Belasting & waarde

Excessief lenen en uw vastgoed-BV: zo werkt de € 500.000-grens in 2026

Leent u als directeur-grootaandeelhouder (DGA) geld van uw eigen vastgoed-BV? Sinds de invoering van de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap stelt de Belastingdienst hier paal en perk aan. Leningen boven een bepaald drempelbedrag worden belast alsof u het geld als dividend heeft uitgekeerd. In 2026 is de grens € 500.000. Voor DGA's met vastgoed in de BV is het essentieel om deze regels te begrijpen en te anticiperen op de fiscale gevolgen. De wet is bedoeld om te voorkomen dat DGA's belastingheffing in box 2 (het inkomen uit aanmerkelijk belang) eindeloos uitstellen door geld uit de vennootschap te lenen in plaats van het als dividend uit te keren. Voorheen kon u de winst in uw BV oppotten en dit vermogen privé gebruiken via een lening, zonder direct 24,5% of 31% box 2-belasting te betalen. Sinds 1 januari 2023 is die mogelijkheid sterk beperkt. In dit artikel analyseren we de regels voor 2026, de uitzonderingen en de strategische opties die u als vastgoed-DGA heeft.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-08-23

Excessief lenen en uw vastgoed-BV: zo werkt de € 500.000-grens in 2026

Kort antwoord

Als directeur-grootaandeelhouder (DGA) mag u in 2026 niet meer dan € 500.000 lenen van uw eigen vennootschap(pen). Alles wat u (samen met uw fiscale partner) méér leent, wordt door de Belastingdienst belast als een dividenduitkering in box 2. Over dit "fictief regulier voordeel" betaalt u direct belasting.

Wat is de € 500.000-grens bij excessief lenen?

De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, die per 1 januari 2023 van kracht werd, stelt een duidelijke limiet. De drempel was oorspronkelijk € 700.000, maar is per 1 januari 2024 verlaagd naar € 500.000. Dit bedrag geldt ook voor 2026.

De regels werken als volgt:

1. Alle schulden tellen mee: De Belastingdienst telt alle schulden die u en/of uw fiscale partner aan al uw eigen vennootschappen hebben bij elkaar op. Het maakt niet uit waarvoor u het geld heeft geleend, of het nu voor consumptieve doeleinden, een vakantiewoning of de aankoop van privé-effecten is.
2. Peildatum 31 december: De hoogte van uw schulden wordt vastgesteld op 31 december van elk kalenderjaar. Had u op die datum een totale schuld van meer dan € 500.000, dan is het deel daarboven belast.
3. Gezamenlijk bedrag: De grens van € 500.000 geldt voor u en uw fiscale partner samen. U mag dus niet ieder € 500.000 lenen.
4. Verbonden personen: Ook leningen aan uw (of uw partners) bloed- of aanverwanten in de rechte lijn (zoals kinderen) tellen mee, als zij zelf geen aanmerkelijk belang hebben in de vennootschap.

Deze maatregel dwingt DGA's om hun rekening-courantposities en andere leningen kritisch te bekijken. Een schuld die jarenlang zonder problemen op de balans stond, kan nu ineens tot een acute belastingclaim leiden.

Welke uitzondering geldt voor de eigenwoningschuld?

Er is één belangrijke uitzondering op de € 500.000-grens: leningen voor de eigen woning. Een schuld die kwalificeert als 'eigenwoningschuld' voor box 1 telt niet mee voor de bepaling van het excessieve deel. Dit biedt DGA's de mogelijkheid om hun eigen woning (deels) via de BV te financieren zonder direct tegen de grens aan te lopen.

De voorwaarden zijn strikt:

• Hypotheekrecht: U moet een recht van hypotheek verstrekken aan de BV, net zoals u dat bij een bank zou doen. Dit moet notarieel worden vastgelegd.
• Kwalificerende lening: De lening moet voldoen aan de fiscale eisen voor een eigenwoningschuld in box 1. Dit betekent doorgaans dat er een aflossingsschema moet zijn (annuïtair of lineair) met een looptijd van maximaal 30 jaar.
• Alleen de eigen woning: De uitzondering geldt uitsluitend voor de woning die uw fiscale hoofdverblijf is. Een lening voor een vakantiewoning, een tweede huis of een verhuurd pand telt wél volledig mee voor de € 500.000-grens.

Voor bestaande leningen van vóór 1 januari 2023 gold overgangsrecht. Als u op 31 december 2022 al een eigenwoningschuld bij uw BV had die niet voldeed aan de aflossingseis, telt deze toch niet mee, mits u een hypotheekrecht heeft verstrekt.

Hoe werkt de heffing via het fictief regulier voordeel in box 2?

Als uw totale schulden (minus de eigenwoningschuld) op 31 december 2026 de € 500.000 overschrijden, wordt het surplus gezien als een "fictief regulier voordeel". Dit bedrag wordt belast in box 2, alsof het een dividenduitkering is.

De belastingtarieven in box 2 voor 2026 zijn:

• 24,5% over de eerste € 68.843 aan inkomen uit aanmerkelijk belang.
• 31% over al het inkomen daarboven.

