Belasting & waarde

Huis verhuren en belasting: de regels in 2026

Wanneer u een woning verhuurt, bent u verplicht hierover belasting te betalen. Maar hoe pakt dit uit in 2026? De belastingregels voor verhuurd vastgoed zijn constant in beweging, met name in box 3. De manier waarop uw rendement wordt berekend en belast, heeft directe gevolgen voor uw nettorendement. Voor privéverhuurders is de belastingheffing in box 3 de meest voorkomende situatie. Hierbij wordt uw verhuurde woning gezien als een vermogensbestanddeel. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over de waarde van uw pand, waarover u 36% belasting betaalt. Uw werkelijke huurinkomsten zijn hierbij niet direct van belang. Voor verhuurders met vastgoed in een BV gelden andere regels, namelijk de vennootschapsbelasting over de winst en box 2-heffing bij een dividenduitkering.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-06-26

Huis verhuren en belasting: de regels in 2026

Kort antwoord

In 2026 betaal je als particuliere verhuurder belasting in box 3 over de WOZ-waarde van je verhuurde huis, niet over de huurinkomsten zelf. De Belastingdienst rekent met een fictief rendement van 6,0% over de (gecorrigeerde) waarde, waarover je 36% belasting betaalt. Verhuur je via een BV? Dan betaal je vennootschapsbelasting.

Hoe werkt de belasting op een verhuurde woning in 2026?

De fiscale behandeling van uw verhuurde woning hangt af van uw situatie. Er zijn in principe twee smaken: belastingheffing in box 3 (voor privéverhuurders) of via de vennootschapsbelasting (voor wie verhuurt via een BV). Een tijdelijke verhuur van de eigen woning (bijvoorbeeld tijdens een wereldreis) valt soms in box 1, maar dat is een uitzondering die we hier buiten beschouwing laten. Voor de meeste particuliere verhuurders is box 3 de standaard.

• Box 3: Vermogensrendementsheffing. De Belastingdienst ziet uw verhuurde woning als onderdeel van uw vermogen. U betaalt geen belasting over de daadwerkelijk ontvangen huur, maar over een forfaitair (fictief) rendement. In 2026 bedraagt dit forfaitaire rendement voor "overige bezittingen", waar vastgoed onder valt, 6,0%. Het belastingtarief in box 3 is 36%.
• BV: Vennootschapsbelasting (Vpb) en box 2. Als u uw woning via een besloten vennootschap (BV) verhuurt, worden de huurinkomsten gezien als winst. Hierover betaalt u vennootschapsbelasting. Keert u de winst na belasting aan uzelf als aandeelhouder uit (dividend), dan betaalt u hierover ook nog belasting in box 2.

De keuze tussen privé verhuren of via een BV is een strategische. Een verhuurde woning verkopen aan een professionele partij kan een interessante optie zijn als de fiscale druk in box 3 te hoog wordt in verhouding tot het rendement.

Verhuur in box 3: forfaitair rendement in 2026

Voor de meeste particuliere verhuurders is box 3 de realiteit. De heffing is hier gebaseerd op de waarde van de bezitting, niet op de inkomsten. Dit systeem is sinds het Kerstarrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 volop in beweging, maar voor 2026 gelden de regels van de Overbruggingswet box 3.

De berekening van de belasting in box 3 verloopt in een aantal stappen:

1. Bepaal de waarde. De basis is de WOZ-waarde van de woning, met peildatum 1 januari van het voorgaande jaar (dus WOZ-waarde per 1-1-2025 voor de aangifte 2026).
2. Pas de leegwaarderatio toe. Omdat een verhuurde woning minder waard is dan een lege woning, mag u een korting toepassen op de WOZ-waarde. Dit heet de leegwaarderatio (LWR). De hoogte van de korting hangt af van de verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ-waarde.
3. Bereken het belastbaar vermogen. Trek eventuele schulden (maximaal 2,7% in 2026) van de gecorrigeerde waarde af en houd rekening met het heffingsvrije vermogen (€ 59.357 per persoon in 2026).
4. Bereken de belasting. Vermenigvuldig het belastbare rendement met het box 3-tarief van 36%.

Tabel: Leegwaarderatio 2026 (bij ongewijzigd beleid)

Let op: de leegwaarderatio vervalt per 2026 bij verhuur aan gelieerde partijen (zoals familie) en bij tijdelijke verhuur of vakantieverhuur. Vanaf 2028 wordt de regeling waarschijnlijk volledig afgeschaft met de invoering van de Wet werkelijk rendement.

De effectieve belastingdruk in box 3 komt hiermee neer op circa 2,16% van de leegwaarde-gecorrigeerde WOZ-waarde per jaar. Wilt u snel een inschatting van uw persoonlijke situatie? Gebruik dan onze box3-pijnmeter.

Verhuur in de BV: vennootschapsbelasting en box 2 in 2026

Verhuren via een BV leidt tot een ander fiscaal traject. Hier worden de werkelijke huurinkomsten minus de kosten belast. Dit is een wezenlijk verschil met het forfaitaire stelsel van box 3.

