Belasting & waarde

Earningsstripping voor uw Vastgoed-BV in 2026: Een Gids

De earningsstrippingmaatregel, vastgelegd in artikel 15b van de Wet op de vennootschapswet, is een cruciale fiscale regel voor iedere vastgoedbelegger met een BV. Deze maatregel beperkt de aftrekbaarheid van rentelasten en kan, zeker bij een sterk gefinancierde portefeuille, leiden tot een aanzienlijk hogere belastingdruk. Vanaf 2026 gelden specifieke percentages en drempels die directe impact hebben op de winst- en verliesrekening van uw vastgoed-BV. Deze complexe regeling, oorspronkelijk bedoeld om uitholling van de belastinggrondslag in internationale context tegen te gaan, treft ook de nationale vastgoedpraktijk. Het is daarom essentieel om de werking, de drempels en de strategische implicaties te begrijpen. Dit artikel biedt een gedetailleerde handleiding voor verhuurders met vastgoed in een BV, inclusief rekenvoorbeelden en concrete strategieën om de impact van de earningsstrippingmaatregel te beheersen.

Door Vestoo Redactie · Bijgewerkt 2026-07-08

Kort antwoord

De earningsstrippingmaatregel (art. 15b Vpb) beperkt in 2026 de aftrek van netto rentelasten in uw vastgoed-BV tot het hoogste van twee bedragen: een drempel van € 1 miljoen of 24,5% van het fiscale bedrijfsresultaat (EBITDA). Betaalt uw BV (of de fiscale groep) meer dan € 1 miljoen aan netto rente, dan kan een deel van deze rente niet-aftrekbaar zijn, wat leidt tot een hogere Vpb-aanslag.

Wat is de earningsstrippingmaatregel (art. 15b Vpb)?

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting (Vpb). De maatregel is ingevoerd op basis van de Europese ATAD-richtlijn (Anti-Tax Avoidance Directive 1), die als doel heeft belastingontwijking door bedrijven tegen te gaan. Een van de manieren waarop bedrijven hun belastbare winst kunnen verlagen, is door hoge rentelasten op te voeren, bijvoorbeeld door leningen binnen een concern. De earningsstrippingmaatregel stelt hier een grens aan.

Hoewel de regel een Europese oorsprong heeft en primair gericht is op het tegengaan van internationale winstverschuiving, is de uitwerking ervan ‘generiek’. Dat betekent dat deze van toepassing is op alle Vpb-plichtige lichamen in Nederland, dus ook op een vastgoed-BV die uitsluitend binnen Nederland opereert. Voor de vastgoedsector, die traditioneel met een hoge mate van vreemd vermogen werkt, is de impact van deze regel significant.

In de kern komt het hierop neer: niet alle betaalde rente is automatisch aftrekbaar van de winst. De wetgever heeft een plafond ingebouwd voor de aftrek van het ‘saldo aan renten’. Dit saldo is het verschil tussen de rentelasten die de BV betaalt en de rentebaten die de BV ontvangt in een boekjaar.

Hoe werkt de 24,5%-EBITDA-drempel en de €1 miljoen-franchise?

De berekening van de maximaal aftrekbare rente in 2026 volgt een vast stappenplan. De regel is dat u het saldo aan renten mag aftrekken tot een maximum van de hoogste van de volgende twee bedragen:

1. De vaste drempel (franchise): € 1.000.000.
2. De variabele drempel: 24,5% van het ‘voor de Vpb gecorrigeerde bedrijfsresultaat’ (EBITDA).

Dit betekent in de praktijk:

• Is uw netto rentelast ≤ € 1 miljoen? Dan is de rente volledig aftrekbaar. De earningsstrippingmaatregel is voor u niet van toepassing in dat jaar. Deze hoge drempel van € 1.000.000 stelt veel kleinere en middelgrote vastgoed-BV’s vrij van de beperking.
• Is uw netto rentelast > € 1 miljoen? Dan moet u de EBITDA-berekening maken. De aftrek wordt dan beperkt tot het hoogste bedrag van ofwel € 1 miljoen, ofwel 24,5% van de EBITDA. Als 24,5% van uw EBITDA lager is dan € 1 miljoen, mag u dus alsnog € 1 miljoen aan rente aftrekken.

Wat is de fiscale EBITDA?

EBITDA staat voor ‘Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization’. Voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel wordt een specifieke fiscale definitie gehanteerd. Vereenvoudigd komt de berekening neer op:

Fiscale EBITDA = Belastbare Winst (voor Vpb) + Saldo aan Renten + Afschrijvingen (op activa) + Waardeverminderingen

Voor een vastgoed-BV betekent dit concreet dat u de winst neemt en daar de betaalde rente en de afschrijvingen op uw vastgoed weer bij optelt. Een hogere EBITDA leidt tot meer ruimte voor renteaftrek. In 2026 bedraagt de vennootschapsbelasting (Vpb) 19% tot een winst van € 200.000 en 25,8% daarboven. Een niet-aftrekbare rentelast kan dus een flinke extra belastingclaim veroorzaken.

Wat is de antifragmentatieregeling voor vastgoed-BV's?

Een belangrijke nuance is de zogeheten ‘antifragmentatieregeling’. Slimme beleggers zouden kunnen proberen de earningsstrippingmaatregel te omzeilen door hun vastgoedportefeuille op te knippen in meerdere, kleinere BV's. Elke BV zou dan onder de drempel van € 1 miljoen aan rentelasten kunnen blijven, waardoor de rente volledig aftrekbaar blijft.

