktconforme Prijs: Hoewel u de huurder vaak een interessante prijs biedt, ligt deze doorgaans hoger dan de prijs die een opkoper of belegger zou betalen. Het is een middenweg die voor beide partijen gunstig kan uitpakken.

5. Anticiperen op Regelgeving: Veel verhuurders kiezen voor verkoop vanwege veranderende wetgeving. De effectieve belastingdruk in box 3 is in 2026 bijvoorbeeld circa 2,16% van de WOZ-waarde (gecorrigeerd voor de leegwaarderatio). De Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 is ingegaan, beperkt de huurprijs voor veel woningen in de vrije sector. Met de afloop van veel tijdelijke contracten vanaf 1 juli 2026 wordt een versnelling in de verkoop van huurwoningen verwacht.

Wat is een eerlijke prijs?

De prijsbepaling is het meest cruciale onderdeel van de onderhandeling. Er is geen vaste formule; de prijs komt tot stand in overleg en moet voor beide partijen goed voelen. De prijsrange beweegt zich tussen twee ijkpunten:

• Waarde in verhuurde staat: Dit is de prijs die een belegger zou betalen voor uw pand. Deze waarde ligt aanzienlijk lager dan de marktwaarde, omdat de belegger rekening houdt met de zittende huurder, het lagere rendement en de risico’s van verhuur.
• Leegwaarde (of marktwaarde): Dit is de prijs die de woning zou opbrengen als deze leeg en vrij van huur op de open markt verkocht zou worden.

Een eerlijke prijs voor de zittende huurder ligt hier ergens tussenin. De huurder ‘verdient’ als het ware een deel van de korting die een belegger anders zou krijgen, omdat hij of zij na de koop zelf in de woning gaat wonen en de ‘last’ van de huurovereenkomst verdwijnt.

De huurder bespaart niet alleen op de koopsom, maar ook op verhuiskosten en de stress van het zoeken naar een nieuwe woning. Als verhuurder ontvangt u een bedrag dat hoger is dan bij verkoop aan een investeerder, en u vermijdt makelaarskosten en een onzeker verkooptraject.

Welke belastingaspecten spelen een rol?

De fiscale gevolgen zijn verschillend voor u als verkoper en voor de huurder als koper. Vooral voor de huurder is er een aanzienlijk belastingvoordeel.

Overdrachtsbelasting (OVB) voor de huurder

Dit is de grootste troef in de onderhandeling. Een investeerder die uw woning met huurder erin koopt, betaalt in 2026 het hoge tarief van 8% overdrachtsbelasting. Uw huurder, die de woning koopt om er zelf te gaan wonen, betaalt een veel lager tarief.

Het verschil kan oplopen tot €28.000. Dit is een direct financieel voordeel voor de huurder, wat u kunt gebruiken als argument voor een eerlijke, hogere verkoopprijs dan de absolute bodemprijs.

Belasting voor u als verkopende verhuurder

• Verkoop vanuit box 3 (privévermogen): De verkoopwinst (verkoopprijs minus aankoopprijs) is onbelast. Het vrijgekomen kapitaal wordt echter per 1 januari van het volgende jaar onderdeel van uw box 3-vermogen. Over dit vermogen (minus het heffingsvrij vermogen van € 59.357 in 2026) betaalt u 36% belasting over een forfaitair rendement van 6,0% voor ‘overige bezittingen’.
• Verkoop vanuit de BV: Als het pand in uw BV zit, is de boekwinst (verkoopprijs minus de boekwaarde) belast met vennootschapsbelasting (Vpb). In 2026 bedraagt dit tarief 19% tot €200.000 winst. Keert u de winst vervolgens uit naar privé, dan betaalt u hierover nog box 2-belasting (aanmerkelijk belang).

Wat zijn de risico's en nadelen?

Hoewel de voordelen evident zijn, is het belangrijk om realistisch te blijven en de mogelijke nadelen en risico's in te schatten.

1. Huurder heeft geen interesse of financiële middelen: Dit is het meest voorkomende struikelblok. De huurder is mogelijk perfect gelukkig als huurder, of kan de aankoop simpelweg niet financieren. Het is essentieel om dit vroegtijdig te peilen voordat u tijd en energie in het proces steekt.

2. Problemen met financiering: Zelfs als de huurder wil kopen, is een hypotheek geen gegeven. Laat de huurder altijd praten met een hypotheekadviseur en een financieringsvoorbehoud opnemen in de koopovereenkomst.

3. Moeizame onderhandelingen: Een goede relatie kan onder druk komen te staan tijdens prijsdiscussies. Als de huurder een onrealistisch lage prijs verwacht, kan dit tot frictie en teleurstelling leiden.

4. U laat mogelijk geld liggen: De prijs die u met de huurder afspreekt, is vrijwel zeker lager dan de absolute leegwaarde. U zou meer kunnen verdienen door een complex en kostbaar traject van huurder uitkopen te starten en de woning daarna leeg te verkopen. Echter, dit proces is onzeker, duur en kan maanden of zelfs jaren duren.

Wat als de huurder niet wil of kan kopen?

Als een directe verkoop aan de huurder geen optie blijkt, is de volgende logische stap de verkoop aan een professionele investeerder. Via het platform van Vestoo verkoopt u uw woning direct aan een netwerk van geverifieerde beleggers die gespecialiseerd zijn in het kopen van woningen in verhuurde staat. U ontvangt een marktconforme cash-prijs en geniet van dezelfde zekerheid en discretie, terwijl de huurder gewoon kan blijven wonen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.