Deze tarieven gelden voor u en uw fiscale partner gezamenlijk. De belasting wordt geheven in het jaar waarin de peildatum valt. Een te hoge schuld op 31 december 2026 leidt dus tot een belastingaanslag over het jaar 2026.

Een belangrijk detail: als u in een later jaar uw schuld weer afbouwt tot onder de grens, krijgt u de betaalde belasting niet terug. Wel ontstaat er een "negatief fictief regulier voordeel". Dit negatieve bedrag kunt u verrekenen met box 2-inkomen in hetzelfde jaar, het voorgaande jaar (carry-back) of in de zes volgende jaren (carry-forward).

Rekenvoorbeeld heffing bij een vastgoed-BV

Stel, DGA Elsemieke heeft een vastgoed-BV. Haar fiscale partner heeft geen eigen BV. Hun situatie op 31 december 2026 is als volgt:

1. Bepaal de totale relevante schuld: De eigenwoningschuld van € 400.000 telt niet mee. De overige schulden tellen we op: € 300.000 + € 150.000 + € 200.000 = € 650.000.
2. Bereken het excessieve deel: De relevante schuld (€ 650.000) is hoger dan de drempel van € 500.000. Het excessieve deel is € 650.000 - € 500.000 = € 150.000.
3. Bereken de box 2-heffing: Dit bedrag van € 150.000 wordt belast in box 2. We gaan ervan uit dat Elsemieke en haar partner in 2026 geen ander box 2-inkomen hebben.
   • Over de eerste € 68.843 betalen ze 24,5% = € 16.866.
   • Over het resterende deel (€ 150.000 - € 68.843 = € 81.157) betalen ze 31% = € 25.159.
   • De totale belastingclaim over 2026 is € 16.866 + € 25.159 = € 42.025.

Deze € 42.025 moet Elsemieke via haar aangifte inkomstenbelasting 2026 betalen, puur omdat haar schuldenpositie op de peildatum te hoog was.

Welke strategieën zijn er om onder de grens te blijven?

Een onverwachte belastingclaim is voor geen enkele vastgoedbelegger wenselijk. Gelukkig zijn er meerdere manieren om uw schuldpositie vóór de peildatum van 31 december te optimaliseren.

1. Aflossen van de schuld

De meest directe methode is het aflossen van de leningen. Dit kan op verschillende manieren:

• Met privévermogen: Heeft u voldoende liquide middelen in box 3 (zoals spaargeld of een effectenportefeuille)? Dan kunt u dit gebruiken om de schuld aan uw BV te verlagen. Dit verlaagt direct uw box 3-vermogen, wat ook weer belastingvoordeel kan opleveren.
• Via dividenduitkering: U kunt de BV een dividend laten uitkeren, waarmee u vervolgens de schuld aflost. Dit is een sigaar uit eigen doos: u betaalt direct box 2-belasting over de dividenduitkering om een latere (fictieve) heffing te voorkomen. Het voordeel is dat u zelf het moment en de hoogte van de uitkering kunt sturen. Bovendien kunt u de uitkering spreiden over meerdere jaren om optimaal gebruik te maken van het lage box 2-tarief van 24,5%.

2. Herfinancieren van de lening

Een andere optie is het herfinancieren van de schuld bij een externe partij, zoals een bank. U leent extern geld en lost daarmee de schuld aan uw eigen BV af. Hoewel dit uw totale schuldpositie niet verlaagt, verplaatst het de schuld van de BV naar een derde partij, waardoor deze niet meer meetelt voor de Wet excessief lenen.

3. Inbrengen van privébezittingen

U kunt privébezittingen inbrengen in de BV en deze verrekenen met uw schuld. Denk aan een effectenportefeuille of zelfs een ander vastgoedpand dat u in privé bezit. Dit is fiscaal een complexe transactie waarbij overdrachtsbelasting (voor vastgoed) en inkomstenbelasting (bij stakingswinst of tbs) een rol kunnen spelen. Gedegen advies van een fiscaal jurist is hierbij onmisbaar.

4. Schenken aan kinderen

Indien de schuld mede is ontstaan door leningen aan kinderen, kunt u overwegen een deel van de vordering op hen kwijt te schelden via een schenking. Hierbij moet u rekening houden met de vrijstellingen en tarieven voor de schenkbelasting. Dit kan een effectieve manier zijn om de totale schuldpositie van de DGA te verlagen.

Vooruitkijken is cruciaal

De Wet excessief lenen heeft de financiële planning voor DGA's met een vastgoed-BV complexer gemaakt. Het is niet langer mogelijk om onbeperkt en onbelast geld te onttrekken aan de vennootschap. Door de fiscale asymmetrie tussen box 3 en de BV kunnen de keuzes die u maakt grote gevolgen hebben voor uw nettorendement.

Het is van het grootste belang om uw schuldpositie gedurende het jaar te monitoren en niet te wachten tot december. Een proactieve houding, ondersteund door goed fiscaal advies, stelt u in staat om tijdig de juiste maatregelen te nemen en onnodige belastingheffing te voorkomen.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.