De belastingdruk in de BV bestaat uit twee lagen:

1. Vennootschapsbelasting (Vpb): Over de winst (huur min kosten) betaalt de BV belasting. In 2026 is het Vpb-tarief 19% over de eerste € 200.000 winst en 25,8% over het bedrag daarboven.
2. Box 2 (aanmerkelijk belang): Als u de resterende winst als dividend aan uzelf in privé uitkeert, betaalt u hierover box 2-belasting. Dit tarief is in 2026 24,5% tot een bedrag van € 68.843 en 31% over het meerdere.

De gecombineerde belastingdruk in de BV ligt daarmee (bij een winst tot € 200.000 en een dividend tot € 68.843) op circa 38,8% van de winst. Dit lijkt hoog, maar omdat u hier met werkelijke winst rekent en kosten mag aftrekken, kan dit gunstiger zijn dan box 3, zeker bij een hoog direct rendement. Een berekening van de waarde van verhuurd vastgoed is essentieel om dit te kunnen afwegen.

Welke aftrekposten zijn er bij het verhuren van een huis?

De aftrekposten verschillen drastisch tussen box 3 en de BV.

In box 3 zijn de mogelijkheden zeer beperkt. U betaalt immers belasting over een fictief rendement, waardoor de werkelijke kosten niet relevant zijn voor de Belastingdienst. De enige ´aftrekpost´ is de schuld die is aangegaan voor de aankoop van het pand. Over deze schuld rekent de fiscus in 2026 met een forfaitaire rente van 2,7%, wat uw belastbare grondslag iets verlaagt. Kosten voor onderhoud, beheer, gemeentelijke heffingen (OZB), VvE-bijdragen of de makelaar zijn niet aftrekbaar in box 3.

In de BV mag u vrijwel alle kosten die u maakt voor de exploitatie van het vastgoed aftrekken van de huurinkomsten. Denk hierbij aan:

• Onderhoudskosten (schilderwerk, reparaties)
• Beheerkosten
• Gemeentelijke heffingen (OZB, rioolheffing)
• Verzekeringspremies
• Afschrijving op het pand
• Rente op de financiering (let op de earningsstrippingmaatregel)

Dit is een groot voordeel van verhuren in de BV: de belasting sluit aan bij de economische realiteit.

Is de WOZ-waarde of de huurprijs de basis voor de belasting?

Deze vraag zorgt vaak voor verwarring. Het antwoord hangt af van het belastingregime.

• In box 3: De basis voor de heffing is ondubbelzinnig de WOZ-waarde van het pand (gecorrigeerd met de leegwaarderatio). De ontvangen huurprijs speelt indirect een rol bij het bepalen van de leegwaarderatio, maar de huurinkomsten zelf worden niet belast.
• In de BV: Hier is de werkelijke huurprijs (de huuropbrengst) het startpunt van de berekening. De WOZ-waarde speelt hier fiscaal een veel kleinere rol, bijvoorbeeld bij de jaarlijkse afschrijving.

De Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 is ingegaan, heeft wel invloed. Door de regulering van de middenhuur kan de maximaal toegestane huurprijs lager uitvallen, wat het rendement onder druk zet. Dit raakt zowel verhuurders in box 3 als in de BV, maar beïnvloedt de wijze van belastingheffing niet direct. Wel kan een lagere huur de afweging om te verkopen aan een investeerder versnellen.

Verhuur aan familie: gelden er andere belastingregels?

Ja, per 2026 is er een belangrijke aanscherping specifiek voor verhuur aan gelieerde partijen, waaronder familie. In deze situatie kunt u geen gebruik meer maken van de leegwaarderatio. Dit betekent dat u in box 3 wordt aangeslagen voor de volledige WOZ-waarde van de woning, zonder de dempende korting.

De achterliggende gedachte van de wetgever is dat bij verhuur aan bijvoorbeeld een kind vaak een lagere (niet-marktconforme) huur wordt gevraagd. Dit leidt volgens de huidige regels tot een hoge korting via de leegwaarderatio, wat de fiscus als onwenselijk beschouwt. Het gevolg is dat de belastingdruk op panden die aan familie worden verhuurd per 2026 aanzienlijk zal stijgen.

Wat zijn de belangrijkste fiscale veranderingen voor verhuurders in 2026?

Het jaar 2026 brengt een aantal concrete wijzigingen voor vastgoedbeleggers:

1. Box 3-tarief naar 36%: Het belastingtarief in box 3 stijgt verder naar 36% (was 34% in 2024). Dit verhoogt de belastingdruk op uw vermogen.
2. Forfaits ongewijzigd (vooralsnog): Het forfaitaire rendement voor vastgoed ("overige bezittingen") blijft staan op 6,0%. Het schuldforfait is 2,7%.
3. Aanscherping Leegwaarderatio: De LWR vervalt bij verhuur aan gelieerde partijen en bij kortdurende/tijdelijke verhuur.
4. Verlaging Overdrachtsbelasting: Een meevaller is de verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 10,4% (2025) naar 8% in 2026. Dit maakt de aankoop van nieuw vastgoed iets voordeliger.

De cumulatieve impact van hogere box 3-belasting, huurregulering en het wegvallen van de LWR in specifieke situaties maakt een heroverweging van uw vastgoedstrategie voor veel verhuurders noodzakelijk.

Disclaimer: Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.