Juridisch

Koop Breekt Geen Huur in 2026: Uitleg voor Verhuurders

Wanneer u een verhuurde woning verkoopt, is het principe 'koop breekt geen huur' van cruciaal belang. Deze wettelijke regel, vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, beschermt de zittende huurder. De verkoop van de woning beëindigt de huurovereenkomst namelijk niet. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en zet het bestaande huurcontract ongewijzigd voort. Dit biedt de huurder zekerheid over zijn woonrecht. Voor u als verkopende verhuurder betekent dit dat u de woning in verhuurde staat verkoopt. De koper, vaak een professionele investeerder, neemt de lopende huurovereenkomst met alle rechten en plichten over. Dit heeft directe gevolgen voor de waardebepaling en de verkoopprijs. Een investeerder betaalt een marktconforme cash-prijs die is gebaseerd op de huurinkomsten en het feit dat de huurder in de woning blijft. Bij Vestoo verbindt u uw pand aan geverifieerde kopers die gespecialiseerd zijn in dit soort transacties, wat zorgt voor een soepel en zeker proces.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Kort antwoord

De regel 'koop breekt geen huur' (artikel 7:226 BW) houdt in dat bij de verkoop van een verhuurde woning de bestaande huurovereenkomst niet stopt. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en plichten van de verhuurder over en wordt de nieuwe verhuurder. De huurder behoudt dus zijn contract en huurbescherming.

Wat zegt artikel 7:226 BW precies?

De juridische basis voor de bescherming van huurders bij verkoop is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De wet stelt dat de overdracht van een onroerende zaak de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na de overdracht opeisbaar worden, doet overgaan op de verkrijger (de koper).

In eenvoudige taal betekent dit:

1. Overgang van rechten en plichten: De koper stapt in de schoenen van de verkoper als verhuurder.
2. Lopende overeenkomst: De huurovereenkomst blijft intact, inclusief de afgesproken huurprijs, duur en andere voorwaarden.
3. Onmiddellijke ingang: Dit gebeurt automatisch op het moment van de juridische overdracht bij de notaris.

Deze regel geldt dwingend voor de verhuur van woonruimte en bedrijfsruimte. Dit betekent dat u er in de huurovereenkomst niet van mag afwijken in het nadeel van de huurder. Een clausule die stelt dat de huur eindigt bij verkoop, is ongeldig.

Wat neemt de koper precies over?

De koper neemt niet de volledige juridische relatie over, maar specifiek die rechten en plichten die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de woning tegen de door de huurder te betalen huurprijs. Dit is een belangrijk onderscheid.

Een belangrijk aandachtspunt is de waarborgsom. De verplichting tot teruggave van de waarborgsom aan het einde van de huurperiode gaat over op de nieuwe eigenaar. Als verkoper moet u de ontvangen waarborgsom dus doorgeven of verrekenen met de koper. De koper wordt immers verantwoordelijk voor de terugbetaling ervan.

Wat verandert er niet voor de huurder?

Voor de huurder verandert er in de praktijk weinig, behalve dat de huur aan een nieuwe partij betaald moet worden. De essentie van ‘koop breekt geen huur’ is juist het waarborgen van continuïteit en huurbescherming voor de verhuurder en huurder in 2026.

Belangrijke punten van continuïteit voor de huurder:

• Huurprijs en Huurverhoging: De nieuwe eigenaar is gebonden aan de afgesproken huurprijs en de wettelijke regels voor huurverhoging. Voor een woning in de gereguleerde middenhuur (in 2026 tussen € 932,94 en € 1.228,07) mag de huur bijvoorbeeld met maximaal 6,1% stijgen. Voor de vrije sector is dit in 2026 maximaal 4,4%.
• Contractduur: Een contract voor onbepaalde tijd blijft onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract loopt door tot de afgesproken einddatum. De nieuwe eigenaar kan het contract niet zomaar opzeggen.
• Huurbescherming: De huurder behoudt zijn volledige huurbescherming. Een huuropzegging kan alleen op basis van de wettelijke opzeggingsgronden, zoals dringend eigen gebruik. De koper kan niet direct na aankoop opzeggen wegens "dringend eigen gebruik" om de woning zelf te betrekken; hier geldt een wachttijd van drie jaar na de schriftelijke kennisgeving aan de huurder over de opvolging in het verhuurderschap.