Om dit te voorkomen, schrijft de wet voor dat vennootschappen die deel uitmaken van een ‘groep’ voor deze regeling moeten worden samengevoegd. De drempel van € 1 miljoen en de berekening van de EBITDA gelden dan voor de héle groep gezamenlijk. Heeft u bijvoorbeeld een holding met daaronder vijf vastgoed-BV's, dan worden de rentelasten en de EBITDA van al deze vennootschappen bij elkaar opgeteld om te bepalen of de renteaftrek wordt beperkt. De franchise van € 1 miljoen geldt dus maar één keer voor de hele groep.

Rekenvoorbeeld: renteaftrek beperkt

Stel, u heeft een vastgoedportefeuille ondergebracht in een fiscale eenheid (groep) van meerdere BV's. De geconsolideerde cijfers voor 2026 zien er als volgt uit:

• Huuropbrengsten: € 4.500.000
• Beheer- en onderhoudskosten: € 800.000
• Afschrijvingen op vastgoed: € 1.200.000
• Rentelasten op leningen: € 1.600.000
• Rente-inkomsten: € 50.000

Laten we de impact van de earningsstrippingmaatregel berekenen:

Conclusie van het voorbeeld:

Door de earningsstrippingmaatregel is in dit scenario € 550.000 aan rentelasten niet aftrekbaar van de winst. De belastbare winst stijgt hierdoor van € 950.000 naar € 1.500.000 (€ 950.000 + € 550.000). Over deze extra winst is Vpb verschuldigd. Tegen het hoge tarief van 25,8% betekent dit een extra belastingdruk van € 550.000 * 25,8% = € 141.900.

Wat gebeurt er met de voortgewentelde niet-aftrekbare rente?

De rentelasten die in een jaar niet aftrekbaar zijn vanwege de earningsstrippingmaatregel, zijn gelukkig niet definitief verloren. De wet biedt de mogelijkheid om dit niet-aftrekbare bedrag ‘voort te wentelen’ naar toekomstige jaren. Dit betekent dat u de niet-afgetrokken rente in een later jaar alsnog ten laste van de winst kunt brengen, mits er in dat jaar voldoende ‘renteaftrekruimte’ ongebruikt is.

Stel dat de vastgoedgroep uit het vorige voorbeeld in 2027 een veel lagere rentelast heeft (bijvoorbeeld door een aflossing) of een veel hogere EBITDA (door hogere huren).

• Stel, de aftrekruimte in 2027 bedraagt € 1.800.000.
• De werkelijke rentelast is slechts € 1.100.000.
• Er is dan een onbenutte ruimte van € 700.000.

In dit geval kan de groep de voortgewentelde rente van € 550.000 uit 2026 alsnog volledig in aftrek brengen in 2027. De mogelijkheid tot voortwenteling is in tijd onbeperkt. Er is geen mogelijkheid tot terugwenteling naar voorgaande jaren.

Hoe kan ik de impact van de earningsstrippingmaatregel beperken?

Als de earningsstrippingmaatregel een risico vormt voor uw vastgoed-BV, zijn er verschillende strategische overwegingen. Het doel is ofwel de rentelasten te verlagen, ofwel de EBITDA te verhogen.

Strategie 1: LTV verlagen door aflossen of verkopen

De meest directe manier om rentelasten te verlagen, is door schulden af te lossen. Dit verbetert de Loan-to-Value (LTV) van uw portefeuille. De liquiditeit hiervoor kan komen uit operationele cashflow, maar een strategische verkoop van een of meerdere panden is vaak effectiever. Door een verhuurd pand te verkopen, genereert u middelen om de financiering op de rest van de portefeuille te verlagen. Dit verlaagt niet alleen de rentelast, maar verkleint ook het risico voor de bank, wat kan leiden tot betere herfinancieringsvoorwaarden. De fiscale aspecten van verkoop in de BV zijn hierbij een belangrijk aandachtspunt.

Strategie 2: Portefeuille herstructureren

Een herstructurering kan verschillende vormen aannemen. Het samenvoegen van verlieslatende en winstgevende BV's binnen een fiscale eenheid kan helpen om de totale EBITDA van de groep te optimaliseren. In sommige (complexe) gevallen kan het juist wenselijk zijn om een fiscale eenheid te verbreken. Dit is specialistisch werk en vereist grondig advies van een fiscalist.

Strategie 3: EBITDA Verhogen

Aangezien de aftrekruimte direct afhangt van de EBITDA, loont het om deze te verhogen. Dit kan door:

• Huurinkomsten te optimaliseren: Zorgen dat huren marktconform zijn en jaarlijks worden geïndexeerd.
• Operationele kosten te verlagen: Efficiënter beheer, onderhoud clusteren of gunstigere servicecontracten afsluiten.

Strategie 4: Gebruik van de Herinvesteringsreserve (HIR)

Bij de verkoop van een bedrijfsmiddel (zoals vastgoed) met boekwinst, kunt u de belastingheffing over deze winst uitstellen door deze te boeken in een herinvesteringsreserve (HIR). Als u de opbrengst gebruikt om uw schuldpositie te verlagen en niet direct herinvesteert, moet u alsnog afrekenen over de boekwinst. Echter, door de verkoopopbrengst strategisch in te zetten voor aflossingen, verlaagt u direct de rentelasten, wat de impact van de earningsstrippingmaatregel kan neutraliseren en op de lange termijn meer voordeel oplevert dan de belastingclaim op de boekwinst.

Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie altijd een belastingadviseur of jurist.

Meer weten? Vraag 3 biedingen aan of gebruik onze gratis vastgoedcalculators.