Welke praktische gevolgen heeft dit voor de verkoopprijs?

Dat een huurder in de woning mag blijven, heeft een directe impact op de waarde van het vastgoed. Investeerders die een beleggingspand verkopen in verhuurde vs. lege staat, weten dat de prijs voor een verhuurd pand doorgaans lager is dan de zogenaamde ‘leegwaarde’.

De redenen hiervoor zijn:

1. Beperkte kopersgroep: De woning kan niet worden verkocht aan iemand die er zelf wil wonen. De doelgroep is beperkt tot vastgoedinvesteerders.
2. Rendement als basis: De koper baseert zijn bod niet primair op de WOZ-waarde, maar op het rendement. Dit wordt berekend op basis van de huurinkomsten (de ‘huurstroom’) afgezet tegen de investering en exploitatiekosten.
3. Huurprijs onder marktniveau: Als de zittende huurder een relatief lage huur betaalt in vergelijking met de huidige marktwaarde (bijvoorbeeld een historisch contract dat nu in de gereguleerde middenhuur valt), drukt dit de verkoopprijs. De nieuwe eigenaar kan de huur immers niet zomaar verhogen naar marktniveau.

Stel, een woning heeft een WOZ-waarde van € 350.000, maar de huur is € 950 per maand (145 WWS-punten, dus gereguleerde middenhuur in 2026). Een investeerder zal zijn bod baseren op de jaarlijkse huurinkomsten (€ 11.400) en het gewenste rendement. De verkoopprijs zal daardoor aanzienlijk lager uitvallen dan de € 350.000 die de woning leeg waard zou zijn.

Dit is echter geen verlies. Het is een ander type verkoop. Als particuliere verhuurder profiteert u in box 3 nog van de leegwaarderatio, die de WOZ-waarde voor de belastingheffing verlaagt. In 2026 is deze regeling nog van kracht, al staat hij op de planning om te vervallen bij de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 (gepland voor 2028 of later). Voor de koper, een investeerder, is de lagere aankoopprijs juist de basis voor een gezond rendement. Bovendien bespaart u als verkoper bij een directe verkoop aan een investeerder vaak de volledige makelaarscourtage, wat duizenden euro’s scheelt.

Hoe communiceer je de verkoop aan huurder en koper?

Een heldere communicatie is essentieel voor een soepele overdracht. Zowel de huurder als de koper hebben duidelijkheid nodig over hun positie.

Communicatie met de huurder:

• Informeer tijdig: Hoewel er geen wettelijke plicht is om de huurder vooraf over verkoopintenties te informeren, is het wel zo netjes. Geef aan dat het principe ‘huurder blijft zitten, koop breekt geen huur’ van toepassing is en zijn contract doorloopt.
• Bezichtigingen: De huurder is verplicht mee te werken aan bezichtigingen door potentiële kopers, maar dit moet binnen redelijke grenzen en na overleg gebeuren.
• Na de verkoop: Stel de huurder schriftelijk op de hoogte van de verkoop zodra deze definitief is. Vermeld de contact- en bankgegevens van de nieuwe eigenaar voor de huurbetalingen.

Communicatie met de koper:

• Volledige transparantie: Wees als verkoper volledig transparant naar de koper. Overhandig alle relevante documentatie:
  • De volledige, ondertekende huurovereenkomst.
  • Eventuele aanvullende schriftelijke afspraken.
  • Een overzicht van de betaalde waarborgsom.
  • Correspondentie over onderhoud of klachten.
  • Een overzicht van de huurbetalingen van de afgelopen 12 maanden.
• Correcte informatie: Onjuiste informatie kan leiden tot juridische claims achteraf. Als u bijvoorbeeld een hogere huur opgeeft dan feitelijk wordt betaald, kan de koper schadevergoeding eisen.

Door zowel huurder als koper correct en volledig te informeren, zorgt u voor een professionele overdracht zonder verrassingen achteraf. Dit is precies waar het proces van Vestoo op is ingericht: zekerheid, transparantie en een marktconforme prijs binnen 30 dagen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.